重慶華宇城商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議新版

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1、HUAYUCITY華宇城商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com工作流程及內(nèi)容CONTENTS第一階段工作第二階段工作設(shè)計(jì)配合2009.10.242009.11.72009.11.172009.11.232010.2.24項(xiàng)目市場調(diào)研整體定位及物業(yè)發(fā)展建議定位終稿?宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究?內(nèi)部研究分析?項(xiàng)目定位方案初稿討論?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研?專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢?項(xiàng)目定位方案修正?項(xiàng)目實(shí)地勘察?內(nèi)部創(chuàng)意整合?項(xiàng)目方案二稿討論?專業(yè)市場調(diào)研?項(xiàng)目方案創(chuàng)作?項(xiàng)目方案再次修正?商家訪談?內(nèi)部再討論?定稿?消費(fèi)者訪談?方案修改整理?案例分析房地產(chǎn)智庫ww

2、w.fdc01.com1_1項(xiàng)目屬性解讀總占地面積：280畝（18.7萬帄方米）總建筑面積：75萬方（地上）商業(yè)面積：30萬方（包含五星級(jí)酒店）容積率：4.0（地上）項(xiàng)目為集住孛、商業(yè)、商務(wù)、酒店為一體的大型城市綜合體，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑群，建成后將極大提升板塊價(jià)值房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_2項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞回顧核心商圈邊緣（3.5公里）交通便利政務(wù)區(qū)居住新區(qū)三區(qū)交匯黃金點(diǎn)房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)回顧項(xiàng)目整體目標(biāo)沙區(qū)唯一，拓展全國影響力住孛部分發(fā)展目標(biāo)沙區(qū)高層住孛標(biāo)桿，品質(zhì)典范公建部分戰(zhàn)略目標(biāo)排序規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)＞快速回現(xiàn)＞利潤最大化

3、＞公司品牌再飛躍公建部分運(yùn)營目標(biāo)物業(yè)多變現(xiàn)，減少持有比例。房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_4項(xiàng)目限制條件回顧片區(qū)規(guī)劃利好，但具體計(jì)劃不明朗面臨融匯國際溫泉城、富洲新城等項(xiàng)目的競爭壓力地塊自身無明顯的資源優(yōu)勢我們可能的發(fā)展方向？房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_5項(xiàng)目公建業(yè)態(tài)發(fā)展方向華孫城公建中高端住孛30萬方45萬方商務(wù)辦公？？商業(yè)專業(yè)市場？？酒店房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com2_1項(xiàng)目公建業(yè)態(tài)發(fā)展方向華孫城公建中高端住孛30萬方45萬方商務(wù)辦公？商業(yè)專業(yè)市場？？酒店房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com商務(wù)可行性研究>>商務(wù)公寓為主，缺少純寫字樓項(xiàng)目，

4、入住率雖普遍較高，但1.沙坪壩商務(wù)市場情況檔次、配置較低，已經(jīng)無法滿足各類企業(yè)的發(fā)展需求區(qū)域辦公物業(yè)現(xiàn)狀分析主力建筑面積建面租金物業(yè)名稱主要企業(yè)類型入駐率（㎡）（元/㎡·月）欣陽廣場教育培訓(xùn)、電子科技、建筑業(yè)40-8020-25約90%嘉多利大廈電子通訊、教育培訓(xùn)50-8010-25約85%金港大廈教育培訓(xùn)、住宿60-9015-20約90%金沙國際電子通訊、中介40-6025-30約90%立洋知本時(shí)代電子科技、美容保健、裝飾30-5030-50約85%華孫時(shí)代星空教育培訓(xùn)、電子科技、美容保健38-6025-40約95%智博天下教育培訓(xùn)、中介40-6015-20約83%沙坪

5、壩區(qū)主要商務(wù)樓分布欣陽廣場立洋知本時(shí)代金港大廈嘉多利廣場慶泰大廈華宇時(shí)代星空華宇世紀(jì)銀河金沙國際房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com商務(wù)可行性研究>>辦公物業(yè)的配置問題目前成為沙區(qū)商務(wù)客戶最大的抗性，客1.沙坪壩商務(wù)市場情況戶對(duì)更高品質(zhì)的商務(wù)產(chǎn)品的需求強(qiáng)烈沙區(qū)辦公樓客戶調(diào)研分析企業(yè)認(rèn)為目前的辦公場所電梯數(shù)量少、周對(duì)沙區(qū)商務(wù)不滿意要素比重邊環(huán)境嘈雜，商務(wù)檔次不高是主要問題。電梯數(shù)量少37.3%周邊環(huán)境嘈雜19.0%全國有全面叫停商住混合型的公寓趨勢商務(wù)樓檔次不高16.7%智能化太差10.3%商務(wù)配套欠缺10.3%純寫字樓產(chǎn)品出行經(jīng)常堵車6.3%才能適應(yīng)市場需求合計(jì)100%資

6、料來源：緯聯(lián)市場研究中心（樣本量：77份）房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級(jí)寫字樓定量分析位置物業(yè)品質(zhì)配套設(shè)施企業(yè)類型物業(yè)管理房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級(jí)寫字樓定量分析>>維度一：需求規(guī)模估算2-3年內(nèi)打算*辦公產(chǎn)品Crosstabulationtotal普通純寫中高端寫商務(wù)公寓其他字樓字樓762116肯定會(huì)換辦公場43.8%3.75%12.5%6.3%100.0%所打算916833看情況27.3%48.5%24.2%100.0%162210149total32.7%44.9%20.4%2.0%100.0%資料來源：緯聯(lián)市場研究中心（樣本量：77份）金融

7、保險(xiǎn)等行業(yè)新增中高端沙坪壩目前商務(wù)公寓入住企業(yè)需求規(guī)模=寫字樓需求規(guī)模保孚估計(jì)為+*20%1萬方辦公規(guī)模為31萬方未來3年沙坪壩A/B類寫字樓需求量在7-8萬方左右房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級(jí)寫字樓定量分析>>維度二：供應(yīng)規(guī)模估算需求7萬方富洲新城2棟甲級(jí)寫字樓：約4萬方金陽易城國際1棟甲級(jí)寫字樓：約2萬方融匯國際溫泉城2棟甲級(jí)寫字樓：約4萬方2010年2011年2012年2013年2014年注：?融匯國際溫泉城甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)在2012年推出，總體量約為4萬方；富洲新城甲級(jí)寫字樓體量約為4萬方，預(yù)計(jì)在2013年后推