土地一級開發(fā)項目成本測算

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1、土地一級開發(fā)項目成本測算北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司二零零六年七月22021/7/9一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用二、土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制目錄32021/7/9一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念：1、土地一級開發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002

2、]1100號】《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號文】42021/7/9一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念：1、土地一級開發(fā)定義：按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃的要求，將列入城市土地儲備供應(yīng)計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地項目一級開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施

3、和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。52021/7/9一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆概念：2、土地一級開發(fā)成本“540號文”中：“土地儲備開發(fā)成本”《北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表》：一級開發(fā)投資總額土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公

4、共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。62021/7/9土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù)土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。一、土地一

5、級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：72021/7/9土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù)土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：82021/7/9土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù)土地一級開發(fā)成本是通過

6、不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：92021/7/9是決定土地出讓交易價格的依據(jù)土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格

7、。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用◆作用：102021/7/9二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用（六）工程建設(shè)其他費用（七）管理費（八）財務(wù)費用（九）

8、銷售費用（十）應(yīng)納稅費（十一）不可預(yù)見費112021/7/9三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)（一）項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細(xì)