萬科恒大的資金鏈分析

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1、房地產(chǎn)智庫.comwww.home8848.com萬科和恒大的資金鏈分析萬科集團：合作開發(fā)、大舉拿地考驗萬科資金實力作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科集團近幾年發(fā)展迅速，銷售規(guī)模不斷擴大，自2005年萬科成為國內(nèi)首家銷售額突破百億的房企，短短5年時間，至2010年，萬科成為國內(nèi)首家銷售額突破千億的房企，從百億到千億，萬科僅僅用了6年的時間。而萬科近幾年一直引領(lǐng)著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一艘巨型航母。?資產(chǎn)負債率上升、短期償債風(fēng)險有所增加萬科的快速擴張和成長，萬科的規(guī)模不斷擴大，其資產(chǎn)規(guī)模從2005年的220億元發(fā)展到2010年Q3的1880億元，同期負債規(guī)模由134億元發(fā)展到138

2、6億元，近5年間，萬科資產(chǎn)規(guī)模與負債規(guī)模分別增加7.5倍和9.3倍。2.5100%280%1.560%140%20052006200720082009Q3/2010流動比率資產(chǎn)負債率數(shù)據(jù)來源：萬科年報圖1：萬科資產(chǎn)負債情況萬科在擴張的同時，其資產(chǎn)負債率也不斷上漲，從2005年的60.9%，一路上漲到2010年Q3的73.8%，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高負債特點，萬科的這一負債比例也尚在合理范圍，而速動比例近幾年則在波動中下滑，于2010年第三季度，萬科的流動比率下降到近幾年的最低點1.65。萬科這兩項財務(wù)指標(biāo)雖都在合理范圍內(nèi)，但兩項指標(biāo)的一增一減，也在某種程度上反映了萬科伴隨萬科近幾年快速發(fā)展的同

3、時，其負債規(guī)模和短期償債風(fēng)險的增加。?銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，但拿地支出再創(chuàng)新高開發(fā)商資金主要來自于自籌資金、銀行貸款以及銷售回款等，特別是在調(diào)控頻繁、資本市場嚴(yán)格控制時期，銷售回款顯然已經(jīng)成為開發(fā)商最為重要和穩(wěn)定的資金來源渠道。珠峰高度8848第1頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫.comwww.home8848.com億元1,200160%1,000120%80080%60040%4000%2000-40%200520062007200820092010合約銷售同比數(shù)據(jù)來源：萬科年報圖2：2005-2010年萬科合約銷售額從萬科歷年銷售情況來看，萬科銷售額自2005年突破百

4、億達到140億元，直至2010年突破千億達到1082億元，6年期間，除2008年受金融危機影響而使萬科銷售額出現(xiàn)小幅下滑，其余年份萬科合約銷售都保持在30%以上，而萬科的這一市場表現(xiàn)除2009年弱于房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)以外，其他年份均要優(yōu)于房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)。億元250200%150%200100%15050%1000%50-50%0-100%1/20102/20103/20104/20105/20106/20107/20108/20109/201010/201011/201012/20101/2011合約銷售環(huán)比數(shù)據(jù)來源：萬科年報圖3：2010年至今萬科單月銷售額作為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，

5、萬科似乎對市場有著敏銳而準(zhǔn)確的認知。萬科2010年實現(xiàn)合約銷售1082億元，就單月來看，萬科很好的踩準(zhǔn)了政策調(diào)控的時間節(jié)點，特別是于2011年1月26日出臺的被稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國8條”之際，萬科加大推盤量，單月銷售額達到201億元，再次刷新國內(nèi)房企單月銷售記錄，而在監(jiān)測的十大房企中，只有萬科和恒大1月合約銷售出現(xiàn)環(huán)比增長。自“國8條”出臺之后，各地樓市成交大幅下滑，而萬科1月的201億元的銷售回款，這對萬科的后續(xù)發(fā)展顯然具有積極意義。珠峰高度8848第2頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫.comwww.home8848.com2010年，房地產(chǎn)市場雖調(diào)控

6、不斷，但萬科拿地依然熱情不減。全年拿地90塊，分布在全國40個城市，權(quán)益建筑面積約2100萬平方米，且大多集中在二、三線城市，一線城市拿地面積只有近400萬平方米。而萬科需要為這90塊土地支付土地價款約567億元，而這一土地價款支付規(guī)模也再創(chuàng)新高。?境內(nèi)外多渠道籌措資金萬科的每一次快速擴張和成長，得益于萬科“快速周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，但更多的還是得益于萬科在資本市場的一次次融資，而萬科的融資渠道也無外乎銀行貸款、資本市場融資等。資本市場方面，萬科自成立至今的融資規(guī)模已經(jīng)達到250億元。萬科在股票市場上最近的一次融資發(fā)生在2009年9月，萬科擬以公開發(fā)行方式增發(fā)8%的股本，凈募集資金112億元，但由于

7、受政策影響，市場認購不積極，萬科112億元的增發(fā)方案最終宣告失敗。境內(nèi)銀行貸款方面，除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸、土地貸以及銀行授信等方式外，近幾年萬科也通過集團公司互相擔(dān)保獲得貸款，2008年，萬科及控股子公司新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）23筆共17.12億元，年度擔(dān)保余額（不含對聯(lián)營公司的擔(dān)保余額）22.21億元；2009年，新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）6筆共5.68億元，年度擔(dān)保余額（不含對聯(lián)營公司的擔(dān)保余額）12.26億元；2010年上半年