朝陽大悅城項(xiàng)目考察報(bào)告.ppt

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1、北京朝陽大悅城項(xiàng)目考察報(bào)告考察時(shí)間:2014年10月25日目錄PART1項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目簡介1.2區(qū)位分析1.3項(xiàng)目定位PART2布局及業(yè)態(tài)2.1業(yè)態(tài)布局匹配度2.2品牌及主力店P(guān)ART3建筑升級與業(yè)態(tài)重構(gòu)3.1去百貨化3.2業(yè)態(tài)重構(gòu)3.3停車場改造3.4動(dòng)線優(yōu)化PART4運(yùn)營管理4.1商業(yè)氛圍的烘托4.2物業(yè)細(xì)節(jié)4.3客流提升目錄PART1項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介區(qū)位分析項(xiàng)目定位朝陽大悅城為城市綜合體建筑,規(guī)劃占地面積84610平米,規(guī)劃總建筑面積超過40萬平方米,其中包括大型購物中心23萬平方米,酒店式服務(wù)公寓7

2、萬多平方米。購物中心地上11層,地下3層,集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體,規(guī)劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家。1.1項(xiàng)目簡介朝青商圈綜合商業(yè)巨無霸朝陽大悅城項(xiàng)目位置朝陽朝青板塊核心,朝陽北路與青年路交叉口的東北角區(qū)域板塊CBD開發(fā)商中糧置業(yè)投資有限公司物業(yè)公司北京凱萊物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)MarkLandInternationalLtd.(威置國際有限公司)總體概況購物中心(地下3層,地上11層)規(guī)劃用地84610m2(街角,雙面臨街)總建筑面積400000m2(含購物

3、中心及酒店公寓)購物中心面積230000m2(B1至11F,共12層)酒店公寓面積約70,000m2(地上)開業(yè)時(shí)間2010-05-01(自主招商,開業(yè)時(shí)招商率約80%,年底90%)停車位共3000個(gè)(其中商業(yè)2300個(gè),1個(gè):100平米配比,位于地下二三層)項(xiàng)目定位由家庭調(diào)整為品質(zhì)時(shí)尚生活中心目標(biāo)客群社區(qū)居民、白領(lǐng)階層以及周邊地區(qū)時(shí)尚和家庭消費(fèi)人群地鐵6號線與地下1層相連1.1項(xiàng)目簡介1.2區(qū)位分析附近:燕莎商圈、國貿(mào)商圈新興都市住宅區(qū)域,眾多高端住宅云集地處三縱三橫公交體系,每天帶來近百萬流動(dòng)客流朝青板塊最

4、核心商圈—泛CBD區(qū)域的朝拜中心總體評價(jià):項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯,地鐵上蓋,5公里范圍內(nèi)少有同規(guī)模競爭對手,周邊住宅聚集,消費(fèi)能力較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)朝陽區(qū)聚集了大批跨國公司和高技術(shù)企業(yè),區(qū)域存在大量高消費(fèi)力的商務(wù)客流和居住客流交通坐擁地鐵1號線延長線,地鐵6號線青年路直接連通B1層,周邊11條公交線路貫通人口2公里范圍內(nèi)有20多個(gè)住宅小區(qū),輻射5公里內(nèi)53萬常住人口周邊競品競爭對手有Solana、賽洛城、美羅城、活力東方,總體來說周邊餐飲設(shè)施偏少,缺少同等規(guī)模集中型商業(yè)1.2區(qū)位分析基本特征·產(chǎn)品特征:高品質(zhì)、高價(jià)值商業(yè)

5、物業(yè),覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體·項(xiàng)目選址:市級核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)或主要新興高檔住區(qū)的成長性區(qū)域性商圈·城市選取:一線城市北京、上海和二線城市天津、沈陽、成都等·盈利模式:通過“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)經(jīng)營”長期持有、獨(dú)立運(yùn)營獲取租金大悅城高品質(zhì)城市生活新標(biāo)志中糧集團(tuán)城市綜合體核心品牌集大型購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體立足一二線核心商圈打造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)1.3項(xiàng)目定位餐飲文化購物品質(zhì)時(shí)尚生活中心娛樂休閑健身生活重心商業(yè)中心產(chǎn)品線擴(kuò)充以家庭為主題包裝商業(yè)項(xiàng)目初期定位于“品質(zhì)時(shí)尚生活中心

6、”,集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體。開業(yè)后為適應(yīng)北京四環(huán)以外的年輕家庭消費(fèi)目標(biāo)群體,逐步增加家庭、兒童等業(yè)態(tài),成為“年輕中產(chǎn)家庭購物目的地”,在北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中首屈一指。1.3項(xiàng)目定位在周邊商圈已經(jīng)逐步成熟的情況下,建議定位還是朝社區(qū)商業(yè)傾斜。PART2布局及業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)布局匹配度品牌及主力店2.1業(yè)態(tài)布局匹配度零售:娛樂:餐飲比率為4:3:3,基本能滿足動(dòng)態(tài)平衡,后期可考慮增加業(yè)主體驗(yàn)項(xiàng)目。朝陽大悅城品牌覆蓋面十分全面,涵蓋餐飲、服飾、超市、休閑、娛樂、美容美發(fā)、親子等業(yè)態(tài)。目前引入品牌4

7、00多個(gè),餐飲業(yè)態(tài)商戶占80多家,約占總商戶數(shù)量的20%,面積占比接近30%,是一個(gè)典型高餐飲比例購物中心。高餐飲比例購物中心2.1業(yè)態(tài)布局匹配度餐飲比例高起到吸引人流作用,但不能無限加大。建議梳理餐飲業(yè)態(tài),引進(jìn)有特色并成熟的品牌,并且每個(gè)菜系只招一家餐廳,避免重復(fù)。朝陽大悅城也是少有的將各大知名咖啡和甜品水吧品牌都招攬入戶,從負(fù)一層到頂層,每層都有咖啡廳、甜品店、水吧店面,每個(gè)店面間隔不超過50米,帶動(dòng)了不同樓層人流,也給消費(fèi)者提供了大量休息區(qū)域。案例:北京新光天地一家百貨6家COSTA咖啡2.1業(yè)態(tài)布局匹配

8、度其他問題思考引入更多快時(shí)尚品牌提高經(jīng)營收入注重產(chǎn)品組合:比如服裝可加入配飾、鞋子引導(dǎo),發(fā)揮聯(lián)動(dòng)消費(fèi)效應(yīng)加大運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)比例案例:萬達(dá)底層做的小型運(yùn)動(dòng)場品牌組合的共性和聯(lián)動(dòng)不足快時(shí)尚品牌對現(xiàn)階段運(yùn)營的支撐不夠客群定位25-35歲,缺少運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)地下:有永旺超市、屈臣氏、快樂檸檬、彈丸滋地、貢茶、小尾鹽酥雞、美珍香、池田壽司、樂薯、同仁堂藥店1F:主要是潮流品牌,氣味圖書館,一層外有7-ele

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