土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算--祥龍

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1、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司二零零六年七月一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄7/12/20212一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：1、土地一級(jí)開發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號(hào)】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100

2、號(hào)】《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號(hào)文】7/12/20213一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：1、土地一級(jí)開發(fā)定義：按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和

3、配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。7/12/20214一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2、土地一級(jí)開發(fā)成本“540號(hào)文”中：“土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表》：一級(jí)開發(fā)投資總額土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

4、用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。7/12/20215土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。如果土地一級(jí)開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依

5、據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：7/12/20216土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本也是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：7/12/20217土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依

6、據(jù)土地一級(jí)開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級(jí)開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級(jí)開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：7/12/20218是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱“七通一平）（或“五通一平”及其他

7、情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：7/12/20219二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其

8、他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見費(fèi)7/12/202110三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)