重慶重雅二期雅郡洋房項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研及定價(jià)報(bào)告前期策劃

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1、重雅二期雅郡洋房競(jìng)品調(diào)研及定價(jià)報(bào)告競(jìng)品梳理選擇標(biāo)準(zhǔn)：?重慶主城區(qū)內(nèi)具有一定代表性的洋房產(chǎn)品；?分別選擇熱銷(xiāo)洋房盤(pán)、一般銷(xiāo)售情況樓盤(pán)、滯銷(xiāo)洋房盤(pán)與本項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，得出本項(xiàng)目在不同銷(xiāo)售目標(biāo)下的價(jià)格定位。?金輝·融僑城項(xiàng)目概況?地址：南岸區(qū)匯龍路55號(hào)；?開(kāi)發(fā)商：融僑長(zhǎng)江（重慶）房地產(chǎn)有限公司?容積率：2.54；?綠化率：41%?占地面積：約999900㎡；?建筑面積：約2100000㎡；?車(chē)位數(shù)：1:1?總戶(hù)數(shù):10000戶(hù)；?物業(yè)費(fèi):3元/平米·月；項(xiàng)目整體規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目占地近1500畝，分五期開(kāi)發(fā)，目

2、前在建的組團(tuán)一期A(yíng)區(qū)、一期B區(qū)以及二期A(yíng)區(qū)、B區(qū)等。金輝融僑城北臨浩渺長(zhǎng)江，內(nèi)含碧波靜湖，南望黛綠南山，自然資源的占有無(wú)與倫比,并且項(xiàng)目地處主城核心，緊靠南坪商圈,通過(guò)長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋和菜園壩大橋與解放碑、楊家坪、觀(guān)音橋等各大商圈緊密相連。金輝融僑城所擁的內(nèi)湖公園——融僑公園，占地200余畝，僅內(nèi)湖湖面就占到公園總面積的1/3，其有望成為重慶第一的濱江內(nèi)湖公園。項(xiàng)目?jī)r(jià)值?地處主城核心位置，交通便利，通達(dá)性高。?擁有內(nèi)湖公園——融僑公園，占地200余畝，僅內(nèi)湖湖面就占到公園總面積的1/3。?項(xiàng)目在

3、設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題。?項(xiàng)目是主城唯一一個(gè)集外江、內(nèi)湖、公園、商業(yè)、教育、溫泉等萬(wàn)千寵愛(ài)與一身的宜居之城。產(chǎn)品分析以ARTDECO風(fēng)格為建筑語(yǔ)言，充分融合歐洲細(xì)膩、高貴、理性的建筑精神，演繹純正至臻的歐洲風(fēng)情。產(chǎn)品分析平層戶(hù)型：12號(hào)樓戶(hù)型面積：四室兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)180㎡優(yōu)勢(shì)：?套房設(shè)計(jì)，多衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；?戶(hù)型方正板式結(jié)構(gòu)套房，南北通透，通風(fēng)采光俱佳。劣勢(shì)：?3.4米客廳開(kāi)間影響洋房舒適度；?贈(zèng)送面積較少。銷(xiāo)售情況花滿(mǎn)庭B3區(qū)新推在售未售售罄加推時(shí)間2011年1月22日2011年3

4、月1日2011年3月12日2011年3月19日2011年4月21日2011年4月28日2011年6月19日B3區(qū)（7號(hào)樓）二期（B7、B8號(hào)花漫庭（12號(hào)樓推出樓棟B3區(qū)（5號(hào)樓）A區(qū)（17號(hào)樓）B3區(qū)（6號(hào)樓）A區(qū)（16號(hào)樓）部分樓））推出套數(shù)19464194824448194當(dāng)天銷(xiāo)售情況982080239797物業(yè)類(lèi)型高層小高層高層高層小高層電梯洋房高層銷(xiāo)售均價(jià)8903133009119931013077154508947折后均價(jià)8410130348627885612554129558499面積

5、區(qū)間84.41-117.33119.61-237.9796.13-123.7696.13-123.76118.92-216.78153-262.7696.08-123.72?半山公館項(xiàng)目概況?地址：高新區(qū)長(zhǎng)大路1號(hào)（高新區(qū)煙燈山公園旁）；?開(kāi)發(fā)商：盾安控股集團(tuán)下屬重慶業(yè)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；?容積率：2.09；?綠化率：30.5%；?占地面積：11萬(wàn)平方米；?建筑面積：23萬(wàn)平方米；?車(chē)位比：718個(gè)；?總戶(hù)數(shù):1529戶(hù)；?物管費(fèi):2.2元/平米·月；項(xiàng)目整體規(guī)劃?半山公館主要由電梯花園洋房、高層

6、、公寓三種物業(yè)形態(tài)組成。半山公館項(xiàng)目一期為花園洋房產(chǎn)品，共768套，含4+1至8+1型，且全部帶電梯，在提高產(chǎn)品舒適性的同時(shí)更全面提升了居住品質(zhì)。?雙大堂的設(shè)計(jì)，讓車(chē)庫(kù)電梯大堂與洋房入戶(hù)大堂同等奢華、亮麗，一改地下車(chē)庫(kù)破舊、陰暗的固有印象，營(yíng)造出“下車(chē)即是回家”的尊崇感。項(xiàng)目?jī)r(jià)值?三大交匯中心，緊鄰大坪CBD商圈、石橋鋪商圈、沙坪壩商圈；加之高九龍、長(zhǎng)江二路、石油路圍合而成的“總部經(jīng)濟(jì)高端園區(qū)”正在形成。?周邊生活配套成熟。?花園洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)盡顯奢華，建筑面積在125㎡～165㎡之間，均為一梯兩戶(hù)。

7、戶(hù)型從三室兩廳到五室兩廳均有，其中以四室兩廳為主?！叭娞荨薄ⅰ按舐杜_(tái)”、“大花園”、“入戶(hù)花園”的設(shè)計(jì)，不僅體現(xiàn)了產(chǎn)品的舒適感與奢華感，更提升了項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比。產(chǎn)品分析建筑外觀(guān)設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，在整體布局上采用半圍合式，強(qiáng)調(diào)居住私屬感強(qiáng)的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)各組團(tuán)單元間的有機(jī)聯(lián)系，以求既保證景觀(guān)視覺(jué)的通暢。產(chǎn)品分析3房2廳，套內(nèi)面積134㎡贈(zèng)送面積約30㎡；優(yōu)勢(shì)：?客廳、起居室大開(kāi)間，?戶(hù)型方正板式結(jié)構(gòu)套房，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，?多露臺(tái)，多飄窗；劣勢(shì)：?公共空間浪費(fèi)面積大，?餐廳較小，缺乏尊貴感

8、。銷(xiāo)售情況?該項(xiàng)目目前主推高層，洋房產(chǎn)品自然銷(xiāo)售。?該項(xiàng)目底躍、頂躍贈(zèng)送比率約40%，均價(jià)約10000元/平米，中間層贈(zèng)送較少，均價(jià)約9000元/平米。?該項(xiàng)目洋房月去化速度為15-20套。?天景雨山前項(xiàng)目概況?地址：重慶南岸學(xué)府大道69號(hào)（交大3號(hào)門(mén)對(duì)面）；?開(kāi)發(fā)商：重慶天景置業(yè)有限公司?容積率：0.89；?綠化率：35%；?占地面積：5.88萬(wàn)平方米；?建筑面積：5萬(wàn)平方米；?總戶(hù)數(shù):332戶(hù)；?物管費(fèi):2.2元/平米·月；項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目位于重慶南岸區(qū)學(xué)府大道6