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1、淺談微利時(shí)代中小房地產(chǎn)公司的成本管理張維華（上海華誼集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，200020）【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)從原來(lái)的高利潤(rùn)進(jìn)入到一個(gè)微利的時(shí)代，如何建立企業(yè)的成木管理體系，是中小房地產(chǎn)企業(yè)抵御微利時(shí)代開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要措施?！娟P(guān)鍵詞】微利時(shí)代；目標(biāo)成木管理；引言微利時(shí)代新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)公司的成木管理對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)已極為重要,即關(guān)乎企業(yè)的投資方向和發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也涉及到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)承攬，更關(guān)乎企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。一個(gè)企業(yè)的成木管理是否得力，直接影響到企業(yè)牛
2、存和發(fā)展。目標(biāo)成木管理是將成木管理工作前置，提前算好賬，做到心里有底，在商業(yè)實(shí)戰(zhàn)中，才能運(yùn)籌帷惺、決勝千里。同時(shí)，在工程項(xiàng)目的各個(gè)階段，利用市場(chǎng)數(shù)據(jù)及企業(yè)積累的歷史經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目的目標(biāo)成木，并通過(guò)相應(yīng)的制度、流程確保落地，達(dá)到凡事有成木指標(biāo)，凡事有成木目標(biāo)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建筑行為均有參照點(diǎn)和坐標(biāo)，方能確保企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.房企目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀隨著國(guó)內(nèi)改革開(kāi)放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步放開(kāi)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通過(guò)不斷地配置資源，促使該領(lǐng)域展開(kāi)充分競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成木管理水平日益提升，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)發(fā)包、承包的現(xiàn)象己經(jīng)成為歷
3、史。由于近幾年各種競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，現(xiàn)代先進(jìn)管理理念中的標(biāo)準(zhǔn)化及目標(biāo)成木管理模式己經(jīng)逐步推行到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，且目標(biāo)成木的管理日趨完善。目前市場(chǎng)上每個(gè)企業(yè)的成木管理能力及水平不一致，存在較大的差異，仍然有些企業(yè)在成木管理上相對(duì)粗放，為后期工程的推進(jìn)、項(xiàng)目的實(shí)施埋下重大隱患，造成不能履約，給合同雙方帶來(lái)極大的損失。多數(shù)企業(yè)有成木意識(shí)，不斷地通過(guò)學(xué)習(xí)新的管理方式和方法，引進(jìn)新型管理人才來(lái)提升木企業(yè)的成木管控能力。目標(biāo)成本的管理在多數(shù)建筑企業(yè)得到全面推廣，均取得了不錯(cuò)的效果，目標(biāo)成本管理的深度和細(xì)度還在不斷地完善，給企業(yè)帶
4、來(lái)了較好的經(jīng)濟(jì)效益。接下來(lái)，我們將探討目前的房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理方面出現(xiàn)的一些現(xiàn)象,為后續(xù)我們來(lái)論證如何進(jìn)行目標(biāo)成本管理提供一些事實(shí)，總結(jié)出優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)目標(biāo)成本管理提供支撐和參考。1）精細(xì)化目標(biāo)成本管理項(xiàng)目開(kāi)展之初即設(shè)定總體目標(biāo)成本，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)分到每個(gè)分部分項(xiàng)，根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，將目標(biāo)成本落實(shí)和對(duì)照至每個(gè)合同，確保每個(gè)目標(biāo)成本都在受控范圍內(nèi)。例如，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本可分為多級(jí)科目，包括直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。其中直接成本費(fèi)用又包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工、建筑安裝等各項(xiàng)費(fèi)用。以
5、設(shè)計(jì)費(fèi)用為開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的一個(gè)科目，設(shè)計(jì)費(fèi)用還要細(xì)分為建筑設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等，而每個(gè)設(shè)計(jì)都對(duì)應(yīng)不同的設(shè)計(jì)資質(zhì)單位，會(huì)簽訂多個(gè)合同。事實(shí)上將整個(gè)建筑工程所有分部工程的費(fèi)用細(xì)分，利用目標(biāo)成本的管理手段把每個(gè)細(xì)化項(xiàng)目控制好，使項(xiàng)目總體發(fā)生的費(fèi)用在受控范圍內(nèi)。精細(xì)化目標(biāo)成本管理模式具有成熟體系，標(biāo)準(zhǔn)模板，可確保每項(xiàng)成本花費(fèi)都有目標(biāo)。精細(xì)化目標(biāo)成本管理在理論上講非常完善，但在實(shí)際操作中卻因其缺少靈活性而容易影響現(xiàn)場(chǎng)決策。2）總體目標(biāo)成本管理總體目標(biāo)成本管理是以項(xiàng)目為一個(gè)整體，根據(jù)前期調(diào)研和整體規(guī)劃設(shè)定一個(gè)總體的成本目標(biāo)，
6、其中的分部分項(xiàng)工程在目標(biāo)成本管理上保留周轉(zhuǎn)余地，確保整體目標(biāo)成本受控。例如，某開(kāi)發(fā)公司某個(gè)項(xiàng)目，拿地之初即設(shè)定目標(biāo)成本，后期因?yàn)槟承┨厥庖蛩匚纯紤]周全，致使項(xiàng)目總成本增加3000萬(wàn)元，但是該筆費(fèi)用攤銷到每個(gè)單元項(xiàng)目的造價(jià)成本之中并不大，可通過(guò)設(shè)計(jì)選型、優(yōu)化配置進(jìn)行調(diào)整，確保整體目標(biāo)成本受控。再如，某小區(qū)總平管網(wǎng)施工項(xiàng)目，合同金額總價(jià)為500萬(wàn)元，該項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)是在土方冋填這一分塊項(xiàng)目上。按照甲方招標(biāo)要求該項(xiàng)屬于“買土回填項(xiàng)”，根據(jù)定額在該項(xiàng)中需要計(jì)取費(fèi)用，而在造價(jià)接近100萬(wàn)元的土方冋填項(xiàng)目施工中，乙方如果掌握資源
7、和渠道，則根本不需要大量投入，可從其他工地運(yùn)來(lái)土方直接回填，不但不用支付大量費(fèi)用，還可以收取接近20萬(wàn)元左右的定額計(jì)費(fèi)，此土方冋填項(xiàng)目占整個(gè)施工項(xiàng)目造價(jià)的20%,基本上是純利潤(rùn)。乙方單位在測(cè)算該施工項(xiàng)目利潤(rùn)時(shí)，即可以在總體目標(biāo)成本（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）中只對(duì)其他項(xiàng)目考慮實(shí)際發(fā)生的成本、管理費(fèi)、低額利潤(rùn)、稅金等費(fèi)用?？傮w目標(biāo)成本管理，強(qiáng)調(diào)控制總體成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，總體目標(biāo)成本中的各項(xiàng)一樣要進(jìn)行細(xì)化，但只歸類管理并控制占總體金額比較大的項(xiàng)目。同吋，適度進(jìn)行項(xiàng)目過(guò)程控制，既有利于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工作靈活開(kāi)展，又確?？傮w成本目標(biāo)受控。目前，
8、總體0標(biāo)成本管理己成為多數(shù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的手段和方法。1.中小房企目標(biāo)成本管理的作用目標(biāo)成本管理在中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理中具有重要的管控作用。采用目標(biāo)成本管理能做到事前成本清晰，企業(yè)能夠合理地進(jìn)行各項(xiàng)工作安排和推進(jìn)，確保企業(yè)管理目標(biāo)和項(xiàng)目管理H標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)或項(xiàng)目盈利的表現(xiàn)是提升利潤(rùn)空間和控制好企業(yè)的生產(chǎn)制造成本，兩者缺一不可。目標(biāo)成本的管
