北京天安大廈項(xiàng)目建議書--133134135

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1、北京天安大廈（酒店）項(xiàng)目合作建議書1.概論“北京天安大廈”項(xiàng)目，位于北京王府井地區(qū)，緊臨北京飯丿占貴賓樓，現(xiàn)為一座寫字樓,總建筑面積約10000余平方米。該項(xiàng)口地下部分共2層，地上6層，局部8層，其屮1層除門廳和大堂以外均已被銀行租用，2~6層為分租辦公區(qū)（擬改建為客房）。酒店是一個(gè)復(fù)雜并充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)，酒店屬于房地產(chǎn)業(yè)中最獨(dú)特的投資類型之一，不同于任何其它商業(yè)性地產(chǎn)投資（如：商場(chǎng)、公寓、住宅、寫字樓等），酒店投資主要的收入源自按日計(jì)算的客房出租，其次，除了客房，酒丿占還包括各種餐飲設(shè)施、宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施、S

2、PAR及健康屮心以及其它收入來(lái)源部門。酒店為了有效地運(yùn)作和管理部門，需要配備足量的員工并系統(tǒng)進(jìn)行培訓(xùn)，確保顧客獲得優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的服務(wù)和產(chǎn)品。所以為了持續(xù)獲取最大的出租率和最佳收益，酒店必須擁有：?強(qiáng)冇力的管理團(tuán)隊(duì)和員工，以及各個(gè)不同業(yè)務(wù)部門之間的冇機(jī)配合和成功運(yùn)作；?迎合市場(chǎng)需求特征并受到市場(chǎng)親睞的設(shè)施和氛圍；?品牌的知名和聲望，穩(wěn)定的客源網(wǎng)絡(luò)；?高效的銷售和市場(chǎng)推廣系統(tǒng)，主題和專業(yè)市場(chǎng)及銷售隊(duì)伍。酒店投資同時(shí)也是資金投入龐大的房地產(chǎn)投資類型。不僅在項(xiàng)目的建設(shè)初期一次性投入巨大，而且一座酒店如果要在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)贏

3、得最佳的競(jìng)爭(zhēng)地位，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、裝修和家具、設(shè)備和碩件定期的維護(hù)保養(yǎng)方而等一系列環(huán)節(jié)投入相當(dāng)高昂的資金，此外，酒丿占營(yíng)運(yùn)過(guò)程中高昂的固定成木和長(zhǎng)期波動(dòng)的營(yíng)業(yè)收入更加凸現(xiàn)酒店投資的脆弱性。基于以上特征，酒店資產(chǎn)投資相對(duì)丁?其它房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性集中體現(xiàn)丁二?投資回報(bào)的高風(fēng)險(xiǎn)性及長(zhǎng)期性；?融資方面的壓力；?酒店用途的難以轉(zhuǎn)換性；?資產(chǎn)所有者行業(yè)管理者的分立性，通常兩者各司其職。因此，理想的酒店投資回報(bào)冇賴于在項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中介入中立、可信、富冇經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問(wèn)及管理資源。唯櫻將根據(jù)木項(xiàng)目的情況和需要，組

4、織的專家顧問(wèn)及管理I才I隊(duì)，具有多層面性，無(wú)論在宏觀市場(chǎng)研究，產(chǎn)品概念策劃，最佳效益及酒店財(cái)務(wù)可行性研究，酒店的經(jīng)營(yíng)、管理方面，我們的團(tuán)隊(duì)在業(yè)界都具有長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)轫?xiàng)口提供強(qiáng)有力的支持。其次，透過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)，能夠冇效地幫助業(yè)主（發(fā)展商）捉升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。2.初步建議詳見項(xiàng)目“初步可行性報(bào)告”4.1.1技術(shù)支持服務(wù)A、酒店內(nèi)各項(xiàng)空間分布；B、供意見及協(xié)助予室內(nèi)設(shè)計(jì)師、工程公司，廚具及洗衣公司，采購(gòu)公司及其它與項(xiàng)目總監(jiān)聯(lián)系的公司；C、檢閱項(xiàng)目費(fèi)用及預(yù)算，包括家具、陳設(shè)及設(shè)備，酒丿占營(yíng)

5、運(yùn)設(shè)施，酒居科技及自動(dòng)化等；I）、工程方面檢閱以下各項(xiàng)位置分布：?供暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)?管件、排水、污水處理及水凈化?電力供應(yīng)及分配系統(tǒng)?垂直運(yùn)輸?酒店科技及自動(dòng)化?保安系統(tǒng)?建筑自動(dòng)化系統(tǒng)?建筑維修系統(tǒng)?防火安全系統(tǒng)E、酒店設(shè)備方面協(xié)助、提議、檢閱及審核以下設(shè)備的分布：?廚房?洗衣房?商務(wù)設(shè)備?控制系統(tǒng)以上并非盡錄酒店所需設(shè)備F、室內(nèi)設(shè)計(jì)方面:?檢閱及審核內(nèi)部設(shè)計(jì)，包括房間及公共地方的修飾?審核樣板房?檢察及協(xié)助室內(nèi)設(shè)計(jì)師籌備圖樣及各種修飾設(shè)計(jì)，照明及相關(guān)項(xiàng)口，家具，陳設(shè)及設(shè)備，以及各項(xiàng)修飾如菜單、標(biāo)志、

6、制服及其它?審核商店的內(nèi)部設(shè)計(jì)及其它出租地方G、家具、陳設(shè)及設(shè)備方面：?協(xié)助受室內(nèi)設(shè)計(jì)師及項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購(gòu)公司購(gòu)買家具，陳設(shè)及設(shè)備?檢閱及核準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)師和采購(gòu)公司需購(gòu)買的特殊家具，陳設(shè)及設(shè)備II、與項(xiàng)目總監(jiān)及酒店開業(yè)營(yíng)運(yùn)組通力合作，協(xié)商酒店移交及各項(xiàng)酒店設(shè)施完成口期;4.1.2開業(yè)前管理服務(wù)以卜?詳細(xì)說(shuō)明唯櫻公司在新酒店開業(yè)而所提供的服務(wù)，此等活動(dòng)與技術(shù)支持服務(wù)內(nèi)注明的活動(dòng)同期進(jìn)行。A、預(yù)備開業(yè)初期預(yù)算。此預(yù)算按房間計(jì)算。此初期預(yù)算案需在簽署《酒店發(fā)展服務(wù)合同》后三十天完成；B、在執(zhí)行酒店管理合約的六?天

7、內(nèi)，需提交詳細(xì)的開業(yè)預(yù)算及員工編制予業(yè)主方作檢閱及審核Z用，其中包括酒店初期流動(dòng)資金'C、協(xié)助經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購(gòu)公司采購(gòu)酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施包括如下：?檢閱項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購(gòu)公司要求采購(gòu)的酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施?如冇需要向項(xiàng)目經(jīng)理提交建議名單及推薦冇信譽(yù)的供貨商?協(xié)助項(xiàng)口總監(jiān)決定酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的費(fèi)用?審核酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的樣本?界定酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的位置D、與業(yè)主合作成立開業(yè)籌備辦公室；E、根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以更新時(shí)間表及開業(yè)H期，以及聘用酒店管理人員；F、根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以

8、更新時(shí)間表及開業(yè)口期，以及招聘并培訓(xùn)員工；G、與業(yè)主合作對(duì)出租、專利、維修合約，特許權(quán)合約等進(jìn)行協(xié)商；H、I■辦助完成開業(yè)前的營(yíng)銷數(shù)據(jù)，包括公關(guān)，推廣銷售活動(dòng)，廣告計(jì)劃，大型慶?；顒?dòng)，旅行社和中央訂房計(jì)劃及其它相關(guān)活動(dòng)；I、與業(yè)主合作及組織開業(yè)麗活動(dòng)及人事安排，在試營(yíng)業(yè)而與業(yè)主及人事部合作培訓(xùn)以應(yīng)付正式開業(yè)的營(yíng)運(yùn)工作；J、對(duì)酒店管理、服務(wù)模式進(jìn)行提議，并協(xié)助修改及完善；K、協(xié)助確定中心管理模式及與Z相配套的計(jì)算機(jī)