某公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告

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1、精英公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告2004年，小戶型風(fēng)云突起，A、B、C、D四個(gè)樓盤相繼推出（A、B定位為超小戶型精品住宅，目標(biāo)客戶群瞄準(zhǔn)了城市白領(lǐng)階層；C、D定位于商住公寓，目標(biāo)客戶群為成長(zhǎng)型企業(yè)與城市白領(lǐng)。四個(gè)樓盤客群不同、但已形成競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)），本案要想脫穎而岀，不但要借助獨(dú)有的地段優(yōu)勢(shì)，更要在細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、客群心理的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，做岀特有定位，本策劃書將圍繞這個(gè)核心展開(kāi)。—、市場(chǎng)分析2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增長(zhǎng)71.81%；成交面積93.68刀平方米，同比增長(zhǎng)77.65%；成交金額達(dá)25.75億元，同

2、比增長(zhǎng)110.72%0商品房銷售情況對(duì)比表時(shí)間總體住宅件數(shù)（件）面積（力平方米）金額（億元）均價(jià)（幣平方米）件數(shù)（件）面積（力平方米）金額（億元）均價(jià)（元/平方米）2004年上半年688393.6825.752749669089.6923.3926082003年上半年390652.7312.222317379248.2610.562188同比增長(zhǎng)（%）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.192004年相對(duì)于2003年岀現(xiàn)如此快速的增長(zhǎng)，受拆遷及人口因索影響較大，房產(chǎn)作為一種需求彈性

3、較小的商品，出現(xiàn)如此高的增幅，也從另一方面說(shuō)明x市房產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛力。2004年上半年價(jià)格走勢(shì)元/平方米-4-2004^商品性房邈格2003年商品住房?jī)r(jià)格——2002：年商品住房?jī)r(jià)格2004年上半年，商品住宅均價(jià)達(dá)到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高價(jià)，這從一個(gè)側(cè)面反映出x市的住房供應(yīng)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到要求，在屈民消費(fèi)水平緩增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)在如此高位運(yùn)行，表明當(dāng)前房市供求略有失衡，這也是x市經(jīng)濟(jì)適用房（X首批經(jīng)濟(jì)適用房位于X區(qū)域，總建面100萬(wàn)平方米）推出的原因之一。x房地產(chǎn)今年價(jià)格上另一個(gè)比較鮮

4、明的特點(diǎn)是西部房產(chǎn)價(jià)格逐步向東部、南部靠攏、拉近，X路附近區(qū)域已達(dá)到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整體成交價(jià)格、面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，進(jìn)一步旁證了x市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。x市2004年上半年需求狀況1、成交住宅類型分析交住宅價(jià)位分析6273、成交住宅面積分析snUT5n^nqrTiiriirTT*n1前"

5、刊isn^nnirn^iqriiqn^ir7?nnn-1500-1000500o74件］2、成總體分析，X市房地產(chǎn)在2004年上半年突出特點(diǎn)如下：1.價(jià)格、成交量持續(xù)上升，市場(chǎng)潛力巨大；2.居民收入與

6、現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距較大，經(jīng)濟(jì)房需求旺盛;3.市區(qū)各區(qū)域價(jià)格逐步貼近；4.小高層較受歡迎；5.4000元/平米是區(qū)分樓盤檔次的一個(gè)可參考標(biāo)準(zhǔn)；6.需求面積集中在130平米以下；1.高檔、高價(jià)住宅必須在定位上有所突破，才能打破競(jìng)爭(zhēng)瓶頸。下半年，預(yù)測(cè)x房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)如下：1.下半年x共有280多綜土地，計(jì)1500公頃獲得合法身份，房?jī)r(jià)上漲將得到平抑;2.更多項(xiàng)目的上馬，意味著下半年末到2005年x將迎來(lái)更為殘酷的幣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；3.經(jīng)濟(jì)適用房的啟動(dòng)將進(jìn)一步降低中低檔房產(chǎn)價(jià)位，中高檔次房產(chǎn)受影響不大；4.南部及城市核心地段房?jī)r(jià)將有進(jìn)一步的攀

7、升；5.本案板塊價(jià)位將獲得更多的上升空間。小戶型市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1.小戶型樓盤詢有一定上升空間；2.客戶群限制小戶型樓盤進(jìn)一步風(fēng)行，客群分為兩類：第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。這類人購(gòu)買小戶型的目的是口??；第二類是二次或者多次置業(yè)的投資型業(yè)主，他們購(gòu)買小戶型的目的也很簡(jiǎn)單，追求投資冋?qǐng)?bào)。而隨著客戶資源的迅速下降，小戶型的銷售會(huì)陷入舉步維艱的狀態(tài)。3.市場(chǎng)分流嚴(yán)重，郊區(qū)房源對(duì)兩類客戶群都存在比較大的沖擊，經(jīng)濟(jì)適用房的推出影響更大。4?總體趨勢(shì)，小戶型市場(chǎng)走低不可避免，預(yù)測(cè)黃金階段不會(huì)超高2006年。二、產(chǎn)品分析XXXX為單

8、棟12層小高層建筑（地下一層），一、二層為公建部分，以體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、銀行為主，三■十二層為住宅部分，平層19戶，建筑面積40?160平米左右，其中40平米以下5套、40—50平米8套、90平米左右戶型2套、復(fù)式戶型2套、140平米左右戶型2套。小戶型：北向5套、西向4套、東向4套，共計(jì)13套，戶型基本為酒店標(biāo)準(zhǔn)間格局,作為經(jīng)典SOLO銷售，市場(chǎng)認(rèn)可度不存在太大問(wèn)題；中戶型：東南向、西南向各兩套，因?yàn)槲恢孟鄬?duì)較好，基本不存在太大銷售難度；大戶型：南向及復(fù)式共4套，因樓盤僅為單體建筑，缺少綠化及大的社區(qū)配套，口戶型南北不通風(fēng)，黑

9、廳、黑衛(wèi)，總價(jià)太高，可形成強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤過(guò)多，客戶可選擇范圍較大，在銷售實(shí)操中難度較大。從面積上計(jì)算。大中戶型與小戶型所占面積比例基本相同，為充分保證在銷售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小戶型定位方式，應(yīng)根據(jù)充分的客戶需求分析綜合考慮。附：SOLO概念及所需樓盤配套、物業(yè)管理相