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1、頊目市場分析一、項目投資環(huán)境分析2二、寶山區(qū)經(jīng)濟狀況2三、區(qū)域商品住宅市場分析5產(chǎn)品定怔及建議一、項目優(yōu)劣勢分析20二、產(chǎn)品定位21三、產(chǎn)品規(guī)劃建議21四、目標客戶定位22營銷策略及魏行一、總體營銷思路23二、整體營銷策略23三、價格策略24四、客戶挖掘及鎖定策略25五、各階段銷售計劃26六、“名府”品牌營造、管理與傳播32廣告策略及魏行一、主打廣告語37二、宣傳推廣的核心概念38三、媒介計劃39合乍方式殛議41頊目市場分析篇項目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上?！颁摗?、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。九十年代以來，
2、寶山作為上海產(chǎn)業(yè)和人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸納了大量市區(qū)人口入住寶山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動了一些新興行業(yè)的發(fā)展。“十五”期間寶山又提出了“一業(yè)特強、多業(yè)并存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運輸倉儲業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。二、寶山區(qū)經(jīng)濟狀況近年寶山區(qū)的經(jīng)濟保持高速增長，到2002年全區(qū)GDP已達到530.74億元，同時，寶山區(qū)在上海的經(jīng)濟地位不斷提高，寶山區(qū)GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟的支柱,但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻率已由200
3、1年的25%提高到2002年的32%O未來寶山經(jīng)濟將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對寶山經(jīng)濟所作的貢獻將會進一步提高。圖2001-2002年寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況表1?1寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：億元寶山GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP占全市比重2001年380.23.4278.5253.398.47.7%2002年530.746.76353.8314.67170.29%同比增長39.6%98.8%27.0%24.2%73.0%/資料來源：寶山區(qū)人民政府1.寶山區(qū)居民收入水平2002年寶山城區(qū)居民年人均收入過萬元
4、，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但這一差距正在不斷拉近，從近兩年的數(shù)據(jù)來看,寶山城區(qū)居民人均收入的增長速度遠高于上海全市。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。表寶山區(qū)居民收入情況單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年117188,5762002年12,88310,368同比增長9.9%20.9%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒1.市政道路建設(shè)皆綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和
5、同濟路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標，實現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達到16平方米，綠化覆蓋率達到38%,提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國家園林城區(qū)。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進不但進一步提高城區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到促進的作用。&道路交通外環(huán)線A20公路、逸仙路高架擴建，地鐵一號線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通，寶山區(qū)的交通擁堵將得到切實的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個新臺階。暢達、快捷的交
6、通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會隨之而來。道路名稱建設(shè)情況大動脈外環(huán)線（A20公路）西北段（滬嘉高速路-同濟路）2002年12月20日全面建成通車共和新路高架2002年12月4日已通車地鐵一號線北延伸線（上?；疖囌?泰和路外環(huán)線）2004年通車輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)至寶鋼）已動工，預(yù)計2005年竣工北段同濟路高架2001年12月竣工通車吳淞越江隧道工程，2003年6月竣工通車滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線）已于2002年年底通車蘊川路道路拓寬工程前期工程己于2002年底展開吳淞工業(yè)區(qū)整
7、治范圍內(nèi)的道路工程（水產(chǎn)路、鐵山路）2002年9月竣工通車寶楊路、鐵力路已開工，預(yù)計2004年6月竣工友誼路工程2003年6月底完成資料來源：上海錦和市場研究部1.近期區(qū)域政策導(dǎo)蘊藻浜沿線橋梁全部取消收費2002年7月1日起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費。這一舉措使逸仙路高架、共和新路、滬太路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動寶山區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，特別是對寶山樓市的發(fā)展，無疑是個很大的利好消息。命寶山加快一般投資建設(shè)項目審批速度2003年寶山區(qū)政府岀臺新
8、的審批辦法，一般性內(nèi)外資建設(shè)項目的審批速度有望得到進一步加快。凡符合條件的一般建設(shè)項目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項目審批、登記、發(fā)證的程序。現(xiàn)在一個項目的辦理時間一般都壓縮在60個工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。小結(jié):國民經(jīng)濟尤其是第
