CRIC 克而瑞 案例分析-上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場

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1、上海大拇指廣場案例研究及借鑒1國內(nèi)著名案例借鑒——上海大拇指廣場上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場概況典型的區(qū)域型社區(qū)購物中心證大大拇指廣場大拇指廣場位于上海浦東聯(lián)洋社區(qū)，距陸家嘴5km。它是一個典型的區(qū)域型社區(qū)購物中心，總體建筑規(guī)模約11萬平方米，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設備用房。功能齊全項目融購物、休閑、娛樂、美食、度假（四星級酒店）、藝術于一體，成為上海規(guī)模最大、功能最全的復合式社區(qū)＆區(qū)域型商業(yè)中心。龐大便捷的交通網(wǎng)絡公共交通包括：地鐵2號線、輕軌L4線（2005年開通）等軌道線路，江園線、隧道四線、794路、東周線、601路、617路、640路、815路、

2、936路、984路、楊高專線、申陸專線、大橋五線、泰高線等十數(shù)路公交線路。無形當中擴展了整個項目的輻射半徑。2國內(nèi)著名案例借鑒——上海大拇指廣場上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場輻射商圈范圍商圈分級消費群能級輻射人口（萬人）特征追求品質(zhì)、崇尚時尚、熱愛生活的中高收入階層人士，年齡經(jīng)營性消費一級10在25-45歲左右，以聯(lián)洋社區(qū)居住人口為主?；拘韵M二級25包括碧云國際社區(qū)、張江、洋涇、花木、金橋、六里等區(qū)域旅游性消費三級10大浦東乃至整個上海區(qū)域合計——45萬——聯(lián)洋國際社區(qū)介紹——?聯(lián)洋國際社區(qū)擁有250萬平方米規(guī)模；?以國際生態(tài)文化社區(qū)為主題；?聯(lián)洋社區(qū)秉承打造國際高尚社區(qū)的人居開發(fā)核心輻射商圈

3、理念，吸引了來自世界各地的名流富豪等高收次級輻射商圈入人士置業(yè)安居，其整體消費能力很高?目前該社區(qū)已經(jīng)成為上海最為著名的外籍人士聚集的高尚社區(qū)之一。3國內(nèi)著名案例借鑒——上海大拇指廣場上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場整體業(yè)態(tài)定位目前整個大拇指廣場以超市購物、零售專賣、餐飲、娛樂、休閑等多業(yè)態(tài)于一體，真正形成具有代表性的區(qū)域型社區(qū)購物中心。如今的大拇指廣場經(jīng)營良好，但在其最初階段，也曾經(jīng)由于業(yè)態(tài)定位與設置的偏差遭遇過困境。由于大拇指廣場的主力輻射消費客群為周邊區(qū)域內(nèi)的居住群體，該群體的存在直接決定商業(yè)定位因以日常生活配套、餐飲、娛樂、休閑等服務功能為主，但是其最初的業(yè)態(tài)設置配比完全按照傳統(tǒng)的城市購物中

4、心模式，將零售購物比例設置在50%左右，這樣的定位完全不能符合主力消費群體的實際需求，這也直接導致項目初期的經(jīng)營不佳。采取調(diào)整策略：零售為主→餐飲娛樂主導（大幅降低零售比重，擴大餐飲消費）餐飲店引進的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強調(diào)特色和差異性，滿足不同類型、不同檔次、不同口味的消費需求：1、打造了一條菜系復合的餐飲街，引進包括日本料理、韓國燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風味；2、家樂福地下一層旁設置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐；3、主入口兩側為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店；4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；5、除

5、此之外，廣場內(nèi)其他位置也引進了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。4國內(nèi)著名案例借鑒——上海大拇指廣場上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場整體業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合表：類別餐飲娛樂休閑其它游戲游藝KTV美容健身統(tǒng)計內(nèi)容零售購物正餐快餐休閑餐飲特色餐飲咖啡茶館酒吧食品銀行（影院）夜總會足浴經(jīng)營戶數(shù)51471010441431109數(shù)量比例%40.1%3.2%5.5%7.9%7.9%3.1%3.1%11.0%2.4%0.8%7.9%7.1%經(jīng)營面積㎡863577002500272021506708005402250200048002590面積比例%23.1%20.6%6.7%7.3%5.8%1.8%2.1%1.5

6、%6.0%5.4%12.8%6.9%業(yè)種大類比例%23.1%45.8%24.2%6.9%合計經(jīng)營總面積37355㎡、經(jīng)營總戶數(shù)127家、零售商業(yè)數(shù)量比例23.1%、非零售商業(yè)面積比例76.9%。從商家戶數(shù)及面積比重來看，餐飲7%數(shù)量比重7%面積比重11%經(jīng)過調(diào)整后占據(jù)絕對的比重，而零23%零售購物24%零售購物售業(yè)態(tài)得到嚴格控制?？梢钥吹?，40%餐飲餐飲餐飲消費已經(jīng)成為社區(qū)型商業(yè)42%46%娛樂休閑娛樂休閑的重要組成部分，而這也是發(fā)其他其他展的必然趨勢。5國內(nèi)著名案例借鑒——上海大拇指廣場上海聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場商家檔次及面積情況業(yè)種經(jīng)營品牌國際一線國際二線國際三線國內(nèi)一線國內(nèi)二線非品牌合計

7、127181611304210?商家品牌仍然以國內(nèi)一、二線為主，其數(shù)量占到了總經(jīng)營品牌的57%，可見大部分的消費客群還是對于國內(nèi)品牌具有較高的認知度與認可度；?由于主力輻射整個聯(lián)洋國際社區(qū)，外籍消費客群占據(jù)一定比例，因此其內(nèi)部的國際品牌達到45家，約占總經(jīng)營品牌的35%，包括家樂福、肯德基、星巴克、必勝客、哈根達斯等，使得檔次與客群有著比較好的匹配度；?另有8%左右為非品牌商家，憑借自身的特色，受