土地一級開發(fā)項目成本測算知識講解

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1、有關(guān)土地一級開發(fā)項目的成本測算工作一、土地一級開發(fā)成本的概念：土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補(bǔ)償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。二、土地一級開發(fā)成本測算的作用：土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求

2、量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機(jī)構(gòu)在對項目進(jìn)行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三、土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：????土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或?“五通一平”?及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)

3、上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四、土地一級開發(fā)成本的組成（一）項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪、定樁費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費工程保險費1、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費◆立項報告、可研報告

4、的編制費◆土地一級開發(fā)實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費（測算標(biāo)準(zhǔn)可參考國家計委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》及地方物價局、計劃委員會《關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用→2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。→2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃

5、協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。3、工程勘察、測繪、定樁費用2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測繪產(chǎn)品收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》4、環(huán)境影響評價分析費用2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，

6、應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（計價格［2002］125號）。該通知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進(jìn)行技術(shù)評估的費用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。5、交通影響評價分析費用規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價，并按照《地方建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報告。進(jìn)

7、行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等?）。6、地震影響評價分析費用2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)

8、單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定。7、地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服