無(wú)錫市物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、無(wú)錫物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告為了配合無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的前期物業(yè)管理工作，無(wú)錫商管公司采用了實(shí)地考查、同業(yè)討論、政府主管部門走訪等調(diào)研方法，重點(diǎn)就無(wú)錫市物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀、物業(yè)管理從業(yè)人員薪酬以及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。一、無(wú)錫物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀無(wú)錫市物業(yè)管理起步于二十世紀(jì)九十年代初，在市房管行政部門的努力下，近幾年來(lái)發(fā)展較快。目前全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)近400家，其中國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)18家。服務(wù)于八百多個(gè)小區(qū)（大廈），服務(wù)面積達(dá)5700多萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積的65%以上，全行業(yè)從業(yè)人員4萬(wàn)余人。2002年，上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐了無(wú)錫市新世紀(jì)花園，

2、當(dāng)時(shí)此舉對(duì)本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成了相當(dāng)大的沖擊，由此無(wú)錫市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)入了本地企業(yè)與外來(lái)企業(yè)共分“一杯羹”的紛爭(zhēng)格局。通過(guò)多年的探索實(shí)踐，目前無(wú)錫全市物業(yè)管理也逐漸向社會(huì)化、專業(yè)化、多元化、市場(chǎng)化發(fā)展，管理水平不斷提高，服務(wù)內(nèi)涵趨向豐富，本地一些被認(rèn)知度較高的本地企業(yè)也正在逐步形成。根據(jù)去年的調(diào)查報(bào)告顯示，無(wú)錫市近幾年新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率及收繳率達(dá)到90%以上，其余項(xiàng)目一般物業(yè)費(fèi)收繳率在70%左右，部分老住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率甚至低于30%。由于收繳率較低，因此目前情況下無(wú)錫市能達(dá)到較佳贏利水平的物業(yè)公司僅占10％左右，約有超過(guò)50%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在虧損情況，形勢(shì)不容樂(lè)

3、觀。由于業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理方面的專業(yè)知識(shí)，對(duì)市場(chǎng)行情不了解，導(dǎo)致物管企業(yè)服務(wù)定價(jià)、物業(yè)管理、物業(yè)收費(fèi)時(shí)爭(zhēng)議頗多，為此，江蘇省建設(shè)廳出臺(tái)了≤住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)≥，該標(biāo)準(zhǔn)的制定將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按照標(biāo)準(zhǔn)不同共細(xì)化為7個(gè)等級(jí)。2006年4月，無(wú)錫市根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本地情況及時(shí)編制下發(fā)了≤無(wú)錫市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡(jiǎn)明標(biāo)準(zhǔn)≥。例：項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本標(biāo)準(zhǔn)清潔管理電梯及電梯廳保潔每日清掃1次電梯轎廂共用衛(wèi)生間保潔每日清潔1次道路保潔每日清掃1次綠化帶保潔每月清掃1次垃圾桶、果皮箱每日清運(yùn)1次房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理服務(wù)時(shí)限報(bào)修1小時(shí)內(nèi)到位給水設(shè)施飲用水水池（箱）每年清洗消毒1次排水設(shè)施

4、發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理草坪每年修剪二次安全防范人員組織有門衛(wèi)值班，并佩戴標(biāo)志一級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.1元/㎡·月，不含電梯使用費(fèi)）七級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)價(jià)1.3元/㎡·月，不含電梯使用費(fèi)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本標(biāo)準(zhǔn)清潔管理共用樓道保潔每日打掃、拖洗1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3個(gè)月打蠟1次、每半年拋光1次，每日清理1次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭，每日擦拭1次公共設(shè)施，每周擦拭1次樓梯道墻面及共用門窗玻璃電梯及電梯廳保潔保持電梯轎廂清潔，每日更換1次地毯，白天循環(huán)對(duì)電梯廳進(jìn)行清潔，每半月對(duì)電梯門壁上光1次共用衛(wèi)生間保潔專人清潔

5、打掃消殺停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚保潔每日清掃1次車庫(kù)的紙屑和垃圾，每周擦洗1次門窗等公共設(shè)施，每月清掃1次地下室管線，每月進(jìn)行2次地下室消殺工作綠化帶、道路保潔每日清掃3遍，3小時(shí)內(nèi)目視無(wú)垃圾，每月清潔2次燈具標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔標(biāo)識(shí)、宣傳牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施保潔每日清潔1次門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，室內(nèi)外墻面每月清潔3次，監(jiān)控探頭每月擦拭1次垃圾桶、果皮箱每日清運(yùn)2次，每日擦拭1次，每周清洗1次垃圾收集與處理每日定時(shí)上門收集生活垃圾2次衛(wèi)生消殺滅鼠、滅蚊等每月至少進(jìn)行1次，夏季半月消殺1次房屋、共用設(shè)施、設(shè)備

6、維護(hù)與管理服務(wù)時(shí)限報(bào)修15分鐘內(nèi)到位，6小時(shí)內(nèi)修復(fù)，特殊情況另行約定油漆粉飾對(duì)木件設(shè)施每3年油飾1次，對(duì)鋼鐵設(shè)施、設(shè)備2年油飾1次，樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每2年應(yīng)粉刷1次建筑物外立面每3年清洗1次給水設(shè)施飲用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水質(zhì)化驗(yàn)1次，每1個(gè)月清洗1次泵房；每季對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次，每2個(gè)月對(duì)共用給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修排水設(shè)施每月清掃1次以上排水明溝，每半年對(duì)地下管井清理1次，每年對(duì)地下管井徹底疏通1次園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理草坪、樹木、花壇成活率在98％以上，無(wú)明顯缺株，每年修剪4次人工湖、噴水池人工湖每日打撈清潔1次，噴水池每日打撈清潔1次、每半

7、月清洗1次假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清潔檢查1次，每2年粉刷1次安全防范人員組織專職安全護(hù)衛(wèi)人員，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話，服務(wù)熱情周到門衛(wèi)各出入口24小時(shí)有值班立崗看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守，出入記錄認(rèn)真全面，實(shí)施交通指揮與交通疏導(dǎo)等工作，老弱病殘進(jìn)門有專人護(hù)送，配備護(hù)送專用車巡邏24小時(shí)不間斷巡邏上述2表分別為《無(wú)錫市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡(jiǎn)明標(biāo)準(zhǔn)》的一級(jí)、七級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、要求及價(jià)格，該標(biāo)準(zhǔn)共分為7級(jí)，由一級(jí)服務(wù)(指導(dǎo)價(jià)0.1元/㎡