上海雨雅花園營(yíng)銷策劃報(bào)告

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1、頊目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析2二、寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2三、區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析5產(chǎn)品定怔及建議一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析20二、產(chǎn)品定位21三、產(chǎn)品規(guī)劃建議21四、目標(biāo)客戶定位22營(yíng)銷策略及魏行一、總體營(yíng)銷思路23二、整體營(yíng)銷策略23三、價(jià)格策略24四、客戶挖掘及鎖定策略25五、各階段銷售計(jì)劃26六、“名府”品牌營(yíng)造、管理與傳播32廣告策略及魏行一、主打廣告語(yǔ)37二、宣傳推廣的核心概念38三、媒介計(jì)劃39合乍方式殛議41頊目市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上?！颁摗薄ⅰ案邸被丶稗r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。九十年代以來(lái)，

2、寶山作為上海產(chǎn)業(yè)和人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸納了大量市區(qū)人口入住寶山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)了一些新興行業(yè)的發(fā)展?！笆濉逼陂g寶山又提出了“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)并存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。二、寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況近年寶山區(qū)的經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，到2002年全區(qū)GDP已達(dá)到530.74億元，同時(shí)，寶山區(qū)在上海的經(jīng)濟(jì)地位不斷提高，寶山區(qū)GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟(jì)的支柱,但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率已由200

3、1年的25%提高到2002年的32%O未來(lái)寶山經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)寶山經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)將會(huì)進(jìn)一步提高。圖2001-2002年寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況表1?1寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：億元寶山GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP占全市比重2001年380.23.4278.5253.398.47.7%2002年530.746.76353.8314.67170.29%同比增長(zhǎng)39.6%98.8%27.0%24.2%73.0%/資料來(lái)源：寶山區(qū)人民政府1.寶山區(qū)居民收入水平2002年寶山城區(qū)居民年人均收入過(guò)萬(wàn)元

4、，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但這一差距正在不斷拉近，從近兩年的數(shù)據(jù)來(lái)看,寶山城區(qū)居民人均收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于上海全市。未來(lái)寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過(guò)上海全市水平。表寶山區(qū)居民收入情況單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年117188,5762002年12,88310,368同比增長(zhǎng)9.9%20.9%資料來(lái)源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計(jì)年鑒1.市政道路建設(shè)皆綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進(jìn)大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場(chǎng)綠地和

5、同濟(jì)路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到16平方米，綠化覆蓋率達(dá)到38%,提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國(guó)家園林城區(qū)。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進(jìn)不但進(jìn)一步提高城區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時(shí)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到促進(jìn)的作用。&道路交通外環(huán)線A20公路、逸仙路高架擴(kuò)建，地鐵一號(hào)線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通，寶山區(qū)的交通擁堵將得到切實(shí)的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個(gè)新臺(tái)階。暢達(dá)、快捷的交

6、通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會(huì)隨之而來(lái)。道路名稱建設(shè)情況大動(dòng)脈外環(huán)線（A20公路）西北段（滬嘉高速路-同濟(jì)路）2002年12月20日全面建成通車共和新路高架2002年12月4日已通車地鐵一號(hào)線北延伸線（上?；疖囌?泰和路外環(huán)線）2004年通車輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)至寶鋼）已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年竣工北段同濟(jì)路高架2001年12月竣工通車吳淞越江隧道工程，2003年6月竣工通車滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線）已于2002年年底通車蘊(yùn)川路道路拓寬工程前期工程己于2002年底展開吳淞工業(yè)區(qū)整

7、治范圍內(nèi)的道路工程（水產(chǎn)路、鐵山路）2002年9月竣工通車寶楊路、鐵力路已開工，預(yù)計(jì)2004年6月竣工友誼路工程2003年6月底完成資料來(lái)源：上海錦和市場(chǎng)研究部1.近期區(qū)域政策導(dǎo)蘊(yùn)藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi)2002年7月1日起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊(yùn)川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi)。這一舉措使逸仙路高架、共和新路、滬太路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動(dòng)寶山區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是對(duì)寶山樓市的發(fā)展，無(wú)疑是個(gè)很大的利好消息。命寶山加快一般投資建設(shè)項(xiàng)目審批速度2003年寶山區(qū)政府岀臺(tái)新

8、的審批辦法，一般性內(nèi)外資建設(shè)項(xiàng)目的審批速度有望得到進(jìn)一步加快。凡符合條件的一般建設(shè)項(xiàng)目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項(xiàng)目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批、登記、發(fā)證的程序。現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目的辦理時(shí)間一般都?jí)嚎s在60個(gè)工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。小結(jié):國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是第