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1、亞運村天馬大廈項目投資建議書湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司2008年7月目錄第一部分項目背景3一、項目區(qū)位21.地理位置22.交通狀況2二、項目現(xiàn)狀31.項目現(xiàn)狀32.土地權(quán)屬33.周邊環(huán)境與配套3三、項目規(guī)劃條件3四、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成4五、項目購買方式與付款方式41.購買股權(quán)42.購買資產(chǎn)43.債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理44.交接方式45.付款方式4第二部分市場研究5一、2008年上半年北京市總體市場分析51.北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)52.土地市場的變化51、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)52、交
2、易場面趨冷，月成交量下降54、土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降6二、需求分析61.亞奧區(qū)域支持62.需求積極因素分析63.需求不利因素7三、區(qū)域市場分析7第三部分市場定位8一、客戶定位81.目標(biāo)客戶來源82.目標(biāo)客戶特征83.需求特點9二、價格定位91.區(qū)域當(dāng)前價格9第四部分規(guī)劃設(shè)計9一、方案構(gòu)思91.小型商務(wù)辦公綜合體92.完善的配套設(shè)計103.原生態(tài)大型景觀社區(qū)104.原有戶型需要做改動10第五部分項目開發(fā)及銷售計劃10一、指導(dǎo)思想10二、項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計6個月內(nèi)完成10三、項目開發(fā)進
3、程（附件：開發(fā)進程表）10四、項目銷售計劃11五、資金籌措計劃11第六部分投資收益評價12一、項目銷售測算12二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）12三、項目收益指標(biāo)（項目全投資現(xiàn)金流量表）12四、現(xiàn)金流分析與解決方案131.現(xiàn)金流分析13正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流13改善現(xiàn)金流的運作方案一13改善現(xiàn)金流的運作方案二13第七部分風(fēng)險評價與解決方案14一、宏觀市場風(fēng)險141.房價下調(diào)的影響142.債務(wù)風(fēng)險143.工程問題144.遺留違章建筑14第八部分結(jié)論與建議14附件16第一部分項目背景該項目為我公司長期合
4、作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現(xiàn)項目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發(fā)銷售或部分持有。第二部分項目概況一、項目區(qū)位1.地理位置項目位于項目位于朝陽區(qū)亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米圖1：項目所處區(qū)域位置
5、具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園（主場）小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司2.交通狀況（1）對外道路北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路（2）公共交通項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。一、項目現(xiàn)狀1.項目現(xiàn)狀該項目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地
6、所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。2.土地權(quán)屬（1）該項目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。（2）項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。3.周邊環(huán)境與配套教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里
7、小學(xué)、二十一世紀雙語幼兒園商場：飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜文化娛樂：炎黃藝術(shù)館?二、項目規(guī)劃條件項目規(guī)劃指標(biāo)序號項目名稱數(shù)量單位性質(zhì)1土地面積12086.95平米公寓2公寓住宅2棟34000平米在建工程3寫字樓12000平米在建工程4配套樓4000平米違章5共計46000平米不含違章建筑一、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成（1）轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價
8、為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價款、各類罰金。（2）轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣注：競價者另需提供至少1億的資金證明。二、項目購買方式與付款方式1.購買股權(quán)如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當(dāng)然要充分留意或有債務(wù)問題。2.購買資產(chǎn)采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更3.債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理由我公司
