東莞虎門億洲項(xiàng)目整合傳播推廣策略溝通案_(可排版)

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1、虎門億洲項(xiàng)目整合傳播推廣策略溝通案途勝?gòu)V告（深圳）2011年5月在綜合體開發(fā)物業(yè)屮，商業(yè)最考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力，我們常常聽到的問題我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？現(xiàn)在集屮式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實(shí)現(xiàn)銷售？如何通過住宅或?qū)懽謽堑匿N售去平衡商業(yè)的開發(fā)投入？商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時(shí)能確保順利銷售？從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類商家？主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求？啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)屮提升價(jià)格？現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長(zhǎng)期收益的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，

2、資金回收周期長(zhǎng)，這個(gè)孑盾如何處理？開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營(yíng)管理？這些并不是本公司擅長(zhǎng)的，怎么處理？城市與商業(yè)區(qū)位與商圈消費(fèi)研究業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理推廣銷售一個(gè)都不能少!住宅開發(fā)寫字樓開發(fā)商業(yè)開發(fā)涉及的利益者（價(jià)值鏈）開發(fā)者消費(fèi)者開發(fā)者消費(fèi)者承租者開發(fā)者投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者涉及的環(huán)節(jié)（操作鏈）項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目銷售項(xiàng)n規(guī)劃項(xiàng)目銷售招租管理項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目招商項(xiàng)0銷售運(yùn)營(yíng)管理成功標(biāo)準(zhǔn)銷售速度銷售價(jià)格出租率租金滿足市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)投資收益有利社會(huì)發(fā)展途勝觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)精細(xì)的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng)，是房地產(chǎn)開發(fā)屮最復(fù)雜、難度最大

3、的部分商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：——高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較住宅、寫字樓開發(fā)的口標(biāo)客戶是小眾，滿足不同消費(fèi)者屮一部分消費(fèi)者的獨(dú)特需求。商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾，滿足不同消費(fèi)者屮大部分消費(fèi)者的類同需求。途勝觀點(diǎn)商業(yè)要以區(qū)位價(jià)值為標(biāo)尺，從時(shí)間、空間及功能等維度合理體現(xiàn)這一價(jià)值商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律綜合性商業(yè)交通便捷的城市繁華區(qū)大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)購(gòu)物中心用地相對(duì)豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)交通樞

4、紐和物流集散中心屮心區(qū)中間帶邊緣帶分散商業(yè)條狀商業(yè)組團(tuán)商業(yè)中央商業(yè)區(qū)屮心商業(yè)街區(qū)級(jí)商業(yè)中心專營(yíng)商業(yè)街市區(qū)商店郊區(qū)小店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)郊區(qū)商業(yè)中心高高商業(yè)區(qū)位最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向，并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價(jià)值。服務(wù)門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對(duì)應(yīng)，呈分散分布；服務(wù)門檻大的零售業(yè)等級(jí)也相應(yīng)較高，布局?jǐn)?shù)量有限，為了擴(kuò)人服務(wù)半徑，i般區(qū)位選擇在交通的主要節(jié)點(diǎn)。不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為商品銷售量隨著離開最高地價(jià)商業(yè)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。綜合體800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$

5、8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)世商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格皺感多選擇，自曲購(gòu)物空間體驗(yàn)式的購(gòu)物需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短,此時(shí)融合休閑、娛樂與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以K;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)，商品為城

6、市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精M店等人均GDP位于4000~8000美金;城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購(gòu)物屮心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變途勝觀點(diǎn)商業(yè)開發(fā)提供的不僅僅是商業(yè)空

7、間，更是一種消費(fèi)方式，業(yè)態(tài)規(guī)劃是對(duì)商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造途勝觀點(diǎn)銷售模式選擇決定了核心價(jià)值鏈的內(nèi)涵，某種意義上決定了商業(yè)項(xiàng)目成敗商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購(gòu)買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營(yíng)銷手段解決銷售問題銀行擔(dān)保引入主力丿占業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營(yíng)造整體商業(yè)營(yíng)銷后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單-個(gè)項(xiàng)口順利銷售克服銷售阻力，保證單個(gè)項(xiàng)目銷售成功保證商家利益，聚集忠實(shí)客戶，獲取市場(chǎng)誠(chéng)信，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實(shí)誠(chéng)信的銷售方式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

8、的發(fā)展階段銷售模式的選擇決定了未來商業(yè)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，某種意義上會(huì)左右商業(yè)項(xiàng)口成敗的軌跡。商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈銷售是商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈在開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)的時(shí)間起點(diǎn)，銷售模式的選擇決定了核心價(jià)值鏈的內(nèi)涵。開發(fā)商投資者消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品