小產(chǎn)權(quán)房研究綜述

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1、小產(chǎn)權(quán)房研究綜述摘要：從媒體報(bào)道、學(xué)界探討及有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)看，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大、分佈廣、問(wèn)題多、爭(zhēng)議大、影響深，成為政府、媒體、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商及廣大民眾普遍關(guān)註的住房問(wèn)題之一。中央政府及有關(guān)部委、一些地方政府及其有關(guān)部門(mén)，曾先後分別發(fā)佈小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)禁令、購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)提示或禁止性規(guī)制政策?；ヂ?lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)刊等媒體，分別以新聞?wù){(diào)查、專(zhuān)訪、特稿、社論等形式，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以報(bào)道，將小產(chǎn)權(quán)房推向瞭輿論焦點(diǎn)。學(xué)者、律師、開(kāi)發(fā)商等，曾分別撰文、撰寫(xiě)博客或接受專(zhuān)訪，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以評(píng)述和分析關(guān)鍵詞：住房小產(chǎn)權(quán)房政府規(guī)制分類(lèi)號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2

2、011)28-0123-05伴隨著中國(guó)大陸20世紀(jì)90年代開(kāi)始快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和住房商品化演進(jìn)，在全國(guó)幾乎所有大中型城市及其近郊，均出現(xiàn)以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民新居工程、設(shè)施農(nóng)業(yè)或城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等名義，通過(guò)鄉(xiāng)村集體直接開(kāi)發(fā)、鄉(xiāng)村集體與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)商協(xié)議租用集體土地後自行開(kāi)發(fā)等形式，在集體土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房並非法入市流轉(zhuǎn)小產(chǎn)權(quán)房存在已久，最早可以追溯到20世紀(jì)90年代初[1],由農(nóng)民自建的小產(chǎn)權(quán)房甚至早於住房商品化浪潮[2]。時(shí)至當(dāng)下，小產(chǎn)權(quán)房已不是某一個(gè)地方的問(wèn)題，而是幾乎所有大城市郊區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，並且發(fā)展得非?？?，已

3、呈難以遏制之勢(shì)。即使在國(guó)傢原建設(shè)部、國(guó)務(wù)院辦公廳分別於2007年6月、12月先後發(fā)佈購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房"風(fēng)險(xiǎn)提示〃和嚴(yán)禁違規(guī)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、勸禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小産權(quán)房通知"之後，仍有大量城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、生態(tài)設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等幌子，在集髏土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，並向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售。根據(jù)媒體報(bào)道和一些學(xué)術(shù)性研究文獻(xiàn)引證的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，①截至2007年上半年，小產(chǎn)權(quán)房建成面積已達(dá)到全現(xiàn)存實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建築面積330億平方米的20%U±[3],占全國(guó)住宅總量186億平方米的比重超過(guò)35%4],②成為最重要的房產(chǎn)類(lèi)型之一。其中，涉及到村鎮(zhèn)住宅的小產(chǎn)權(quán)房建成面積約

4、有50多億平方米，涉及到村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建築的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也很大，它甚至已經(jīng)成為許多中小企業(yè)主要的生產(chǎn)場(chǎng)所、倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所[5]。③伴隨著多樣態(tài)的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模還在不斷擴(kuò)大。目前，北京、天津、鄭州、濟(jì)南、廣州、深圳、南京、西安、成都、石傢莊、哈爾濱等城市，均出現(xiàn)瞭大規(guī)模集中成片開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。特別是在北京、成都、西安等城市，小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售量已超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%6]。而且，新近開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，一改此前房屋質(zhì)量較差、配套設(shè)施缺乏、物業(yè)管理不完善等弊端，開(kāi)始瞭模擬商品住房開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式。與以往小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)運(yùn)作模式不同的是，掀起新一輪熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房

5、出現(xiàn)瞭兩種明顯的分化趨勢(shì)：一是模擬城市商品房開(kāi)發(fā)，在建築規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀佈設(shè)、商業(yè)配套設(shè)施等方面都采用"類(lèi)大產(chǎn)權(quán)房"的較正規(guī)運(yùn)作模式；另一種則是以租代售:類(lèi)旅館模式"生存［7］。①小產(chǎn)權(quán)房規(guī)?；蓙K不斷蔓延，已經(jīng)具備瞭相當(dāng)廣泛的社會(huì)影響力，成為政府、媒體、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商及廣大民衆(zhòng)普遍關(guān)註的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題之一。中央政府及有關(guān)部委、一些地方政府及其有關(guān)部門(mén)，曾先後分別發(fā)佈小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)禁令、購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)提示或禁止性規(guī)制政策?；ヂ?lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)刊等媒體，分別以新聞?wù){(diào)查、專(zhuān)訪、特稿、社論等形式，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以報(bào)道，將小產(chǎn)權(quán)房推向瞭輿論焦點(diǎn)。學(xué)者、律師、開(kāi)發(fā)商等，曾分別撰

6、文、撰寫(xiě)博客或接受專(zhuān)訪，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以評(píng)述和分析。本文主要是對(duì)學(xué)術(shù)界有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的研究做一綜述現(xiàn)有研究文獻(xiàn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的解釋?zhuān)瑲w納起來(lái)主要有四種，第一種是針對(duì)發(fā)展商在建、已建、待售的房屋產(chǎn)權(quán)而言,②將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這種詮釋是基於中國(guó)房屋開(kāi)發(fā)實(shí)行集中開(kāi)發(fā)、分散銷(xiāo)售的管理體制，房屋產(chǎn)權(quán)的取得需要進(jìn)行兩次登記，一是開(kāi)發(fā)商對(duì)建築物的首次整體登記，二是購(gòu)房者對(duì)特定物業(yè)的二次分割登記，因此，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再補(bǔ)繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)房，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫

7、小產(chǎn)權(quán)房，按這種解釋?zhuān)胀ㄉ唐贩烤褪谴螽a(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、政府和原國(guó)有企事業(yè)的集體房產(chǎn)（住房）就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，縣級(jí)及以上人民政府房管部門(mén)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大誘權(quán)房，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村民委員會(huì)發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的叫小崖權(quán)房，亦稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房。第種解釋是按房屋占地屬性、建審手續(xù)來(lái)區(qū)分的，依法占用國(guó)有土地並辦理報(bào)建審批手續(xù)和銷(xiāo)售許可的叫大產(chǎn)權(quán)房，違規(guī)占用集體土地、未報(bào)建審批、未獲許可即公開(kāi)發(fā)售的叫小產(chǎn)權(quán)房。若按現(xiàn)行法規(guī)政策規(guī)定，第一、二類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房是合法的，隻要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金，就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定

8、較為明確；而第三、四類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性目前尚存較大爭(zhēng)議，官方認(rèn)定