重慶華宇城商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議新版

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1、HUAYUCITY華宇城商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com工作流程及內(nèi)容CONTENTS第一階段工作第二階段工作設計配合2009.10.242009.11.72009.11.172009.11.232010.2.24項目市場調(diào)研整體定位及物業(yè)發(fā)展建議定位終稿?宏觀經(jīng)濟背景研究?內(nèi)部研究分析?項目定位方案初稿討論?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研?專業(yè)機構(gòu)咨詢?項目定位方案修正?項目實地勘察?內(nèi)部創(chuàng)意整合?項目方案二稿討論?專業(yè)市場調(diào)研?項目方案創(chuàng)作?項目方案再次修正?商家訪談?內(nèi)部再討論?定稿?消費者訪談?方案修改整理?案例分析房地產(chǎn)智庫ww

2、w.fdc01.com1_1項目屬性解讀總占地面積：280畝（18.7萬帄方米）總建筑面積：75萬方（地上）商業(yè)面積：30萬方（包含五星級酒店）容積率：4.0（地上）項目為集住孛、商業(yè)、商務、酒店為一體的大型城市綜合體，成為區(qū)域標志性建筑群，建成后將極大提升板塊價值房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_2項目屬性關鍵詞回顧核心商圈邊緣（3.5公里）交通便利政務區(qū)居住新區(qū)三區(qū)交匯黃金點房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_3項目發(fā)展戰(zhàn)略目標回顧項目整體目標沙區(qū)唯一，拓展全國影響力住孛部分發(fā)展目標沙區(qū)高層住孛標桿，品質(zhì)典范公建部分戰(zhàn)略目標排序規(guī)避風險＞快速回現(xiàn)＞利潤最大化

3、＞公司品牌再飛躍公建部分運營目標物業(yè)多變現(xiàn)，減少持有比例。房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_4項目限制條件回顧片區(qū)規(guī)劃利好，但具體計劃不明朗面臨融匯國際溫泉城、富洲新城等項目的競爭壓力地塊自身無明顯的資源優(yōu)勢我們可能的發(fā)展方向？房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com1_5項目公建業(yè)態(tài)發(fā)展方向華孫城公建中高端住孛30萬方45萬方商務辦公？？商業(yè)專業(yè)市場？？酒店房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com2_1項目公建業(yè)態(tài)發(fā)展方向華孫城公建中高端住孛30萬方45萬方商務辦公？商業(yè)專業(yè)市場？？酒店房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com商務可行性研究>>商務公寓為主，缺少純寫字樓項目，

4、入住率雖普遍較高，但1.沙坪壩商務市場情況檔次、配置較低，已經(jīng)無法滿足各類企業(yè)的發(fā)展需求區(qū)域辦公物業(yè)現(xiàn)狀分析主力建筑面積建面租金物業(yè)名稱主要企業(yè)類型入駐率（㎡）（元/㎡·月）欣陽廣場教育培訓、電子科技、建筑業(yè)40-8020-25約90%嘉多利大廈電子通訊、教育培訓50-8010-25約85%金港大廈教育培訓、住宿60-9015-20約90%金沙國際電子通訊、中介40-6025-30約90%立洋知本時代電子科技、美容保健、裝飾30-5030-50約85%華孫時代星空教育培訓、電子科技、美容保健38-6025-40約95%智博天下教育培訓、中介40-6015-20約83%沙坪

5、壩區(qū)主要商務樓分布欣陽廣場立洋知本時代金港大廈嘉多利廣場慶泰大廈華宇時代星空華宇世紀銀河金沙國際房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com商務可行性研究>>辦公物業(yè)的配置問題目前成為沙區(qū)商務客戶最大的抗性，客1.沙坪壩商務市場情況戶對更高品質(zhì)的商務產(chǎn)品的需求強烈沙區(qū)辦公樓客戶調(diào)研分析企業(yè)認為目前的辦公場所電梯數(shù)量少、周對沙區(qū)商務不滿意要素比重邊環(huán)境嘈雜，商務檔次不高是主要問題。電梯數(shù)量少37.3%周邊環(huán)境嘈雜19.0%全國有全面叫停商住混合型的公寓趨勢商務樓檔次不高16.7%智能化太差10.3%商務配套欠缺10.3%純寫字樓產(chǎn)品出行經(jīng)常堵車6.3%才能適應市場需求合計100%資

6、料來源：緯聯(lián)市場研究中心（樣本量：77份）房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級寫字樓定量分析位置物業(yè)品質(zhì)配套設施企業(yè)類型物業(yè)管理房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級寫字樓定量分析>>維度一：需求規(guī)模估算2-3年內(nèi)打算*辦公產(chǎn)品Crosstabulationtotal普通純寫中高端寫商務公寓其他字樓字樓762116肯定會換辦公場43.8%3.75%12.5%6.3%100.0%所打算916833看情況27.3%48.5%24.2%100.0%162210149total32.7%44.9%20.4%2.0%100.0%資料來源：緯聯(lián)市場研究中心（樣本量：77份）金融

7、保險等行業(yè)新增中高端沙坪壩目前商務公寓入住企業(yè)需求規(guī)模=寫字樓需求規(guī)模保孚估計為+*20%1萬方辦公規(guī)模為31萬方未來3年沙坪壩A/B類寫字樓需求量在7-8萬方左右房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com甲級寫字樓定量分析>>維度二：供應規(guī)模估算需求7萬方富洲新城2棟甲級寫字樓：約4萬方金陽易城國際1棟甲級寫字樓：約2萬方融匯國際溫泉城2棟甲級寫字樓：約4萬方2010年2011年2012年2013年2014年注：?融匯國際溫泉城甲級寫字樓預計在2012年推出，總體量約為4萬方；富洲新城甲級寫字樓體量約為4萬方，預計在2013年后推