土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算方法

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1、前言?《北京市土地一級(jí)開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》作為對(duì)當(dāng)前北京市土地一級(jí)開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動(dòng)土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算范和有序，進(jìn)而推動(dòng)北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。?本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級(jí)開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測(cè)算依據(jù)和測(cè)算報(bào)告的編制等方面進(jìn)行土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司歸納和闡述，旨在對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。二零零八年五月土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目

2、成本的構(gòu)成發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用包括：（二）征地、拆遷費(fèi)用1.項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)（四）區(qū)域

3、內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用3.工程勘察、測(cè)繪等費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用（七）管理費(fèi)5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)（十一）不可預(yù)見費(fèi)9.招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)10.工程保險(xiǎn)費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1.項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)用→測(cè)算

4、標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］→2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通1283號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及北京市物價(jià)知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字［1999］第487號(hào)文《關(guān)于國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。→2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)◆項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告的編制費(fèi)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃

5、設(shè)◆土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號(hào)，作為城市規(guī)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用3.工程勘察、測(cè)繪等費(fèi)用→2002年10月28日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)→2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文法》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察

6、、測(cè)繪后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨等費(fèi)用。詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)文。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用→北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了《關(guān)于對(duì)部分新→2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第323號(hào)公布的建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的

7、通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)。規(guī)《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《北京市建確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地

8、震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)