天馬大廈項(xiàng)目投資建議書

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1、亞運(yùn)村天馬大廈項(xiàng)目投資建議書湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司2008年7月目錄第一部分項(xiàng)目背景3一、項(xiàng)目區(qū)位21.地理位置22.交通狀況2二、項(xiàng)目現(xiàn)狀31.項(xiàng)目現(xiàn)狀32.土地權(quán)屬33.周邊環(huán)境與配套3三、項(xiàng)目規(guī)劃條件3四、轉(zhuǎn)讓價(jià)格及構(gòu)成4五、項(xiàng)目購買方式與付款方式41.購買股權(quán)42.購買資產(chǎn)43.債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理44.交接方式45.付款方式4第二部分市場研究5一、2008年上半年北京市總體市場分析51.北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)52.土地市場的變化51、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)52、交

2、易場面趨冷，月成交量下降54、土地購置費(fèi)用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降6二、需求分析61.亞奧區(qū)域支持62.需求積極因素分析63.需求不利因素7三、區(qū)域市場分析7第三部分市場定位8一、客戶定位81.目標(biāo)客戶來源82.目標(biāo)客戶特征83.需求特點(diǎn)9二、價(jià)格定位91.區(qū)域當(dāng)前價(jià)格9第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)9一、方案構(gòu)思91.小型商務(wù)辦公綜合體92.完善的配套設(shè)計(jì)103.原生態(tài)大型景觀社區(qū)104.原有戶型需要做改動(dòng)10第五部分項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃10一、指導(dǎo)思想10二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)完成10三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)

3、程（附件：開發(fā)進(jìn)程表）10四、項(xiàng)目銷售計(jì)劃11五、資金籌措計(jì)劃11第六部分投資收益評價(jià)12一、項(xiàng)目銷售測算12二、項(xiàng)目總成本、單位成本計(jì)算（成本測算表）12三、項(xiàng)目收益指標(biāo)（項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表）12四、現(xiàn)金流分析與解決方案131.現(xiàn)金流分析13正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流13改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一13改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二13第七部分風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與解決方案14一、宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)141.房價(jià)下調(diào)的影響142.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)143.工程問題144.遺留違章建筑14第八部分結(jié)論與建議14附件16第一部分項(xiàng)目背景該項(xiàng)目為我公司長期合

4、作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項(xiàng)目，項(xiàng)目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現(xiàn)項(xiàng)目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價(jià)相對較為低廉，另該項(xiàng)目地理位置巨佳，符合本公司收購項(xiàng)目的意向和要求，可考慮對其進(jìn)行收購后進(jìn)行開發(fā)銷售或部分持有。第二部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)位1.地理位置項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路222號院，陽光廣場東500米圖1：項(xiàng)目所處區(qū)域位置

5、具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運(yùn)園（主場）小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司2.交通狀況（1）對外道路北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路（2）公共交通項(xiàng)目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達(dá)，公共交通方便。一、項(xiàng)目現(xiàn)狀1.項(xiàng)目現(xiàn)狀該項(xiàng)目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地

6、所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項(xiàng)公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個(gè)。2.土地權(quán)屬（1）該項(xiàng)目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。（2）項(xiàng)目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。3.周邊環(huán)境與配套教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里

7、小學(xué)、二十一世紀(jì)雙語幼兒園商場：飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、運(yùn)動(dòng)休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜文化娛樂：炎黃藝術(shù)館?二、項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱數(shù)量單位性質(zhì)1土地面積12086.95平米公寓2公寓住宅2棟34000平米在建工程3寫字樓12000平米在建工程4配套樓4000平米違章5共計(jì)46000平米不含違章建筑一、轉(zhuǎn)讓價(jià)格及構(gòu)成（1）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價(jià)

8、為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價(jià)款、各類罰金。（2）轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣注：競價(jià)者另需提供至少1億的資金證明。二、項(xiàng)目購買方式與付款方式1.購買股權(quán)如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項(xiàng)目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當(dāng)然要充分留意或有債務(wù)問題。2.購買資產(chǎn)采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更3.債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理由我公司