房地產項目建安成本控制要點.doc

房地產項目建安成本控制要點.doc

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1、大漢房地產項目開發(fā)成本控制要點一、房地產企業(yè).分項建安成本控制要點:1.前期工程費用:它與項目占地面積大小有關,場地的現狀,直接決定它的成本水平。一般水平單方造價在50-90元/m2。(1)如果存在“場地土方工程”,比如坡地項目,或未能進行三通一平交地的項目,其造價水平就高。(2)越是邊遠地區(qū),因其配套設施不齊全,需要施工的項目多,數量大,造價也相應地高于市區(qū)項目。前期工程中需注意兩項,一是場地土方工程,目前很多項目自然高低于市政標高,都需要大量回填土方,造價不低。二是圍墻,某項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間,其原因就是設計

2、對于圍墻的方案遲遲未定,反復修改,當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題,所以方案會不斷修正。解決之道:臨時圍墻的標準化。其次在圍墻設計上要注意經濟性,對于圍墻來講其主要功用還是圍護且是臨時性質,當然局部需要營銷包裝,有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮,平均2.5米高,每延長米單價高達1300元/m,部分營銷宣傳路段是6米高,想想是比較奢侈的事情。還有一種情況,對于地塊較大的項目,需要分期建設,但是首期安排在地塊中間,遠離市政交通道路,為了展示和銷售需要,在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下,必然要興建一定數

3、量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設施,花費相當大。2.基礎工程:對于樁基工程,正常的造價水平是80-120元/m2,以建筑物基底面積計算的樁基礎工程,其造價為600-800元/m2。對于非樁工程全部并入主體工程中去。(1)地基處理費用:完全與場地的地質條件有關,運氣不好的,將付出大筆金錢,運氣好的,支出很少,甚至不發(fā)生費用。比如地下溶洞較多地區(qū),處理起來花費大、耗時長;換填土現象,主要是因為可以使用非樁基礎,但在基礎標高的位置土質不符合要求。相對來說,換土之后如果能利用天然地基,是相當節(jié)省的,但是,這種方案具有明顯的地區(qū)特

4、征,不是每個城市都可以效仿的。(2)樁基礎費用:造價水平與樁的種類有關。而樁型又是無法替換的,比如對于人工挖孔樁和PHC管樁之間的選擇,如果因為地基軟弱導致樁設計很長,那是不宜選用人工挖樁的,在工期和經濟上都沒有優(yōu)勢。另外,樁的長度是影響造價的重要原因,而樁長又與地質條件直接相關,有時被迫使用摩擦樁,直接導致樁的數量增加較多、樁也很長。在某些情況下,抗撥樁可以用錨桿來代替,經濟性顯著。在樁基礎工程施工中,需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄,尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算,結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來,不能僅依

5、靠監(jiān)理去驗收,需嚴格控制計量。樁基礎工程,其造價上有相當的彈性,需要我們做專門的優(yōu)化處理。某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元/m2,究其原因是樁數太密,承載力太高,完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。所以,對于樁基礎工程,大家一定要有“優(yōu)化”意識!(3)非樁基礎:盡量避免獨立的筏板,基礎工程的造價將會明顯地降低,比如讓筏板同時兼做地下室的底板。對于低樓層建筑使用獨立柱基,是經濟的。3.地下室造價:一般是2,200-3,000元/m2。影響地下室造價的因素很多:(1)地下室面積:單個地下室的面

6、積越小,整體造價水平就越高,因為它分攤了四周的墻體,所以多棟高層建筑,其下面的地下室如果是連成一片的話,相對來說,就經濟;而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室,而每個地下室又相互連通,那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。(2)地下室的層數:一般來說,在場地開闊、無不良地質的條件下,多層地下室其經濟性肯定優(yōu)于單層地下室。因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。但是,也會出現另外一種情況,因為地下室太深,基坑費用加大,將會增加地下室的單方造價,同時,施工周期也較長,基坑安全風險也將大增。我們很少遇到對地下室層數的討

7、論,因為影響地下室層數的因素,往往是固定的,沒有可變的余地。因為:地下室的面積,我們總是希望越小越好,最好不建;最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下,盡量只做一層,相反如果項目占地面積小,要想獲得足夠數量的地下室面積,只能向地底下要空間。(3)設計的經濟性:具體體現在鋼筋和砼的用量指標上,這一點極其關鍵!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是鋼筋140-200kg/m2,甚至更多;砼是1.0m3/m2以上,影響砼用量的是底板厚度。當然跟層數也有關系,層數多,攤銷下來的指標就很底。(4)頂板覆土:覆土一般1.0-

8、2.0m。因為有覆土,將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度,以及配筋加大。因為梁加高,將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加建議控制覆土厚度,在地下室頂板部位,不要安排消防通道和大型苗木。(5)基坑支護:在保證安全的情況下,盡量優(yōu)化方案,追求最大的經濟性。(6)土方工程:

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