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《淺談微利時代中小房地產(chǎn)公司的成本管理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、淺談微利時代中小房地產(chǎn)公司的成本管理張維華（上海華誼集團房地產(chǎn)有限公司，200020）【摘要】近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，國內(nèi)市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)從原來的高利潤進入到一個微利的時代，如何建立企業(yè)的成木管理體系，是中小房地產(chǎn)企業(yè)抵御微利時代開發(fā)投資風(fēng)險的重要措施?！娟P(guān)鍵詞】微利時代；目標(biāo)成木管理；引言微利時代新形勢下，中小房地產(chǎn)公司的成木管理對企業(yè)來說已極為重要,即關(guān)乎企業(yè)的投資方向和發(fā)展戰(zhàn)略，同時也涉及到企業(yè)的經(jīng)營承攬，更關(guān)乎企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。一個企業(yè)的成木管理是否得力，直接影響到企業(yè)牛
2、存和發(fā)展。目標(biāo)成木管理是將成木管理工作前置，提前算好賬，做到心里有底，在商業(yè)實戰(zhàn)中，才能運籌帷惺、決勝千里。同時，在工程項目的各個階段，利用市場數(shù)據(jù)及企業(yè)積累的歷史經(jīng)驗，準(zhǔn)確制定項目的目標(biāo)成木，并通過相應(yīng)的制度、流程確保落地，達到凡事有成木指標(biāo)，凡事有成木目標(biāo)，項目的開發(fā)和建筑行為均有參照點和坐標(biāo)，方能確保企業(yè)總體經(jīng)營指標(biāo)的實現(xiàn)。1.房企目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀隨著國內(nèi)改革開放，房地產(chǎn)市場逐步放開，市場經(jīng)濟通過不斷地配置資源，促使該領(lǐng)域展開充分競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成木管理水平日益提升，根據(jù)經(jīng)驗來發(fā)包、承包的現(xiàn)象己經(jīng)成為歷
3、史。由于近幾年各種競爭日趨激烈，現(xiàn)代先進管理理念中的標(biāo)準(zhǔn)化及目標(biāo)成木管理模式己經(jīng)逐步推行到房地產(chǎn)開發(fā)管理中，且目標(biāo)成木的管理日趨完善。目前市場上每個企業(yè)的成木管理能力及水平不一致，存在較大的差異，仍然有些企業(yè)在成木管理上相對粗放，為后期工程的推進、項目的實施埋下重大隱患，造成不能履約，給合同雙方帶來極大的損失。多數(shù)企業(yè)有成木意識，不斷地通過學(xué)習(xí)新的管理方式和方法，引進新型管理人才來提升木企業(yè)的成木管控能力。目標(biāo)成本的管理在多數(shù)建筑企業(yè)得到全面推廣，均取得了不錯的效果，目標(biāo)成本管理的深度和細度還在不斷地完善，給企業(yè)帶
4、來了較好的經(jīng)濟效益。接下來，我們將探討目前的房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理方面出現(xiàn)的一些現(xiàn)象,為后續(xù)我們來論證如何進行目標(biāo)成本管理提供一些事實，總結(jié)出優(yōu)秀的經(jīng)驗，為企業(yè)目標(biāo)成本管理提供支撐和參考。1）精細化目標(biāo)成本管理項目開展之初即設(shè)定總體目標(biāo)成本，對目標(biāo)成本進行細分到每個分部分項，根據(jù)實際市場情況，將目標(biāo)成本落實和對照至每個合同，確保每個目標(biāo)成本都在受控范圍內(nèi)。例如，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本可分為多級科目，包括直接成本費用和間接成本費用。其中直接成本費用又包括土地開發(fā)費用、設(shè)計費用、建筑施工、建筑安裝等各項費用。以
5、設(shè)計費用為開發(fā)費用中的一個科目，設(shè)計費用還要細分為建筑設(shè)計、幕墻設(shè)計、消防設(shè)計等，而每個設(shè)計都對應(yīng)不同的設(shè)計資質(zhì)單位，會簽訂多個合同。事實上將整個建筑工程所有分部工程的費用細分，利用目標(biāo)成本的管理手段把每個細化項目控制好，使項目總體發(fā)生的費用在受控范圍內(nèi)。精細化目標(biāo)成本管理模式具有成熟體系，標(biāo)準(zhǔn)模板，可確保每項成本花費都有目標(biāo)。精細化目標(biāo)成本管理在理論上講非常完善，但在實際操作中卻因其缺少靈活性而容易影響現(xiàn)場決策。2）總體目標(biāo)成本管理總體目標(biāo)成本管理是以項目為一個整體，根據(jù)前期調(diào)研和整體規(guī)劃設(shè)定一個總體的成本目標(biāo)，
6、其中的分部分項工程在目標(biāo)成本管理上保留周轉(zhuǎn)余地，確保整體目標(biāo)成本受控。例如，某開發(fā)公司某個項目，拿地之初即設(shè)定目標(biāo)成本，后期因為某些特殊因素未考慮周全，致使項目總成本增加3000萬元，但是該筆費用攤銷到每個單元項目的造價成本之中并不大，可通過設(shè)計選型、優(yōu)化配置進行調(diào)整，確保整體目標(biāo)成本受控。再如，某小區(qū)總平管網(wǎng)施工項目，合同金額總價為500萬元，該項目的利潤點是在土方冋填這一分塊項目上。按照甲方招標(biāo)要求該項屬于“買土回填項”，根據(jù)定額在該項中需要計取費用，而在造價接近100萬元的土方冋填項目施工中，乙方如果掌握資源
7、和渠道，則根本不需要大量投入，可從其他工地運來土方直接回填，不但不用支付大量費用，還可以收取接近20萬元左右的定額計費，此土方冋填項目占整個施工項目造價的20%,基本上是純利潤。乙方單位在測算該施工項目利潤時，即可以在總體目標(biāo)成本（即投標(biāo)報價）中只對其他項目考慮實際發(fā)生的成本、管理費、低額利潤、稅金等費用?？傮w目標(biāo)成本管理，強調(diào)控制總體成本目標(biāo)的實現(xiàn)，總體目標(biāo)成本中的各項一樣要進行細化，但只歸類管理并控制占總體金額比較大的項目。同吋，適度進行項目過程控制，既有利于現(xiàn)場實際工作靈活開展，又確?？傮w成本目標(biāo)受控。目前，
8、總體0標(biāo)成本管理己成為多數(shù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的手段和方法。1.中小房企目標(biāo)成本管理的作用目標(biāo)成本管理在中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理中具有重要的管控作用。采用目標(biāo)成本管理能做到事前成本清晰，企業(yè)能夠合理地進行各項工作安排和推進，確保企業(yè)管理目標(biāo)和項目管理H標(biāo)的實現(xiàn)。企業(yè)或項目盈利的表現(xiàn)是提升利潤空間和控制好企業(yè)的生產(chǎn)制造成本，兩者缺一不可。目標(biāo)成本的管
