朝陽大悅城項目考察報告.ppt

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1、北京朝陽大悅城項目考察報告考察時間：2014年10月25日目錄PART1項目概況1.1項目簡介1.2區(qū)位分析1.3項目定位PART2布局及業(yè)態(tài)2.1業(yè)態(tài)布局匹配度2.2品牌及主力店P(guān)ART3建筑升級與業(yè)態(tài)重構(gòu)3.1去百貨化3.2業(yè)態(tài)重構(gòu)3.3停車場改造3.4動線優(yōu)化PART4運營管理4.1商業(yè)氛圍的烘托4.2物業(yè)細(xì)節(jié)4.3客流提升目錄PART1項目概況項目簡介區(qū)位分析項目定位朝陽大悅城為城市綜合體建筑，規(guī)劃占地面積84610平米，規(guī)劃總建筑面積超過40萬平方米，其中包括大型購物中心23萬平方米，酒店式服務(wù)公寓7

2、萬多平方米。購物中心地上11層，地下3層，集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體，規(guī)劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家。1.1項目簡介朝青商圈綜合商業(yè)巨無霸朝陽大悅城項目位置朝陽朝青板塊核心,朝陽北路與青年路交叉口的東北角區(qū)域板塊CBD開發(fā)商中糧置業(yè)投資有限公司物業(yè)公司北京凱萊物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計MarkLandInternationalLtd.(威置國際有限公司)總體概況購物中心（地下3層，地上11層）規(guī)劃用地84610m2（街角，雙面臨街）總建筑面積400000m2(含購物

3、中心及酒店公寓)購物中心面積230000m2（B1至11F，共12層）酒店公寓面積約70,000m2（地上）開業(yè)時間2010-05-01（自主招商，開業(yè)時招商率約80%，年底90%）停車位共3000個（其中商業(yè)2300個，1個:100平米配比，位于地下二三層）項目定位由家庭調(diào)整為品質(zhì)時尚生活中心目標(biāo)客群社區(qū)居民、白領(lǐng)階層以及周邊地區(qū)時尚和家庭消費人群地鐵6號線與地下1層相連1.1項目簡介1.2區(qū)位分析附近：燕莎商圈、國貿(mào)商圈新興都市住宅區(qū)域，眾多高端住宅云集地處三縱三橫公交體系，每天帶來近百萬流動客流朝青板塊最

4、核心商圈—泛CBD區(qū)域的朝拜中心總體評價：項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，地鐵上蓋，5公里范圍內(nèi)少有同規(guī)模競爭對手，周邊住宅聚集，消費能力較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)朝陽區(qū)聚集了大批跨國公司和高技術(shù)企業(yè)，區(qū)域存在大量高消費力的商務(wù)客流和居住客流交通坐擁地鐵1號線延長線，地鐵6號線青年路直接連通B1層，周邊11條公交線路貫通人口2公里范圍內(nèi)有20多個住宅小區(qū)，輻射5公里內(nèi)53萬常住人口周邊競品競爭對手有Solana、賽洛城、美羅城、活力東方，總體來說周邊餐飲設(shè)施偏少，缺少同等規(guī)模集中型商業(yè)1.2區(qū)位分析基本特征·產(chǎn)品特征：高品質(zhì)、高價值商業(yè)

5、物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體·項目選址：市級核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點或主要新興高檔住區(qū)的成長性區(qū)域性商圈·城市選?。阂痪€城市北京、上海和二線城市天津、沈陽、成都等·盈利模式：通過“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)經(jīng)營”長期持有、獨立運營獲取租金大悅城高品質(zhì)城市生活新標(biāo)志中糧集團(tuán)城市綜合體核心品牌集大型購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體立足一二線核心商圈打造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)1.3項目定位餐飲文化購物品質(zhì)時尚生活中心娛樂休閑健身生活重心商業(yè)中心產(chǎn)品線擴(kuò)充以家庭為主題包裝商業(yè)項目初期定位于“品質(zhì)時尚生活中心

6、”，集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體。開業(yè)后為適應(yīng)北京四環(huán)以外的年輕家庭消費目標(biāo)群體，逐步增加家庭、兒童等業(yè)態(tài)，成為“年輕中產(chǎn)家庭購物目的地”，在北京商業(yè)地產(chǎn)項目中首屈一指。1.3項目定位在周邊商圈已經(jīng)逐步成熟的情況下，建議定位還是朝社區(qū)商業(yè)傾斜。PART2布局及業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)布局匹配度品牌及主力店2.1業(yè)態(tài)布局匹配度零售：娛樂：餐飲比率為4:3:3，基本能滿足動態(tài)平衡，后期可考慮增加業(yè)主體驗項目。朝陽大悅城品牌覆蓋面十分全面，涵蓋餐飲、服飾、超市、休閑、娛樂、美容美發(fā)、親子等業(yè)態(tài)。目前引入品牌4

7、00多個，餐飲業(yè)態(tài)商戶占80多家，約占總商戶數(shù)量的20%，面積占比接近30%，是一個典型高餐飲比例購物中心。高餐飲比例購物中心2.1業(yè)態(tài)布局匹配度餐飲比例高起到吸引人流作用，但不能無限加大。建議梳理餐飲業(yè)態(tài)，引進(jìn)有特色并成熟的品牌，并且每個菜系只招一家餐廳，避免重復(fù)。朝陽大悅城也是少有的將各大知名咖啡和甜品水吧品牌都招攬入戶，從負(fù)一層到頂層，每層都有咖啡廳、甜品店、水吧店面，每個店面間隔不超過50米，帶動了不同樓層人流，也給消費者提供了大量休息區(qū)域。案例：北京新光天地一家百貨6家COSTA咖啡2.1業(yè)態(tài)布局匹配

8、度其他問題思考引入更多快時尚品牌提高經(jīng)營收入注重產(chǎn)品組合：比如服裝可加入配飾、鞋子引導(dǎo)，發(fā)揮聯(lián)動消費效應(yīng)加大運動業(yè)態(tài)比例案例：萬達(dá)底層做的小型運動場品牌組合的共性和聯(lián)動不足快時尚品牌對現(xiàn)階段運營的支撐不夠客群定位25-35歲，缺少運動業(yè)態(tài)地下：有永旺超市、屈臣氏、快樂檸檬、彈丸滋地、貢茶、小尾鹽酥雞、美珍香、池田壽司、樂薯、同仁堂藥店1F：主要是潮流品牌，氣味圖書館，一層外有7-ele