小產(chǎn)權(quán)房研究綜述

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1、小產(chǎn)權(quán)房研究綜述摘要：從媒體報道、學(xué)界探討及有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)看，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大、分佈廣、問題多、爭議大、影響深，成為政府、媒體、學(xué)者、開發(fā)商及廣大民眾普遍關(guān)註的住房問題之一。中央政府及有關(guān)部委、一些地方政府及其有關(guān)部門，曾先後分別發(fā)佈小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)禁令、購買風(fēng)險提示或禁止性規(guī)制政策?；ヂ?lián)網(wǎng)、電視臺、報刊等媒體，分別以新聞?wù){(diào)查、專訪、特稿、社論等形式，對小產(chǎn)權(quán)房予以報道，將小產(chǎn)權(quán)房推向瞭輿論焦點。學(xué)者、律師、開發(fā)商等，曾分別撰文、撰寫博客或接受專訪，對小產(chǎn)權(quán)房予以評述和分析關(guān)鍵詞：住房小產(chǎn)權(quán)房政府規(guī)制分類號：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X(2

2、011)28-0123-05伴隨著中國大陸20世紀(jì)90年代開始快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和住房商品化演進(jìn)，在全國幾乎所有大中型城市及其近郊，均出現(xiàn)以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民新居工程、設(shè)施農(nóng)業(yè)或城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等名義，通過鄉(xiāng)村集體直接開發(fā)、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作開發(fā)或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地後自行開發(fā)等形式，在集體土地上違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房並非法入市流轉(zhuǎn)小產(chǎn)權(quán)房存在已久，最早可以追溯到20世紀(jì)90年代初[1],由農(nóng)民自建的小產(chǎn)權(quán)房甚至早於住房商品化浪潮[2]。時至當(dāng)下，小產(chǎn)權(quán)房已不是某一個地方的問題，而是幾乎所有大城市郊區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，並且發(fā)展得非?？?，已

3、呈難以遏制之勢。即使在國傢原建設(shè)部、國務(wù)院辦公廳分別於2007年6月、12月先後發(fā)佈購買小產(chǎn)權(quán)房"風(fēng)險提示〃和嚴(yán)禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、勸禁城鎮(zhèn)居民購買小産權(quán)房通知"之後，仍有大量城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會主義新農(nóng)村、生態(tài)設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等幌子，在集髏土地上違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，並向社會公開銷售。根據(jù)媒體報道和一些學(xué)術(shù)性研究文獻(xiàn)引證的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，①截至2007年上半年，小產(chǎn)權(quán)房建成面積已達(dá)到全現(xiàn)存實有村鎮(zhèn)房屋建築面積330億平方米的20%U±[3],占全國住宅總量186億平方米的比重超過35%4],②成為最重要的房產(chǎn)類型之一。其中，涉及到村鎮(zhèn)住宅的小產(chǎn)權(quán)房建成面積約

4、有50多億平方米，涉及到村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建築的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也很大，它甚至已經(jīng)成為許多中小企業(yè)主要的生產(chǎn)場所、倉儲場所[5]。③伴隨著多樣態(tài)的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模還在不斷擴(kuò)大。目前，北京、天津、鄭州、濟(jì)南、廣州、深圳、南京、西安、成都、石傢莊、哈爾濱等城市，均出現(xiàn)瞭大規(guī)模集中成片開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。特別是在北京、成都、西安等城市，小產(chǎn)權(quán)房銷售量已超過房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的20%6]。而且，新近開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目，一改此前房屋質(zhì)量較差、配套設(shè)施缺乏、物業(yè)管理不完善等弊端，開始瞭模擬商品住房開發(fā)的運作模式。與以往小產(chǎn)權(quán)房市場運作模式不同的是，掀起新一輪熱銷態(tài)勢的小產(chǎn)權(quán)房

5、出現(xiàn)瞭兩種明顯的分化趨勢：一是模擬城市商品房開發(fā)，在建築規(guī)劃設(shè)計、園林景觀佈設(shè)、商業(yè)配套設(shè)施等方面都采用"類大產(chǎn)權(quán)房"的較正規(guī)運作模式；另一種則是以租代售:類旅館模式"生存［7］。①小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模化生成並不斷蔓延，已經(jīng)具備瞭相當(dāng)廣泛的社會影響力，成為政府、媒體、學(xué)者、開發(fā)商及廣大民衆(zhòng)普遍關(guān)註的社會熱點問題之一。中央政府及有關(guān)部委、一些地方政府及其有關(guān)部門，曾先後分別發(fā)佈小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)禁令、購買風(fēng)險提示或禁止性規(guī)制政策?；ヂ?lián)網(wǎng)、電視臺、報刊等媒體，分別以新聞?wù){(diào)查、專訪、特稿、社論等形式，對小產(chǎn)權(quán)房予以報道，將小產(chǎn)權(quán)房推向瞭輿論焦點。學(xué)者、律師、開發(fā)商等，曾分別撰

6、文、撰寫博客或接受專訪，對小產(chǎn)權(quán)房予以評述和分析。本文主要是對學(xué)術(shù)界有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的研究做一綜述現(xiàn)有研究文獻(xiàn)對小產(chǎn)權(quán)房的解釋，歸納起來主要有四種，第一種是針對發(fā)展商在建、已建、待售的房屋產(chǎn)權(quán)而言,②將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這種詮釋是基於中國房屋開發(fā)實行集中開發(fā)、分散銷售的管理體制，房屋產(chǎn)權(quán)的取得需要進(jìn)行兩次登記，一是開發(fā)商對建築物的首次整體登記，二是購房者對特定物業(yè)的二次分割登記，因此，購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再補繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)房，要補繳土地出讓金的叫

7、小產(chǎn)權(quán)房，按這種解釋，普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、政府和原國有企事業(yè)的集體房產(chǎn)（住房）就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，縣級及以上人民政府房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大誘權(quán)房，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村民委員會發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的叫小崖權(quán)房，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房。第種解釋是按房屋占地屬性、建審手續(xù)來區(qū)分的，依法占用國有土地並辦理報建審批手續(xù)和銷售許可的叫大產(chǎn)權(quán)房，違規(guī)占用集體土地、未報建審批、未獲許可即公開發(fā)售的叫小產(chǎn)權(quán)房。若按現(xiàn)行法規(guī)政策規(guī)定，第一、二類小產(chǎn)權(quán)房是合法的，隻要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規(guī)定

8、較為明確；而第三、四類小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性目前尚存較大爭議，官方認(rèn)定