淺談房產(chǎn)新政出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

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1、淺談房嚴(yán)新政出臺(tái)后對(duì)房地嚴(yán)市場(chǎng)的影響建發(fā)公司浩晨煒2013年3月，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)五條”，基本上延續(xù)了“國(guó)十條”的內(nèi)容，圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)展開。縱觀“國(guó)五條”，是有規(guī)律、一環(huán)扣一環(huán)的。完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，實(shí)施差別化住房信貸政策。針對(duì)增加普通商品住房及用地供應(yīng)，這也是進(jìn)一步解決滿足從正面解決投資性購(gòu)房，滿足購(gòu)房者的剛性需要求。而加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。這是為了解決中低收入人群的購(gòu)房問(wèn)題，給他們一

2、個(gè)家?！皣?guó)五條”出臺(tái)后，雖然國(guó)家的調(diào)控政策需要各級(jí)層層落實(shí)，但已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方方面面造成了很大影響，主要集中在一下幾個(gè)方面。一、對(duì)購(gòu)房者的影響購(gòu)房者因考慮到炒房者會(huì)大幅減少，國(guó)家是否會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的抑制房?jī)r(jià)政策及部分樓盤開始略有降價(jià)等因素對(duì)于是否購(gòu)房大多持有觀望情緒，因此在短期內(nèi)會(huì)造成房市成交量萎縮等情況。但這種狀態(tài)不會(huì)持續(xù)太久，隨著“國(guó)五條”的落實(shí)和地方性調(diào)控政策的出臺(tái)，購(gòu)房者趨利避害，而且購(gòu)房者剛性需求依然存在，尤其是“五一”前后，新婚人群的增加，會(huì)給帶來(lái)市場(chǎng)需求的旺盛。而且在新政出

3、臺(tái)后，有些購(gòu)房者會(huì)更加著急買房，降低市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?？傮w上投資性的購(gòu)房者減少，普通購(gòu)房者趨于穩(wěn)定。二、對(duì)房產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)的影響短期內(nèi)促進(jìn)二手房交易的激增/國(guó)五條”的調(diào)控力度有所加大，進(jìn)一步嚴(yán)明了限購(gòu)措施。二手房個(gè)稅由交易總額的1%-2%,變成按差額的20%征收。打個(gè)比方說(shuō)，原購(gòu)房?jī)r(jià)為80萬(wàn)元，二手交易價(jià)格為100萬(wàn)元，那么征收個(gè)稅由原來(lái)的1萬(wàn)元上升4萬(wàn)元。為了趕在"國(guó)五條”發(fā)揮作用前進(jìn)行購(gòu)房售房，導(dǎo)致了一些城市的二手房交易激增，不少購(gòu)房者搶先簽約。事實(shí)上，在"國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些

4、問(wèn)題。一些購(gòu)房者急于購(gòu)買二手房，直接過(guò)濾掉看房和核實(shí)的過(guò)程，從近期的新聞中經(jīng)?？吹剑?gòu)房者被中介騙走定金的現(xiàn)象。一些有關(guān)二手房的交易糾紛也有所增多，涉案金額也在逐漸加大。國(guó)家必然也會(huì)預(yù)見到“國(guó)五條”出臺(tái)后二手房會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，后續(xù)的一些細(xì)則肯定會(huì)到位，二手房的限制措施也不會(huì)改變，這也是給購(gòu)房者敲響了一個(gè)警鐘，“國(guó)五條”正式上馬后，其中的20%交易稅的規(guī)定對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊是非常大的。二手房的這部分稅費(fèi)很可能由賣房者轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上，這也是起到了限制作用，二手房交易將會(huì)處于一種非常不利的局面，逐漸進(jìn)

5、入蕭條期。各地“國(guó)五條”的細(xì)則正式出臺(tái)之后，二手房市場(chǎng)可能將進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的蕭條。現(xiàn)如今二手房交易市場(chǎng)又暴露出種種糾紛問(wèn)題，這對(duì)購(gòu)房者信心也是無(wú)情的打擊。長(zhǎng)期內(nèi)購(gòu)房群體向一手房轉(zhuǎn)化。此增彼減，這是市場(chǎng)法則,限制投資性購(gòu)房，普通購(gòu)房者的市場(chǎng)容量是有限的，二手房交易價(jià)格增長(zhǎng)，很多人會(huì)因此轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。對(duì)于一些有買房需求但短期內(nèi)不是特別著急購(gòu)房的群體而言，他們轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)。因此這對(duì)一手房的銷售來(lái)說(shuō)是起到促進(jìn)作用的。此外：國(guó)五條”中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也基本沒(méi)有涉及，這給公寓性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。30%的首

6、付固然是較原來(lái)的15%翻倍，但長(zhǎng)期看，他們暫時(shí)可以選擇租房，積累資金，購(gòu)置新房源。從以上角度分析，“國(guó)五條”的政策旨在平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)。賣舊買新，先租后購(gòu)，是自'國(guó)五條”出臺(tái)后的新的交易現(xiàn)象。無(wú)論是二手房、新房、保障房、租房，始終以廣大群眾利益為本，以購(gòu)房需求為出發(fā)點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。正如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲所說(shuō)r不能籠統(tǒng)地說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而是要具體分析，到底哪里缺、缺多少。一味地說(shuō)缺，就造成很多地方房子多了起來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)有不少地方造成這種情況，也導(dǎo)致

7、了很多問(wèn)題。"全國(guó)太多人希望在北京買一套房子，這個(gè)需求就太大三、對(duì)房?jī)r(jià)的影響一些專家表示，“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)在三至六個(gè)月之后才能顯現(xiàn)。從目前來(lái)看，細(xì)則對(duì)房?jī)r(jià)的影響很難說(shuō)，關(guān)鍵看中央和各個(gè)地方政策怎么定，既然是限制房?jī)r(jià)，在短期內(nèi)會(huì)讓房?jī)r(jià)小幅下調(diào)。但單從近幾年看，物價(jià)連年長(zhǎng)。鋼筋、混凝土等建材價(jià)格面臨漲價(jià)，人力成本也逐增加，房?jī)r(jià)必然會(huì)有所上漲。我想國(guó)家的抑制房?jī)r(jià)措施，不會(huì)將房?jī)r(jià)壓倒冰點(diǎn)，至少不會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)面臨危機(jī)。國(guó)家出臺(tái)的措施旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。醉

8、翁之意不在酒，根據(jù)目前市場(chǎng)上的一些存量房來(lái)看，現(xiàn)在除了土地供應(yīng)以外，商品房新推的量現(xiàn)在很少了，就算有大盤陸續(xù)加推，有些新盤也可能不急于推盤，等到風(fēng)向標(biāo)穩(wěn)定，政策穩(wěn)定的時(shí)候再推出，現(xiàn)在去看已經(jīng)開盤的以及二期開盤的樓盤，它們的價(jià)格上漲幅度不會(huì)特別瘋狂，相對(duì)來(lái)說(shuō)是穩(wěn)中有升。“國(guó)五條”的出臺(tái)會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)有一定影響，然而也會(huì)直接導(dǎo)致租金的上漲。由于交易成本上升，買不起房子的人只能去租賃，租賃市場(chǎng)將會(huì)更加火爆。很多二手房房東都不愿意出租房子，為了趕在20%個(gè)稅前將房屋脫手，很多房東不惜