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《策源_武漢巴登城別墅項目市場分析與客戶定位研究報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在學術論文-天天文庫。
1、策源_武漢巴登城別墅項目市場分析與客戶定位研究報告謹呈：武漢巴登城投資有限公司造鎮(zhèn)THEWORLDISFLAT價值第一客戶第二策源地產·武漢公司·市場部2011-5一、項目本體解析二、市場分析與定位三、客戶分析與定位報告綱要*客戶的目標實質上是項目的宏觀愿景?，F實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。目標1現金流：2011年完成2萬㎡別墅銷量，回流現金。目標2品牌：將本項目做成光谷南標志性復合型項目之一，具有較強的昭示性，同時實現品牌效應。目標3區(qū)域炒作：區(qū)域知名度與價值均不夠，需要炒熱區(qū)域價值，從而提升項目自身價值；項目目標利潤+品牌區(qū)域炒作；打響品牌，回收現金流
2、。*項目地處江夏五里界，屬城市邊緣交接帶，周邊原住民少——客戶導入型項目，必須吸納外區(qū)域客戶。大規(guī)模復合型地產：業(yè)態(tài)包括溫泉、酒店、高規(guī)格高爾夫球場、低密度住宅等——項目自身物業(yè)豐富且定位檔次較高，造城模式。旅游地產主題——高爾夫與溫泉等旅游度假業(yè)態(tài)形成項目的核心驅動力，消除區(qū)域距離感。項目的區(qū)域價值有限。項目自身的規(guī)模優(yōu)勢能一定程度上提升區(qū)域價值。項目理解資源有限再造價值區(qū)域價值有限，自身造城提升區(qū)域價值。*區(qū)域認知度低——五里界為陌生區(qū)域，無特色產業(yè)或者強勢景觀資源支撐；周邊配套匱乏——生活配套幾近為零，因此不適合作為第一居所。交通導入與昭示性較差——影響未來的客戶導入；配套與
3、公建設施建設滯后——一期銷售帶來較大難度，且影響整體項目的入市形象。政策限制——限購限貸限外背景下，置業(yè)有自住化，中心化趨勢，封殺投資客，封殺異地置業(yè)，很大程度上影響了項目的外擴能力。項目約束條件諸多制約不適宜第一居所定位，向營銷提出更高要求R1：低密度產品年銷量4萬，創(chuàng)限購令條件第一銷量明星樓盤；36洞高爾夫、213余萬復合地產，旅游造鎮(zhèn)，創(chuàng)造城市價值的品牌與口碑；R2：江夏小鎮(zhèn)，區(qū)域認知陌生；限購限貸限價，“三限”下外地、投資客戶離場；配套匱乏，交通導入系統(tǒng)有限，制約第一居所發(fā)展；項目核心問題在封閉區(qū)域+政策面限制的背景下選擇何種市場競爭策略達到客戶快速導入的目的是本案的關鍵命
4、題賣什么？賣給誰？*報告思路鑒于以上問題本報告將從市場面入手剖析項目突破市場的核心價值論證項目未來的目標客戶定位方向項目價值體系客戶是誰？在哪里？傳播與通路項目定位與發(fā)展策略競案分析市場比較借鑒中發(fā)現與提煉賣什么淡市下精準營銷如何在封閉區(qū)域實現營銷突破？如何在淡市中實現快速現金流？分布特征發(fā)展成熟三足鼎立三鎮(zhèn)相對獨立，有較明顯的區(qū)域性。以山水等稀缺資源而建,強調對城市稀缺資源的占有.漢口：盤龍城別墅群、金銀湖別墅組團；武昌：湯遜湖高端別墅區(qū)城市別墅群；漢陽：后官湖別墅群。第二大別墅供應區(qū)：2010年全市約30個含別墅項目在售，全年供應面積約75萬方；其中江夏湯遜湖區(qū)域供應量達20余
5、萬方，約占全市供應量的1/3；第二大別墅去化區(qū)：2010年全市別墅銷售24.58萬方，其中湯遜湖區(qū)域銷售約7萬方、占比28.78%。別墅價格標桿區(qū)域：純類別墅低密度板塊中價值第一，2010年區(qū)域板塊別墅成交均價12275元/平方米，僅低于城市別墅。分布特征臨近湯遜湖板塊，具有借勢區(qū)位本項目臨近武漢最活躍/成熟/高端的湯遜湖別墅區(qū)域，具有借勢先天優(yōu)勢Chart17.9872567.0585074.7549321.7490851.460.6480510.430.230.1566850.05各區(qū)別墅成交面積（萬方）按類別（原數據）1月區(qū)域多層小高層高層別墅銷售面積套數銷售總額銷售均價銷售
6、面積套數銷售總額銷售均價銷售面積套數銷售總額銷售均價銷售面積套數銷售總額銷售均價東湖新技術開發(fā)區(qū)1.61161127><530.717787.933.5925821085.95876.1923.752245140477.045914.910.57187940.3813922.72東西湖區(qū)1.61257336.334581.359.3192741398.744447.96.7266631588.334698.830.092798.958718.83漢陽區(qū)0.6306613.5110931.6722128237.424117.595.84<53546702.617991.15000/洪
7、山區(qū)0.42481978.574659.81.391314840.113471.395.3450834345.466427.460.02186.63499.98江岸區(qū)0.21211501.876993.547.4987725022.343339.5213.25133780229.316055.590.68198233.7212068.55江漢區(qū)000/0.941053507.373724.926.4175762368.949723.76000/江夏區(qū)硚口區(qū)0.0882
