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1、購物中心的管理與運營（一）主講人：徐勇地點：錫華商務酒店第一會議室時間：2008年11月23日上午速記提供：創(chuàng)世德速記（010-89525968）主持人：大家早上好，歡迎大家準時回到我們百年建筑的講堂，我們今天有幸請到了徐勇先生為我們授課。徐勇：大家早上好！我看我們學員當中有一大半是建筑師，購物中心的運營和管理好像跟建筑沒什么關系，實際上這也有一個誤區(qū)，實際運營和管理很多就是跟建筑師有關系的，為什么呢？我們在運營和管理當中，我們做商業(yè)有句話“三分招、七分養(yǎng)”，招商只占了30%，而養(yǎng)商要占到70%。而在養(yǎng)商的過程中，很重要的
2、有兩個要素：第一就是成本的控制，一開始了解購物中心的人不一定很多，所以你要控制成本，而控制成本就和設計師有很大的關系。比如我們一個商場，一般一個四萬平米的商場，一年的電費就要800—1000萬，如果我們控制的好，可能就要300—400萬，如果控制不好，一半的錢就沒了，還有水費、取暖費等等，這些問題都是跟設計師對商場運營管理的需求理解有關系的，而不是平均分配的關系。第二，一個好的購物中心本身就是吸引人的地方，國外一個好的購物中心建筑就是一個杰作。從這個意義上講，我們建筑師參加這個課程還是有意義的?，F(xiàn)在金融風暴的影響，從事商業(yè)
3、的人比較少了，我們建筑師倒有機會聽這樣的課，都說我們建筑師是什么后現(xiàn)代主義，都是從建筑開始的，說明建筑對市場、對文化、對經(jīng)濟的把握，嗅覺還是比較準確的，因為他們要超前。下一輪經(jīng)濟如何發(fā)展，向哪個方向發(fā)展，我們需要建筑師提前給我們做出來，十萬億的錢扔下去是一堆垃圾還是什么東西，主要靠建筑師。所以，這也是我的感受，我看到這個名單以后，我覺得建筑師在這個時候坐下來聽課，不愧是建筑師的特點。我今天把課件又調整了一下，我想既然有那么多的建筑師，不妨兩個結合起來，管理與建筑方面的需求結合起來。我今天講的主要內容是這樣：一、購物中心運營
4、管理的基本要素：管理架構、收支模型、業(yè)態(tài)組成、營銷企劃、物業(yè)管理、客戶維護、形式創(chuàng)意；二、中國特色購物中心的特點及管理，時尚購物中心、社區(qū)購物中心、出售返租型購物中心。一、購物中心的運營管理要素（一）購物中心組織及管理架構購物中心是上個世紀二十年代在美國發(fā)源的商業(yè)業(yè)態(tài)，購物中心一開始就和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系在一起，在美國一些交通要道的小鎮(zhèn)上，地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)交通對他們非常重要，地價又便宜，于是他們想起由商業(yè)組織地產(chǎn)的模式，首先把商業(yè)搞起來，然后把住宅地產(chǎn)搞起來，這樣購物中心就成了地產(chǎn)的敲門磚或者牌坊，在地產(chǎn)當中，購物中心成了這樣一個形式
5、。由于北美地區(qū)人比較少，土地比較廣闊，所以要把人們聚集起來，他們選擇了一個辦法，就是以購物中心來聚集人群。所以上世紀二十年代美國就開始有購物中心了。美國購物中心最興旺的就是上世紀20—40年代，二戰(zhàn)勝利以后大規(guī)模搞購物中心，美國為什么可以搞購物中心？一是土地資源比較豐厚，二是地產(chǎn)業(yè)支撐了購物中心。城市的發(fā)展以城鎮(zhèn)為中心的發(fā)展、小城鎮(zhèn)的發(fā)展，因為美國實際精華是在它的小城鎮(zhèn)，比如說辛辛那提辛辛那提只有10萬人的小城，但是它聚集了全世界最大的一百強的連鎖企業(yè)有六家，所以辛辛那提這個城鎮(zhèn)是為連鎖企業(yè)辦的，為什么連鎖企業(yè)愿意選擇這種
6、小城鎮(zhèn)呢？一個是成本，一個是人員可以集中精力。美國大的全世界的連鎖企業(yè)，40%都是選擇小城鎮(zhèn)作為總部，主要是因為成本比較低。比如寶潔公司PNT，他的高管人員到中國來上班非常高興，為什么？在廣州上班，分個別墅，給他的錢他可以聘三個保姆：一個管院子、一個管孩子、一個燒飯。回到辛辛那提，回到城鎮(zhèn)去了，自己房子里的草還要自己去除，就是一個農(nóng)民，所以他到廣州來以后，要回美國去就是痛哭流涕，要回農(nóng)村去了，所以他們到中國來非常開心。為什么這么做呢？我想老板有老板的想法，人員集中、成本低，打個電話全來了，到紐約去坐車要一個多小時，所以我想
7、小城鎮(zhèn)本身就給購物中心帶來一個特點。第二美國的商業(yè)發(fā)展比較集中，不像中國人，中國人都想自己當頭、都想自己干，都認為自己有本事，不愿意聽別人使喚，這是中國人的特點，隨便在這個地方你去看，都是中國人在創(chuàng)業(yè)，沒有聽說美國人在創(chuàng)業(yè)的，美國人就背個背包到處跑，去玩，沒錢了，再去干活，所以觀念不一樣。在美國來說，大部分的企業(yè)都是社會的勤勞者，勤勞的人占社會的10%，這是在歐美社會，這10%的勤勞者把事情越做越大，一個品牌到處開，所以美國的購物中心相對來說品牌集中度比較強，不像我們的購物中心，你去看了杭州的購物中心，再去看北京的購物中心
8、，可能有很多的品牌不認識，因為那是當?shù)氐娜俗龅?，尤其是餐飲和食品品牌差異很大，當然連鎖品牌也是中國發(fā)展的方向。所以購物中心發(fā)展實際就是跟地產(chǎn)緊密聯(lián)合的，亞洲的購物中心是上世紀60年代從日本開始的，日本的購物中心為什么會發(fā)展呢？是因為土地是稀缺的，美國的購物中心一般不超過三層，大部分是兩層，停車場5000
