無錫市東港鎮(zhèn)市場調(diào)研報告

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1、無錫市東港鎮(zhèn)市場調(diào)研報告一、無錫宏觀市場的分析21、無錫市歷年GDP總量及增長率變化趨勢22、無錫市城市居民人均可支配收入33、無錫市近年土地交易量44、無錫市近年房地產(chǎn)投資總額及供求狀況55、無錫市近年房地產(chǎn)銷售面積及增長率66、無錫市未來房地產(chǎn)市場展望7二、無錫市東港鎮(zhèn)概述91、東港鎮(zhèn)地理環(huán)境和歷史文化概況92、東港鎮(zhèn)人口統(tǒng)計及經(jīng)濟發(fā)展概況103、東港鎮(zhèn)工業(yè)概況104、東港鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃11三、無錫市東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況141、東港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展概況142、東港鎮(zhèn)近年房價走勢概況153、東港鎮(zhèn)現(xiàn)有居住情況分析164、代表樓盤分析17四、無錫市東港鎮(zhèn)商業(yè)概況191、東港鎮(zhèn)商業(yè)概述192、東港鎮(zhèn)商業(yè)

2、業(yè)態(tài)分布193、東港鎮(zhèn)目前商業(yè)租售情況234、代表商業(yè)分析24五、本項目建議261、SWOT分析262、住宅部分273、商業(yè)部分33一、無錫宏觀市場的分析1、無錫市歷年GDP總量及增長率變化趨勢2009年是21世紀以來我國經(jīng)濟社會發(fā)展最為困難的，最為不平凡的一年，面對國際金融危機，銀根緊縮等嚴峻的經(jīng)濟形勢和繁重的發(fā)展任務，無錫市財稅系統(tǒng)積極進取、創(chuàng)新工作，繼續(xù)保持了財稅工作持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟社會正平穩(wěn)較好地發(fā)展。2009年無錫地區(qū)生產(chǎn)總值超過4992億元，人均生產(chǎn)總值超過81151元/人，全市財政總收入突破1061.99億元。2010年無錫市經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，前三季度已完

3、成國民生產(chǎn)總值4212.7億元。2、無錫市城市居民人均可支配收入2009年度城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工平均工資為43346元，比上年增長11.6%；城市居民人均可支配收入25027元，農(nóng)民人均純收入12403元左右。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.87。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，城市人均住房面積達到39.4平方米以上，農(nóng)村居民人均住房面積57.7平方米。3、無錫市近年土地交易量自2007年以來，無錫市土地市場供應節(jié)奏有所放緩，07年共出讓經(jīng)營性用地420.67萬平方米，同比下降59.59%。08年土地供應節(jié)奏總體還算平穩(wěn)，全年共出讓經(jīng)營性用地面積為427.23萬平方米，相比07年增加

4、了1.56%，平均出讓價格約2588元/平方米，同比下降23.95%。09年共出讓經(jīng)營性用地418.14萬平方米，相比08年下降2.12%。2010年前三季度無錫市共有60幅經(jīng)營性用地掛牌出讓，開發(fā)商的拿地熱情較去年有所上漲，，告別了09年的流標現(xiàn)象，60幅土地全部成交，成交面積達499.25。4、無錫市近年房地產(chǎn)投資總額及供求狀況近年來無錫房地產(chǎn)市場保持增長的態(tài)勢，繼2003年房地產(chǎn)開發(fā)突破百億大關，施工面積超過千萬平方米之后，無錫市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總值達333.92億元，同期增長由上半年的52.81%回落到20.47%，在建施工面積2317.99萬平方米

5、，新開工面積820.68萬平方米，同比增長分別為19.15%、18.72%，竣工面積300.61萬平方米，同比下降27.77%；2009年無錫房地產(chǎn)市場手住房消費政策的鼓勵、宏觀經(jīng)濟形勢好轉、貨幣政策寬松等因素的影響，呈現(xiàn)了回暖到活躍的局面，消費信息提振，市場成交量大幅增長，房價經(jīng)歷盤整后逐步走高，市區(qū)房地產(chǎn)全年施工面積3260.25萬平方米，新開工面積1331.24萬平方米，竣工面積667.52萬平方米，2010年前三季度市區(qū)房地產(chǎn)施工面積3971.44萬平方米，新開工面積1195.86萬平方米，竣工面積516.97萬平方米。5、無錫市近年房地產(chǎn)銷售面積及增長率無錫房地產(chǎn)市場手住房消費政

6、策的鼓勵、宏觀經(jīng)濟形勢好轉、貨幣政策寬松等因素的影響，呈現(xiàn)了回暖到活躍的局面，消費信息提振，市場成交量大幅增長，房價經(jīng)歷盤整后逐步走高，2009年無錫市商品房銷售面積1007.43萬平米，銷售金額為631.25億元。2010年前三季度無錫市商品房銷售面積623.85萬平米，銷售金額為461.97億元。6、無錫市未來房地產(chǎn)市場展望1)以普通住房消費為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)推進過去幾年國家的宏觀政策發(fā)布了不少，預計未來幾年內(nèi)國家對房地產(chǎn)業(yè)的政宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費為主，控制過度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。2)買方市場特征將更加明顯，市場供給結構進一步優(yōu)化目前無錫土地

7、供應總量和在建施工面積規(guī)模較大，2009年市區(qū)商品房上市量將保持在700～800萬m2左右，市場供求關系正逐步變化，消費者將對樓盤質(zhì)量、企業(yè)品牌提出更高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售壓力會有所加大，開發(fā)商競爭更加激烈，開發(fā)商將在競爭環(huán)境下更好更準地定位，開發(fā)出性價比高的樓盤來滿足市場需求。東港區(qū)域目前的競爭主要來自于張家港、江陰及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等新開發(fā)樓盤。3)市場需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費將進一步激活預計未來一年內(nèi)無錫房地產(chǎn)