房地產(chǎn)新政實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

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1、房地產(chǎn)新政實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求　　2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。之后于4月17日，國(guó)辦又發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)2010年10號(hào)），對(duì)新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善，再出組合重拳

2、，部署遏制高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)新政的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)新政出臺(tái)的背景　　這次房地產(chǎn)市場(chǎng)新的調(diào)控措施，是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化而推出的。2010年初，上一輪中央出臺(tái)的一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，1-2月商品住宅銷售面積增長(zhǎng)36.6%，增幅比上年全年回落7.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格雖然同比上漲13.0%，環(huán)比上漲1.3%，但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比1月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)了交易量萎縮、房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)?！　〉M(jìn)入3月份情況發(fā)生變化，尤其是3月15日

3、后北京土地招拍掛中土地價(jià)格不斷創(chuàng)新高，先后拍出三塊“新地王”，導(dǎo)致周圍的房?jī)r(jià)紛紛上漲，改變了市場(chǎng)的節(jié)奏和預(yù)期。隨后，杭州、福州、長(zhǎng)春等地土地拍賣價(jià)格不斷刷新，北京等一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。其中3月銷售面積為8206萬(wàn)平方米，是1－2月份銷售總和的1.15倍；比去年同期增長(zhǎng)32.8%，增幅較去年同期上升了16.4個(gè)百分點(diǎn)。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升了16.1%

4、；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房?jī)r(jià)，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，引起了社會(huì)各界的焦慮，如果房?jī)r(jià)得不到有效控制，將加快房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，中央政府高度重視，及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。　　房地產(chǎn)市場(chǎng)新政的特點(diǎn)　　認(rèn)真研讀這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，此次調(diào)控政策是在總結(jié)吸取歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上制定的，具有鮮明的特點(diǎn)。　　第一，調(diào)控政策的針對(duì)性強(qiáng)，精確度高　　這次房?jī)r(jià)啟動(dòng)的導(dǎo)火索是“新地王”的出現(xiàn)。土地是住房建設(shè)的基本要素，2009

5、年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備比上年下降32.4％，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪異常激烈。加之近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)豐厚的投資收益，吸引了更多的社會(huì)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)，新進(jìn)入企業(yè)首先需要土地，導(dǎo)致土地招拍掛的價(jià)格一路飆升，地價(jià)上升又進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的快速上漲，并不斷推高整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平。而投資和投機(jī)性需求不斷增加，投機(jī)炒房占消費(fèi)需求比例不斷提高，投機(jī)需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求矛盾，是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因之一。與此同時(shí)，2009年受金融危機(jī)的影響，住房的新開(kāi)工量減少，中小戶型的普通住房建設(shè)比例下降，使得今年年初住房供給明顯不足，供求結(jié)構(gòu)不匹配，進(jìn)一步

6、加劇了供求矛盾。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、抬高房?jī)r(jià)，加重了消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房的心理。這次調(diào)控政策是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行充分了解，摸清了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因，針對(duì)性非常明確的基礎(chǔ)上制定的。在強(qiáng)調(diào)加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，重點(diǎn)放在了加強(qiáng)住房需求管理，尤其是堅(jiān)決抑制不合理住房需求，對(duì)炒房投機(jī)行為進(jìn)行精確嚴(yán)厲打擊?！　〉诙?，調(diào)控政策的力度大　　與歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相比，這次調(diào)控政策的力度最大。回顧以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，調(diào)控效果較佳的當(dāng)屬2007年二套房貸政策，其內(nèi)容是：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款

7、首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。政策出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)很快，消費(fèi)者觀望，投機(jī)者撤離，對(duì)抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到較大作用。與2007年相比，現(xiàn)有政策力度更大，將購(gòu)買二套房的貸款首付款比例提高到50%，對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫