購(gòu)物中心的管理與運(yùn)營(yíng)

《購(gòu)物中心的管理與運(yùn)營(yíng)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、購(gòu)物中心的管理與運(yùn)營(yíng)（一）主講人：徐勇地點(diǎn)：錫華商務(wù)酒店第一會(huì)議室時(shí)間：2008年11月23日上午速記提供：創(chuàng)世德速記（010-89525968）主持人：大家早上好，歡迎大家準(zhǔn)時(shí)回到我們百年建筑的講堂，我們今天有幸請(qǐng)到了徐勇先生為我們授課。徐勇：大家早上好！我看我們學(xué)員當(dāng)中有一大半是建筑師，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)和管理好像跟建筑沒(méi)什么關(guān)系，實(shí)際上這也有一個(gè)誤區(qū)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)和管理很多就是跟建筑師有關(guān)系的，為什么呢？我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)和管理當(dāng)中，我們做商業(yè)有句話“三分招、七分養(yǎng)”，招商只占了30%，而養(yǎng)商要占到70%。而在養(yǎng)商的過(guò)程中，很重要的

2、有兩個(gè)要素：第一就是成本的控制，一開(kāi)始了解購(gòu)物中心的人不一定很多，所以你要控制成本，而控制成本就和設(shè)計(jì)師有很大的關(guān)系。比如我們一個(gè)商場(chǎng)，一般一個(gè)四萬(wàn)平米的商場(chǎng)，一年的電費(fèi)就要800—1000萬(wàn)，如果我們控制的好，可能就要300—400萬(wàn)，如果控制不好，一半的錢(qián)就沒(méi)了，還有水費(fèi)、取暖費(fèi)等等，這些問(wèn)題都是跟設(shè)計(jì)師對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的需求理解有關(guān)系的，而不是平均分配的關(guān)系。第二，一個(gè)好的購(gòu)物中心本身就是吸引人的地方，國(guó)外一個(gè)好的購(gòu)物中心建筑就是一個(gè)杰作。從這個(gè)意義上講，我們建筑師參加這個(gè)課程還是有意義的?，F(xiàn)在金融風(fēng)暴的影響，從事商業(yè)

3、的人比較少了，我們建筑師倒有機(jī)會(huì)聽(tīng)這樣的課，都說(shuō)我們建筑師是什么后現(xiàn)代主義，都是從建筑開(kāi)始的，說(shuō)明建筑對(duì)市場(chǎng)、對(duì)文化、對(duì)經(jīng)濟(jì)的把握，嗅覺(jué)還是比較準(zhǔn)確的，因?yàn)樗麄円啊Ｏ乱惠喗?jīng)濟(jì)如何發(fā)展，向哪個(gè)方向發(fā)展，我們需要建筑師提前給我們做出來(lái)，十萬(wàn)億的錢(qián)扔下去是一堆垃圾還是什么東西，主要靠建筑師。所以，這也是我的感受，我看到這個(gè)名單以后，我覺(jué)得建筑師在這個(gè)時(shí)候坐下來(lái)聽(tīng)課，不愧是建筑師的特點(diǎn)。我今天把課件又調(diào)整了一下，我想既然有那么多的建筑師，不妨兩個(gè)結(jié)合起來(lái)，管理與建筑方面的需求結(jié)合起來(lái)。我今天講的主要內(nèi)容是這樣：一、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)

4、管理的基本要素：管理架構(gòu)、收支模型、業(yè)態(tài)組成、營(yíng)銷企劃、物業(yè)管理、客戶維護(hù)、形式創(chuàng)意；二、中國(guó)特色購(gòu)物中心的特點(diǎn)及管理，時(shí)尚購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、出售返租型購(gòu)物中心。一、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理要素（一）購(gòu)物中心組織及管理架構(gòu)購(gòu)物中心是上個(gè)世紀(jì)二十年代在美國(guó)發(fā)源的商業(yè)業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心一開(kāi)始就和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系在一起，在美國(guó)一些交通要道的小鎮(zhèn)上，地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)交通對(duì)他們非常重要，地價(jià)又便宜，于是他們想起由商業(yè)組織地產(chǎn)的模式，首先把商業(yè)搞起來(lái)，然后把住宅地產(chǎn)搞起來(lái)，這樣購(gòu)物中心就成了地產(chǎn)的敲門(mén)磚或者牌坊，在地產(chǎn)當(dāng)中，購(gòu)物中心成了這樣一個(gè)形式

5、。由于北美地區(qū)人比較少，土地比較廣闊，所以要把人們聚集起來(lái)，他們選擇了一個(gè)辦法，就是以購(gòu)物中心來(lái)聚集人群。所以上世紀(jì)二十年代美國(guó)就開(kāi)始有購(gòu)物中心了。美國(guó)購(gòu)物中心最興旺的就是上世紀(jì)20—40年代，二戰(zhàn)勝利以后大規(guī)模搞購(gòu)物中心，美國(guó)為什么可以搞購(gòu)物中心？一是土地資源比較豐厚，二是地產(chǎn)業(yè)支撐了購(gòu)物中心。城市的發(fā)展以城鎮(zhèn)為中心的發(fā)展、小城鎮(zhèn)的發(fā)展，因?yàn)槊绹?guó)實(shí)際精華是在它的小城鎮(zhèn)，比如說(shuō)辛辛那提辛辛那提只有10萬(wàn)人的小城，但是它聚集了全世界最大的一百?gòu)?qiáng)的連鎖企業(yè)有六家，所以辛辛那提這個(gè)城鎮(zhèn)是為連鎖企業(yè)辦的，為什么連鎖企業(yè)愿意選擇這種

6、小城鎮(zhèn)呢？一個(gè)是成本，一個(gè)是人員可以集中精力。美國(guó)大的全世界的連鎖企業(yè)，40%都是選擇小城鎮(zhèn)作為總部，主要是因?yàn)槌杀颈容^低。比如寶潔公司PNT，他的高管人員到中國(guó)來(lái)上班非常高興，為什么？在廣州上班，分個(gè)別墅，給他的錢(qián)他可以聘三個(gè)保姆：一個(gè)管院子、一個(gè)管孩子、一個(gè)燒飯?；氐叫列聊翘?，回到城鎮(zhèn)去了，自己房子里的草還要自己去除，就是一個(gè)農(nóng)民，所以他到廣州來(lái)以后，要回美國(guó)去就是痛哭流涕，要回農(nóng)村去了，所以他們到中國(guó)來(lái)非常開(kāi)心。為什么這么做呢？我想老板有老板的想法，人員集中、成本低，打個(gè)電話全來(lái)了，到紐約去坐車要一個(gè)多小時(shí)，所以我想

7、小城鎮(zhèn)本身就給購(gòu)物中心帶來(lái)一個(gè)特點(diǎn)。第二美國(guó)的商業(yè)發(fā)展比較集中，不像中國(guó)人，中國(guó)人都想自己當(dāng)頭、都想自己干，都認(rèn)為自己有本事，不愿意聽(tīng)別人使喚，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，隨便在這個(gè)地方你去看，都是中國(guó)人在創(chuàng)業(yè)，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)美國(guó)人在創(chuàng)業(yè)的，美國(guó)人就背個(gè)背包到處跑，去玩，沒(méi)錢(qián)了，再去干活，所以觀念不一樣。在美國(guó)來(lái)說(shuō)，大部分的企業(yè)都是社會(huì)的勤勞者，勤勞的人占社會(huì)的10%，這是在歐美社會(huì)，這10%的勤勞者把事情越做越大，一個(gè)品牌到處開(kāi)，所以美國(guó)的購(gòu)物中心相對(duì)來(lái)說(shuō)品牌集中度比較強(qiáng)，不像我們的購(gòu)物中心，你去看了杭州的購(gòu)物中心，再去看北京的購(gòu)物中心

8、，可能有很多的品牌不認(rèn)識(shí)，因?yàn)槟鞘钱?dāng)?shù)氐娜俗龅?，尤其是餐飲和食品品牌差異很大，?dāng)然連鎖品牌也是中國(guó)發(fā)展的方向。所以購(gòu)物中心發(fā)展實(shí)際就是跟地產(chǎn)緊密聯(lián)合的，亞洲的購(gòu)物中心是上世紀(jì)60年代從日本開(kāi)始的，日本的購(gòu)物中心為什么會(huì)發(fā)展呢？是因?yàn)橥恋厥窍∪钡?，美?guó)的購(gòu)物中心一般不超過(guò)三層，大部分是兩層，停車場(chǎng)5000