北京商品住宅房價研究

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1、摘要北京市商品房的銷售價格差異巨大，本文通過建立合理的假設(shè)，對影響北京市商品住宅房銷售價格的重要因素和著些因素對銷售價格的影響進(jìn)行分析，從實際數(shù)據(jù)結(jié)果加深對北京市房地產(chǎn)銷售價格的認(rèn)識，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。對于問題一，首先用百度進(jìn)行數(shù)據(jù)的搜集，利用收集的數(shù)據(jù)采用Excal進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理與計算，最終得到需要的數(shù)據(jù)。然后利用spss中的數(shù)據(jù)缺失值檢測功能，發(fā)現(xiàn)該數(shù)據(jù)比較完整，沒有缺失值。再利用SPSS的繪圖功能畫出住宅房價與房屋面積的散點圖。發(fā)現(xiàn)住宅房價與房屋面積有一定關(guān)系。畫出區(qū)縣和住宅房價的箱圖，發(fā)現(xiàn)不同的區(qū)縣會對住宅的房價具有一定的影響，

2、由于不同的區(qū)縣位于不同的環(huán)線，通過不同區(qū)縣的分析，從而可以確定不同環(huán)線上的房屋的房價不一樣且位于中心城區(qū)的房價較高。通過查資料可知，不同環(huán)境的小區(qū)房價也有一定的區(qū)別，且環(huán)境優(yōu)良的小區(qū)房價較高。對于問題二，對房屋面積和已售統(tǒng)計均價進(jìn)行相關(guān)性分析，分析得出兩者之間呈弱相關(guān)關(guān)系。房屋面積對已售統(tǒng)計均價有一定影響。對區(qū)域和已售統(tǒng)計均價先進(jìn)行正態(tài)檢驗，發(fā)現(xiàn)他們能通過顯著性檢驗，接著進(jìn)行比較分析，分析得出兩個樣本之間的均值差異有顯著性。對于問題三，不同的商品住宅類型共有三類：中小普通商品住宅、大戶型普通商品住宅、中高檔商品住宅。根據(jù)所查的數(shù)據(jù)將中小普通商品住宅，大戶型普通商品住

3、宅、中高檔商品住宅的均價分別算平均值，并作為各種房屋均價的估計值。關(guān)鍵詞：北京商品住宅房價,spss,excel，相關(guān)性分析，散點圖，箱圖，獨立樣本T檢驗，顯著性檢驗14一、問題重述內(nèi)容要點：住房問題關(guān)系民生之根本，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京作為我國的經(jīng)濟(jì)政治文化中心，房價也普遍在波動中呈上漲趨勢。外地人購房拉高房價，有數(shù)據(jù)表明北京市1/3以上的商品住房賣給了在北京務(wù)工，工作生活的外地人，且北京二三環(huán)內(nèi)的高檔的商品房占50%以上。使得生活在北京的人們背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于一線城市的房價迅速上漲，外地（包括境外人士）到這些城市購房比例也比較高。眾所周知，北京市商品

4、房的銷售價格差異巨大，從最低的6000元/平方米左右，到最高可達(dá)元/平方米左右。可想而知，差異如此之大也是由于各方面的因素導(dǎo)致的。問題一：請確定影響北京商品住宅房銷售價格的重要因素；問題二：請盡可能量化上述因素對銷售價格的影響；問題三：分析不同類型商品住宅房的價格差異，對每種類型的房屋均價予以估計，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。二．問題分析本文主要目標(biāo)是要分析地理位置，房屋面積，小區(qū)環(huán)境對北京商品住宅房的影響關(guān)系，其總體研究方法是通過對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計規(guī)律分析，找出北京商品住宅房與環(huán)境因素（區(qū)縣、環(huán)線、住宅面積、小區(qū)環(huán)境）的關(guān)系狀況，并通過查找資料

5、了解地理位置或地理環(huán)境對北京商品住宅房的影響，最后結(jié)合第一個問題和第二個問題，分析不同類型商品住宅房的價格差異，對每種類型的房屋均價予以估計，從而給購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商提供一定的參考建議。鑒于此目的，針對本文具體3個問題，可以進(jìn)行具體分析：2.1針對問題一的分析本問題主要根據(jù)網(wǎng)上查找的詳細(xì)資料進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計分析，這些房價信息主要有行政區(qū)域、已售統(tǒng)計數(shù)據(jù)、累計已售數(shù)據(jù)、累計未售數(shù)據(jù)等進(jìn)行統(tǒng)計描述，本文主要從以下幾點進(jìn)行考慮：1.通過SPSS軟件的查缺失值功能，檢測所查數(shù)據(jù)是否有缺失值，并通過EXCEL軟件計算所需要的數(shù)據(jù)。2.通過SPSS軟件畫每戶面積和已售統(tǒng)計均價的

6、散點圖，找出兩者之間的關(guān)系。143.將每個區(qū)域的已售統(tǒng)計均價畫成箱圖，分析地區(qū)差異對已售統(tǒng)計均價的影響。4.由于不同區(qū)縣都位于不同的環(huán)線，根據(jù)不同的區(qū)縣與已售統(tǒng)計均價的關(guān)系分析得出：環(huán)線對已售統(tǒng)計均價的影響。5.通過分析和查資料尋找小區(qū)環(huán)境與已售統(tǒng)計均價的關(guān)系。最后在按上述思想進(jìn)行北京商品住宅房的價格分析，其統(tǒng)計的工具主要是EXCEL和SPSS，利用EXCEL豐富的公式編輯，統(tǒng)計等功能進(jìn)行處理。2.2針對問題二的分析本問題欲研究北京商品住宅房價格與地理位置的關(guān)系，主要需要注意以下幾點：1.在第一問已有的已分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主要統(tǒng)計方法是通過SPSS統(tǒng)計出

7、在不同地區(qū)、不同環(huán)線的價格差異，進(jìn)而可以分析出地理位置對房屋價格的影響；2.對搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理及統(tǒng)計計算，先按不同行政區(qū)域的房價價格統(tǒng)計，并計算出商品住宅房價格的變動，再通過不同行政區(qū)域分析出不同環(huán)線的房屋的價格變動；從上面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，該問是一個多元統(tǒng)計問題，即地理位置對北京商品住房價格的影響，主要分析思想如下：先整體按不同區(qū)域分析，分析過程為：①在EXCEL中畫出不同行政區(qū)域的價格條形圖；②利用SPSS統(tǒng)計軟件對房屋面積和房屋均價進(jìn)行相關(guān)性分析，分析其之間的相關(guān)性；③利用SPSS軟件對不同區(qū)縣和房屋均價進(jìn)行正態(tài)檢驗，分析結(jié)果是否通過顯著性檢驗，是否能