我國高房?jī)r(jià)的危害、成因及對(duì)策分析【文獻(xiàn)綜述】

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1、畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述經(jīng)濟(jì)學(xué)我國高房?jī)r(jià)的危害、成因及對(duì)策分析(-)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國內(nèi)：我國對(duì)于房地產(chǎn)問題的研究起步較晚，主要的研究文獻(xiàn)有李春吉，孟曉宏等人利用吋間序列分析的方法，將歷年房?jī)r(jià)用曲線擬合趨勢(shì)相，再用ARMA模型處理隨機(jī)項(xiàng)。對(duì)于在對(duì)新政策下發(fā)后上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)行重新預(yù)測(cè)。以及高波，毛豐付等人利用歷年房?jī)r(jià)，開發(fā)面積，貸款額等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素進(jìn)行的實(shí)證分析。研究表明，在國內(nèi)，人均可支配收入和對(duì)投資成本的預(yù)期是影響房?jī)r(jià)變化的基本因素。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，使得房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者

2、都離不開金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，金融機(jī)構(gòu)的大力支持的態(tài)度也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。此外開發(fā)商囤積土地，炒房者大量投資房地產(chǎn)，是房產(chǎn)泡沫產(chǎn)牛的主要原因。復(fù)旦大學(xué)的謝百三教授就房?jī)r(jià)泡沫形成的問題做了研究，他認(rèn)為目前我國部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，原因是我國部分城市房地產(chǎn)在最近幾年岀現(xiàn)了投資和圈地?zé)岢贝偈狗績(jī)r(jià)非理性上漲，導(dǎo)致商品房的空置率居高不下。當(dāng)大量需要住房的居民沒有能力購房，供需關(guān)系就不平衡了，大規(guī)模推高房?jī)r(jià)的資產(chǎn)保值投資行為是無法實(shí)現(xiàn)其保值功能的。王家庭，張換兆等人運(yùn)用案例分析、回歸分析等方法對(duì)中國房地產(chǎn)

3、泡沫問題進(jìn)行了系統(tǒng)分析。他們認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，但這種泡沫并非全國性的，而是地區(qū)性的。國外：國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度比我國高，市場(chǎng)化的時(shí)間也比較早。房?jī)r(jià)問題的重要性及斂感性得到了很多專家學(xué)者的關(guān)注。根據(jù)國外的《經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》雜志，外國人推測(cè)中國的房?jī)r(jià)是必然要降的，他們的主要依據(jù)是研究的數(shù)據(jù)報(bào)告。2010年7月，渣打銀行、野村證券公布了對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告。渣打銀行在調(diào)研中統(tǒng)計(jì)到，自新政出臺(tái)以來，他們監(jiān)測(cè)的上海、北京、深圳等14個(gè)城市住房成交量，以四周移動(dòng)平均值計(jì)算下降了約60%,其中，北京降了

4、70%,深圳降了57%,上海降了28%,中小城市中,?？诮灰琢肯陆?5%,杭州、大連降了90%。他們認(rèn)為中國新政的出臺(tái)就是為了打壓房?jī)r(jià)。野村證券的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，中國房?jī)r(jià)下跌10%-20%是合理的，這樣房?jī)r(jià)能夠冋到2009年中的水平，如果下跌超過20%,帶來的問題可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)過度萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)及其他部分可能造成影響，從而可能會(huì)放松部分緊縮政策。渣打銀行研究報(bào)告表明：上海和北京約有61個(gè)定于6月份開盤的新項(xiàng)目中約有三分之二已經(jīng)被無限期擱置。盡管如此，多數(shù)外資機(jī)構(gòu)仍堅(jiān)信降價(jià)并非“房產(chǎn)泡沫”破滅，只是短暫的回調(diào)

5、。澳新銀行的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為實(shí)行調(diào)控政策以來中國多數(shù)一線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)保持平穩(wěn)，又由于中國家庭的負(fù)債率較低，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。因此他們認(rèn)為在短期內(nèi)屮國房?jī)r(jià)不會(huì)崩盤。（二）研究主要成果研究的主要成果有王家庭，張換兆等人運(yùn)用案例分析、回歸分析等方法對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫問題進(jìn)行的系統(tǒng)分析。他們用大量歷史數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重時(shí)，不僅會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，致使經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、貨幣大幅度貶值，還可能會(huì)引發(fā)社會(huì)失業(yè)率大量上升，造成民眾恐慌心理，導(dǎo)致社會(huì)的不安定。所以必須規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。一方面政府應(yīng)建立

6、有效的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí)，積極適度地調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，另一方面，要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，制止開發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)并保證房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理，還要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行貸款總量和貸款結(jié)構(gòu)的監(jiān)控，防止銀行貸款資金過多流入房地產(chǎn)業(yè)。（三）發(fā)展趨勢(shì)1、研究新權(quán)重對(duì)CPI的影響2011年住房類權(quán)重將會(huì)比2010年有所增加，房?jī)r(jià)因素部分將被編入CPIo從長(zhǎng)期的趨勢(shì)來看，新的權(quán)重調(diào)整后會(huì)對(duì)CP1有何影響，述有待觀察。目前下一步改革將在房租市場(chǎng)實(shí)行，增加廉租房，同時(shí)房屋貸款利率將以貸款利率和房?jī)r(jià)的加權(quán)數(shù)來代替

7、。2、研究新政策實(shí)施后，對(duì)未來房?jī)r(jià)存在影響的因素未來影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的兩個(gè)最關(guān)鍵的因素是政策性住房供給和通脹的幅度。政策方面的不確定性較小，除非房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)致使更嚴(yán)厲徹底的政策出臺(tái)。最大的不確定性來自于通脹水平，一旦通脹過高，在匯率、利率和熱錢流入的作用下，可能讓投資性住房需求再次上升。所以，中期房?jī)r(jià)走勢(shì)還存在一定程度的不確定性。3、從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度，研究新政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果長(zhǎng)期內(nèi)起決定作用的是政策性住房和非政策性住房的投資和供給。這兩個(gè)方面的供給，政策性住房要看政府有多少支持力度，或者政府愿意給以多少政策體制

8、上的支持，比如，發(fā)行地方債、與民營機(jī)構(gòu)合作等。而非政策性住房的投資和供給，則取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資金以及其對(duì)新政策的預(yù)期。政策的干預(yù)的力度過大，也可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資吋顯得謹(jǐn)慎。綜合起來，我們可以看到，今后關(guān)于房?jī)r(jià)的研究應(yīng)該著重于政府出臺(tái)政策可能產(chǎn)牛的影響、政策的實(shí)施力度，以及對(duì)通貨膨脹的預(yù)警和對(duì)策。(四)存在問題冃前中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策無論是在國內(nèi)還是在國外都沒有對(duì)其正確得理解，甚至政策性調(diào)控被戲稱為“空調(diào)”。大多數(shù)人都認(rèn)為出臺(tái)的各項(xiàng)房