淮安英倫玫瑰園項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議

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1、第一部分前言和總結(jié)一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概況：英倫??玫瑰園是由淮安市天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，本項(xiàng)目位于海南路301號(hào)，大學(xué)城南，距淮海廣場(chǎng)約10分鐘車程。200畝純英式別墅群，扼守在城市南大門，其間300余套別墅，以儒雅的人文氣質(zhì)，成就了淮安別墅領(lǐng)域的又一頂級(jí)摹本。項(xiàng)目定位：為追求高端生活的人們打造出一座天賦稀貴的傳世美墅，讓每一個(gè)迷戀英國風(fēng)情的人居于此技能享受到優(yōu)雅的英倫風(fēng)韻和回歸自然地田園生活。開發(fā)商背景：淮安市天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2000年1月5日在淮安工商注冊(cè)，，董事長(zhǎng)束方杰，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理，水電安裝，五金；交電；日化學(xué)品；紡

2、織品；汽車，建筑材料銷售等.注冊(cè)資本800萬元，公司的辦公地址設(shè)在淮海東路136號(hào)。銷售情況：本案于2010年6月啟動(dòng)以來，一期剩余40余套現(xiàn)房發(fā)售中。蘇寧睿城禧徠樂國際商貿(mào)城高教園區(qū)淮安軟件園中國移動(dòng)淮安呼叫中心市體育運(yùn)動(dòng)中心淮安宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心英倫玫瑰園黃河駕校鹽河校區(qū)1、項(xiàng)目周邊規(guī)劃示意2、項(xiàng)目資源簡(jiǎn)析區(qū)位升值前景強(qiáng)勁：根據(jù)淮安市未來“東擴(kuò)南進(jìn)、三城融合、五區(qū)聯(lián)動(dòng)”的城市發(fā)展規(guī)劃思路，該區(qū)域正好處于淮安未來的發(fā)展軸線之上，是未來城市中央絕對(duì)的核心地帶。交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目毗鄰寧連公路，同時(shí)位于城市中軸淮海南路，一路向北直達(dá)市中心，未來隨著周邊規(guī)劃的

3、利好，交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯。景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目自身高達(dá)55%的綠化率，走進(jìn)玫瑰園猶如走進(jìn)了一個(gè)英倫大花園。配套優(yōu)勢(shì)：未來重點(diǎn)打造清浦現(xiàn)代市場(chǎng)集群，以現(xiàn)代新城邦、蘇寧睿城、禧徠樂國際商貿(mào)城等為主體，打造以食品、保健品、IT電子消費(fèi)品為主導(dǎo)的現(xiàn)代商貿(mào)市場(chǎng)集群，這里就是未來的淮安”中關(guān)村“后花園。二、項(xiàng)目目前遇到的問題和難點(diǎn)項(xiàng)目自2010年6月開始啟動(dòng)以來，重點(diǎn)在淮安投放戶外廣告、及報(bào)紙廣告。——未能正確鎖定目標(biāo)客群，舍本逐末。從銷售策略來看：價(jià)格5300元/平方米，需要突破常規(guī)銷售方式。——未能形成合理定價(jià)及銷控，導(dǎo)致聯(lián)排中間戶的滯銷設(shè)計(jì)公司及景觀設(shè)計(jì)公司不夠?qū)I(yè)，

4、導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)景觀不夠突出?！捎谝黄谝呀?jīng)完工，現(xiàn)場(chǎng)包裝只能量力而為銷售代理公司軟弱，缺乏足夠的銷售策略和執(zhí)行力，通過有效渠道找到目標(biāo)客群——前期未能形成良好地品牌形象，本地對(duì)項(xiàng)目印象一般，對(duì)后期推盤存在很大抗性。前期未能整理來訪、來電客戶，未能完善維護(hù)老業(yè)主關(guān)系——導(dǎo)致后期搜集業(yè)主意見，口碑營(yíng)銷來帶阻礙。三、總結(jié)第二部分六大策略調(diào)整一、產(chǎn)品策略實(shí)現(xiàn)前期量化銷售，完善后期研發(fā)在產(chǎn)品形式上，不僅實(shí)現(xiàn)多元化，還要實(shí)現(xiàn)客戶真實(shí)的需求。后期可實(shí)行定制式開發(fā)，分析原有戶型的結(jié)構(gòu)劃分，可根據(jù)客戶的特定需求打造個(gè)性的終極居所。配合完成項(xiàng)目整體提高亮點(diǎn)（從硬件、軟件、配套

5、、形象、定位等）全部上一個(gè)臺(tái)階。企業(yè)形象的高推高打也是整個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重點(diǎn)。二、價(jià)格策略1、原價(jià)格體系分析原價(jià)格體系均價(jià)5300元/平方。突破單價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)總價(jià)和套配合銷售，取消單價(jià)介紹。這樣會(huì)形成產(chǎn)品的高度及亮點(diǎn)。通過產(chǎn)品的細(xì)化后，原有的聯(lián)排戶型，要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的總價(jià)和其它產(chǎn)品的價(jià)格差距。從而填補(bǔ)銷售控制掌控。（好銷售的戶型做價(jià)格拉升，催化聯(lián)排戶型中間戶的去化。從總價(jià)上做110-180萬明顯區(qū)隔，應(yīng)考慮拉大價(jià)格差，突出優(yōu)勢(shì)戶型，促銷劣勢(shì)戶型。2、低開高走的滲透定價(jià)策略對(duì)于分多期開發(fā)的大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設(shè)施的日益完善而一期比一期價(jià)高更

6、是常見策略。低開高走有如下優(yōu)點(diǎn)：價(jià)廉物美是每一個(gè)購房者的愿望。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣。消費(fèi)者知道了發(fā)展商"先低后高"的戰(zhàn)略后，考慮到其中包含著升值空間，也容易成交。能在開盤之初就有效排斥或積壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)空間，從而為企業(yè)爭(zhēng)取更多的目標(biāo)客戶。低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在發(fā)展商手里，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控。資金回籠迅速，有利于其他營(yíng)銷措施的執(zhí)行。先低后高實(shí)現(xiàn)了對(duì)前期購樓者的升值承諾，容易形成口碑和樹立形象。3、提價(jià)贈(zèng)送、拒絕優(yōu)惠、統(tǒng)一說詞提升老業(yè)主信心，增強(qiáng)產(chǎn)品品牌口碑，樹立企業(yè)形象

7、，在面積上實(shí)現(xiàn)整套銷售，把產(chǎn)品與其它同類型物業(yè)有明顯區(qū)別。同時(shí)放大贈(zèng)送的綠地面積、露臺(tái)、花園等配套設(shè)施，拒絕優(yōu)惠等詞。購買本項(xiàng)目的客戶群屬中高檔次，和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)有直接及間接關(guān)系。為企業(yè)良好形象，企業(yè)上下統(tǒng)一說詞。4、降低總價(jià)后的銷售策略優(yōu)勢(shì)完善整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格上，實(shí)現(xiàn)唯一性。始終圍繞產(chǎn)品做更新研究，鼓勵(lì)一次付款。付款客戶要根據(jù)所購買的套數(shù)決定付款比例。我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)大客戶及中高檔客戶群的鎖定，也是我們要考慮或平衡的。從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品上，大客戶為主力消費(fèi)群。中高檔客戶為輔助的去化平衡。投資群體模型及我們的主要目標(biāo)：100萬以上主力消費(fèi)50-100萬

8、的財(cái)富中堅(jiān)層（政府公務(wù)員、單位領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)會(huì)等）輔助消費(fèi)這2個(gè)群體是我