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1、鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2010-7-22城市概況城市區(qū)位行政區(qū)劃對(duì)外交通對(duì)內(nèi)交通城市人口城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃城區(qū)對(duì)比城市區(qū)位上海距鹽城300公里鹽城連云港距鹽城190公里南通距鹽城190公里沿海高速連接連云港、鹽城、南通江蘇省地圖寧靖鹽高速鹽城至泰州徐淮鹽高速鹽城至徐州新長(zhǎng)鐵路到徐州、南通南京距鹽城220公里鹽城是江蘇省面積最大的市,東臨黃海，西與淮安市相連，南與南通市接壤，北隔灌河和連云港市相望；行政區(qū)劃上海經(jīng)濟(jì)圈鹽城總面積為1.7萬(wàn)平方公里，下轄東臺(tái)、大豐2個(gè)縣級(jí)市和建湖、射陽(yáng)、阜寧、濱海、響水5個(gè)縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個(gè)區(qū)和鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)。鹽城市域是一塊綠色的平原，絕大
2、部分地區(qū)海拔不足5米，廢黃河兩岸為地勢(shì)最高處，海拔4-6米。蘇北灌溉總渠以南，到斗龍港以北地區(qū)為低洼地帶，平均海拔在2米以下。鹽城處于上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射范圍之內(nèi)，三港聯(lián)動(dòng)（連云港、鹽城、南通）的城市規(guī)劃將為蘇北的城市發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。對(duì)外交通鹽城市交通發(fā)達(dá)，來(lái)往便捷。新長(zhǎng)鐵路縱貫全市，北接隴海線，南連滬寧、宣杭線，鹽城火車客運(yùn)站、貨運(yùn)站均座落其中；鹽城民航站地處轄區(qū)東部，現(xiàn)已開(kāi)直達(dá)韓國(guó)漢城的國(guó)際航班及北京、廣州、溫州等國(guó)內(nèi)航班；高速公路密集，寧靖鹽、鹽連、鹽通、徐淮鹽等多條高速環(huán)繞四周構(gòu)成高速；周邊港口眾多，上海港距鹽城300公里，南通港、連云港、射陽(yáng)港、大豐港以及縱橫交錯(cuò)
3、的內(nèi)河航道構(gòu)成密集的河海運(yùn)輸體系.高速公路：通車?yán)锍淘鲋?71.3公里水路：4500多公里航道貫穿城市鄉(xiāng)村航空：航班量每周12班鐵路：鹽城新火車站建成使用，客貨運(yùn)輸全面開(kāi)通對(duì)內(nèi)交通將五星客運(yùn)站與鹽城火車站聯(lián)合規(guī)劃為綜合型客運(yùn)樞紐，市區(qū)建成五星站、鹽城南站、鹽城北站和鹽城東站，形成一主三輔的客運(yùn)站布局，推進(jìn)縣（市）公路主樞紐達(dá)標(biāo)改造，每個(gè)縣建成一個(gè)二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)客運(yùn)站。鹽城對(duì)西環(huán)路、解放路、迎賓路的先后改造，使道路交通體系不斷完善，鹽城市公路通達(dá)深度和公路集疏能力將進(jìn)一步提高。同時(shí)，隨著鹽城BRT快速公交系統(tǒng)的建成，為鹽城城南樓市注入了一劑強(qiáng)心針。城市人口鹽城市09年年末
4、全市827萬(wàn)人口。其中2009年城鎮(zhèn)化人口385萬(wàn)人，全市的城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.5%，市政府規(guī)劃到2020年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%，新增城鎮(zhèn)人口80萬(wàn)人左右。市區(qū)人口將從2010年的150萬(wàn)增長(zhǎng)到2020年的200萬(wàn)。按人均30方的居住需求，市區(qū)將每年新增150萬(wàn)方的居住需求。鹽城的城市化進(jìn)程正處于加速階段。20%40%60%80%城市化率時(shí)間鹽城城鎮(zhèn)化的階段位置城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖鹽城城鎮(zhèn)人口變化圖初期階段加速階段后期階段46.5%城市經(jīng)濟(jì)鹽城經(jīng)濟(jì)近年一直保持高速增長(zhǎng)，09年GDP達(dá)到1917億元，僅次于徐州，蘇北5城市排名第二，14%17%11.5%13.3%1
5、6.4%城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4—5%停滯5—8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展鹽城市GDP情況GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式鹽城市人均GDP情況從2000年鹽城經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，06年到09年每年增幅都在13%以上，遠(yuǎn)大于8%。09年鹽城人均GDP達(dá)到20050元，約3300美元。房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展，以數(shù)量為主、改善為輔快速發(fā)展以改善為
6、主緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型房地產(chǎn)發(fā)展階段和人均GDP關(guān)系國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)城市經(jīng)濟(jì)市區(qū)（亭湖區(qū)、鹽都區(qū)）：紡織、機(jī)械制造、汽車制造、食品加工、商業(yè)等東臺(tái)市：經(jīng)濟(jì)農(nóng)產(chǎn)品（蠶絲、西瓜）、紡織、化工大豐市：機(jī)械（臨港機(jī)械、海上風(fēng)電）、海上制造業(yè)建湖縣：鞋業(yè)、花炮、油田機(jī)械、化工（農(nóng)藥）紡織（服裝）、節(jié)能燈具射陽(yáng)縣：畜牧業(yè)（禽蛋）、建筑業(yè)阜寧縣：紡織（布業(yè)）響水縣：經(jīng)濟(jì)農(nóng)產(chǎn)品（糧、棉）、化工、紡織、機(jī)械、鹽業(yè)濱?？h農(nóng)副產(chǎn)品、化工，紡織，機(jī)械制造，食品加工城市規(guī)劃重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北城市發(fā)展方向：東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)
7、，總面積約423KM2。鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍：沿海高速徐淮鹽高速寧靖鹽高速新興鎮(zhèn)河?xùn)|城南城中城市規(guī)劃城南行政、居住城中老城商業(yè)、居住河?xùn)|居住河?xùn)|工業(yè)城北物流、工業(yè)城西居住城西南工業(yè)城中向城南：城市主要發(fā)展方向城中向河?xùn)|：城市次發(fā)展方向城北分區(qū)鼓勵(lì)區(qū)域居民外遷，建設(shè)區(qū)域性物流中心，沿204國(guó)道建少量工廠。城中分區(qū)商業(yè)和居住功能，強(qiáng)化建軍路、解放路城市中心功能。城西分區(qū)疏散城中人口功能，依托道路呈帶狀展開(kāi)建設(shè)。城南分區(qū)居住、行政、文教為主要功能，完善社會(huì)服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。西南分區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)為主要功能，建設(shè)為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)的配套設(shè)施河
