東莞虎門億洲項目整合傳播推廣策略溝通案_(可排版)

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1、虎門億洲項目整合傳播推廣策略溝通案途勝廣告（深圳）2011年5月在綜合體開發(fā)物業(yè)屮，商業(yè)最考驗開發(fā)商運營能力，我們常常聽到的問題我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？現(xiàn)在集屮式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實現(xiàn)銷售？如何通過住宅或?qū)懽謽堑匿N售去平衡商業(yè)的開發(fā)投入？商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時能確保順利銷售？從提升持有商業(yè)物業(yè)價值的角度，應(yīng)該引進哪類商家？主力商家對產(chǎn)品的要求？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)屮提升價格？現(xiàn)在針對房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式運作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，

2、資金回收周期長，這個孑盾如何處理？開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營管理？這些并不是本公司擅長的，怎么處理？城市與商業(yè)區(qū)位與商圈消費研究業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計商業(yè)招商運營管理推廣銷售一個都不能少!住宅開發(fā)寫字樓開發(fā)商業(yè)開發(fā)涉及的利益者（價值鏈）開發(fā)者消費者開發(fā)者消費者承租者開發(fā)者投資者經(jīng)營者消費者涉及的環(huán)節(jié)（操作鏈）項目規(guī)劃項目銷售項n規(guī)劃項目銷售招租管理項目規(guī)劃項目招商項0銷售運營管理成功標準銷售速度銷售價格出租率租金滿足市場消費實現(xiàn)投資收益有利社會發(fā)展途勝觀點商業(yè)地產(chǎn)是一個精細的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng)，是房地產(chǎn)開發(fā)屮最復雜、難度最大

3、的部分商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：——高風險、高回報、高技術(shù)含量。住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較住宅、寫字樓開發(fā)的口標客戶是小眾，滿足不同消費者屮一部分消費者的獨特需求。商業(yè)開發(fā)的目標客戶是大眾，滿足不同消費者屮大部分消費者的類同需求。途勝觀點商業(yè)要以區(qū)位價值為標尺，從時間、空間及功能等維度合理體現(xiàn)這一價值商業(yè)區(qū)位價值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律商業(yè)區(qū)位價值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律綜合性商業(yè)交通便捷的城市繁華區(qū)大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近倉儲商場購物中心用地相對豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部專業(yè)市場批發(fā)市場交通樞

4、紐和物流集散中心屮心區(qū)中間帶邊緣帶分散商業(yè)條狀商業(yè)組團商業(yè)中央商業(yè)區(qū)屮心商業(yè)街區(qū)級商業(yè)中心專營商業(yè)街市區(qū)商店郊區(qū)小店農(nóng)貿(mào)市場郊區(qū)商業(yè)中心高高商業(yè)區(qū)位最大的特點是消費者指向，并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價值。服務(wù)門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對應(yīng)，呈分散分布；服務(wù)門檻大的零售業(yè)等級也相應(yīng)較高，布局數(shù)量有限，為了擴人服務(wù)半徑，i般區(qū)位選擇在交通的主要節(jié)點。不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為商品銷售量隨著離開最高地價商業(yè)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢。綜合體800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$

5、8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)世商業(yè)形式消費者價格皺感多選擇，自曲購物空間體驗式的購物需求個性消費——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短,此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以K;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城

6、市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精M店等人均GDP位于4000~8000美金;城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物屮心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變途勝觀點商業(yè)開發(fā)提供的不僅僅是商業(yè)空

7、間，更是一種消費方式，業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造途勝觀點銷售模式選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵，某種意義上決定了商業(yè)項目成敗商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔保引入主力丿占業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營造整體商業(yè)營銷后期商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標準單-個項口順利銷售克服銷售阻力，保證單個項目銷售成功保證商家利益，聚集忠實客戶，獲取市場誠信，實現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實誠信的銷售方式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

8、的發(fā)展階段銷售模式的選擇決定了未來商業(yè)運營的特點，某種意義上會左右商業(yè)項口成敗的軌跡。商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈銷售是商業(yè)地產(chǎn)核心價值鏈在開發(fā)過程中實現(xiàn)的時間起點，銷售模式的選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵。開發(fā)商投資者消費者經(jīng)營者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品