北京商品住宅房價(jià)研究

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1、摘要北京市商品房的銷售價(jià)格差異巨大，本文通過建立合理的假設(shè)，對影響北京市商品住宅房銷售價(jià)格的重要因素和著些因素對銷售價(jià)格的影響進(jìn)行分析，從實(shí)際數(shù)據(jù)結(jié)果加深對北京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格的認(rèn)識，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。對于問題一，首先用百度進(jìn)行數(shù)據(jù)的搜集，利用收集的數(shù)據(jù)采用Excal進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理與計(jì)算，最終得到需要的數(shù)據(jù)。然后利用spss中的數(shù)據(jù)缺失值檢測功能，發(fā)現(xiàn)該數(shù)據(jù)比較完整，沒有缺失值。再利用SPSS的繪圖功能畫出住宅房價(jià)與房屋面積的散點(diǎn)圖。發(fā)現(xiàn)住宅房價(jià)與房屋面積有一定關(guān)系。畫出區(qū)縣和住宅房價(jià)的箱圖，發(fā)現(xiàn)不同的區(qū)縣會對住宅的房價(jià)具有一定的影響，

2、由于不同的區(qū)縣位于不同的環(huán)線，通過不同區(qū)縣的分析，從而可以確定不同環(huán)線上的房屋的房價(jià)不一樣且位于中心城區(qū)的房價(jià)較高。通過查資料可知，不同環(huán)境的小區(qū)房價(jià)也有一定的區(qū)別，且環(huán)境優(yōu)良的小區(qū)房價(jià)較高。對于問題二，對房屋面積和已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，分析得出兩者之間呈弱相關(guān)關(guān)系。房屋面積對已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)有一定影響。對區(qū)域和已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)先進(jìn)行正態(tài)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)他們能通過顯著性檢驗(yàn)，接著進(jìn)行比較分析，分析得出兩個(gè)樣本之間的均值差異有顯著性。對于問題三，不同的商品住宅類型共有三類：中小普通商品住宅、大戶型普通商品住宅、中高檔商品住宅。根據(jù)所查的數(shù)據(jù)將中小普通商品住宅，大戶型普通商品住

3、宅、中高檔商品住宅的均價(jià)分別算平均值，并作為各種房屋均價(jià)的估計(jì)值。關(guān)鍵詞：北京商品住宅房價(jià),spss,excel，相關(guān)性分析，散點(diǎn)圖，箱圖，獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)，顯著性檢驗(yàn)14一、問題重述內(nèi)容要點(diǎn)：住房問題關(guān)系民生之根本，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京作為我國的經(jīng)濟(jì)政治文化中心，房價(jià)也普遍在波動(dòng)中呈上漲趨勢。外地人購房拉高房價(jià)，有數(shù)據(jù)表明北京市1/3以上的商品住房賣給了在北京務(wù)工，工作生活的外地人，且北京二三環(huán)內(nèi)的高檔的商品房占50%以上。使得生活在北京的人們背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于一線城市的房價(jià)迅速上漲，外地（包括境外人士）到這些城市購房比例也比較高。眾所周知，北京市商品

4、房的銷售價(jià)格差異巨大，從最低的6000元/平方米左右，到最高可達(dá)元/平方米左右?？上攵?，差異如此之大也是由于各方面的因素導(dǎo)致的。問題一：請確定影響北京商品住宅房銷售價(jià)格的重要因素；問題二：請盡可能量化上述因素對銷售價(jià)格的影響；問題三：分析不同類型商品住宅房的價(jià)格差異，對每種類型的房屋均價(jià)予以估計(jì)，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。二．問題分析本文主要目標(biāo)是要分析地理位置，房屋面積，小區(qū)環(huán)境對北京商品住宅房的影響關(guān)系，其總體研究方法是通過對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)規(guī)律分析，找出北京商品住宅房與環(huán)境因素（區(qū)縣、環(huán)線、住宅面積、小區(qū)環(huán)境）的關(guān)系狀況，并通過查找資料

5、了解地理位置或地理環(huán)境對北京商品住宅房的影響，最后結(jié)合第一個(gè)問題和第二個(gè)問題，分析不同類型商品住宅房的價(jià)格差異，對每種類型的房屋均價(jià)予以估計(jì)，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。鑒于此目的，針對本文具體3個(gè)問題，可以進(jìn)行具體分析：2.1針對問題一的分析本問題主要根據(jù)網(wǎng)上查找的詳細(xì)資料進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，這些房價(jià)信息主要有行政區(qū)域、已售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、累計(jì)已售數(shù)據(jù)、累計(jì)未售數(shù)據(jù)等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)描述，本文主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：1.通過SPSS軟件的查缺失值功能，檢測所查數(shù)據(jù)是否有缺失值，并通過EXCEL軟件計(jì)算所需要的數(shù)據(jù)。2.通過SPSS軟件畫每戶面積和已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)的

6、散點(diǎn)圖，找出兩者之間的關(guān)系。143.將每個(gè)區(qū)域的已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)畫成箱圖，分析地區(qū)差異對已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)的影響。4.由于不同區(qū)縣都位于不同的環(huán)線，根據(jù)不同的區(qū)縣與已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)的關(guān)系分析得出：環(huán)線對已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)的影響。5.通過分析和查資料尋找小區(qū)環(huán)境與已售統(tǒng)計(jì)均價(jià)的關(guān)系。最后在按上述思想進(jìn)行北京商品住宅房的價(jià)格分析，其統(tǒng)計(jì)的工具主要是EXCEL和SPSS，利用EXCEL豐富的公式編輯，統(tǒng)計(jì)等功能進(jìn)行處理。2.2針對問題二的分析本問題欲研究北京商品住宅房價(jià)格與地理位置的關(guān)系，主要需要注意以下幾點(diǎn)：1.在第一問已有的已分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要統(tǒng)計(jì)方法是通過SPSS統(tǒng)計(jì)出

7、在不同地區(qū)、不同環(huán)線的價(jià)格差異，進(jìn)而可以分析出地理位置對房屋價(jià)格的影響；2.對搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理及統(tǒng)計(jì)計(jì)算，先按不同行政區(qū)域的房價(jià)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出商品住宅房價(jià)格的變動(dòng)，再通過不同行政區(qū)域分析出不同環(huán)線的房屋的價(jià)格變動(dòng)；從上面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，該問是一個(gè)多元統(tǒng)計(jì)問題，即地理位置對北京商品住房價(jià)格的影響，主要分析思想如下：先整體按不同區(qū)域分析，分析過程為：①在EXCEL中畫出不同行政區(qū)域的價(jià)格條形圖；②利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對房屋面積和房屋均價(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，分析其之間的相關(guān)性；③利用SPSS軟件對不同區(qū)縣和房屋均價(jià)進(jìn)行正態(tài)檢驗(yàn)，分析結(jié)果是否通過顯著性檢驗(yàn)，是否能