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《房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本控制要點(diǎn).doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、大漢房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制要點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè).分項(xiàng)建安成本控制要點(diǎn)：1.前期工程費(fèi)用：它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。一般水平單方造價(jià)在50-90元／m2。（1）如果存在“場(chǎng)地土方工程”，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。（2）越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。二是圍墻，某項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，其原因就是設(shè)計(jì)
2、對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會(huì)不斷修正。解決之道：臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá)1300元/m，部分營(yíng)銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)
3、量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。2.基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，正常的造價(jià)水平是80－120元／m2，以建筑物基底面積計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600－800元／m2。對(duì)于非樁工程全部并入主體工程中去。（1）地基處理費(fèi)用：完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。比如地下溶洞較多地區(qū)，處理起來花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；換填土現(xiàn)象，主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。相對(duì)來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特
4、征，不是每個(gè)城市都可以效仿的。（2）樁基礎(chǔ)費(fèi)用：造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。而樁型又是無法替換的，比如對(duì)于人工挖孔樁和PHC管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不宜選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒有優(yōu)勢(shì)。另外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng)的打樁記錄匯總而來，不能僅依
5、靠監(jiān)理去驗(yàn)收，需嚴(yán)格控制計(jì)量。樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做專門的優(yōu)化處理。某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過400元／m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)?。?）非樁基礎(chǔ)：盡量避免獨(dú)立的筏板，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是經(jīng)濟(jì)的。3.地下室造價(jià)：一般是2,200－3,000元／m2。影響地下室造價(jià)的因素很多：（1）地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面
6、積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來說，就經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。（2）地下室的層數(shù)：一般來說，在場(chǎng)地開闊、無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)?。但是，也?huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨?，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。我們很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討
7、論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。因?yàn)椋旱叵率业拿娣e，我們總是希望越小越好，最好不建；最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下，盡量只做一層，相反如果項(xiàng)目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，只能向地底下要空間。（3）設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體體現(xiàn)在鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很底。（4）頂板覆土：覆土一般1.0－
8、2.0m。因?yàn)橛懈餐粒瑢⒅苯佑绊懙巾敯宀课坏牧旱母叨群桶宓暮穸?，以及配筋加大。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支護(hù)：在保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。（6）土方工程：
