無錫市房貸市場調(diào)研報(bào)告

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1、無錫市房貸市場調(diào)研報(bào)告無錫市房貸市場調(diào)研報(bào)告作者：民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家雪狼2009-04一房貸市場環(huán)境㈠經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況無錫市地方經(jīng)濟(jì)狀況良好，2007年GDP實(shí)現(xiàn)3858億，在江蘇位居第二，僅次于蘇州市，其中無錫市區(qū)GDP2193億，江陰市1160億，宜興市505億，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資34375元，市區(qū)城市居民人均可支配收入20898元，城市居民人均住房面積30.7平方米，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和地理位置，推動(dòng)了投資性購房、居民改善性購房和外來人口來無錫安居購房。㈡房產(chǎn)交易監(jiān)管政策目前，無錫市房產(chǎn)交易監(jiān)管政策和南京市比較相似，存量房交易資金

2、托管采用客戶自愿托管制度，通常情況下，購房客戶在房產(chǎn)中介公司的引導(dǎo)下，不會(huì)選擇資金托管，據(jù)中介公司反映，無錫市房產(chǎn)局目前正在進(jìn)行房產(chǎn)交易強(qiáng)行托管制度的推廣準(zhǔn)備工作。㈢房產(chǎn)交易中心分布概況目前，無錫市房產(chǎn)交易登記在五個(gè)區(qū)域進(jìn)行，無錫市的崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)的房屋在市區(qū)房產(chǎn)交易中心過戶登記。新區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)、錫山區(qū)分別在各自的房產(chǎn)管理局進(jìn)行交易過戶登記。各區(qū)域房產(chǎn)交易大廳內(nèi)不進(jìn)行貸款辦理業(yè)務(wù)操作，客戶辦理貸款必須由銀行客戶經(jīng)理在銀行個(gè)金部或房產(chǎn)中介公司進(jìn)行面簽。存量房交易轉(zhuǎn)移登記：受理登后，九個(gè)工作日出房屋產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。二、房貸市場容量20

3、07年無錫市二手住房總成交量超過1.5萬套，套均總價(jià)值31萬，成交金額突破46億元,二手房均價(jià)達(dá)到每平方米4900元，主城區(qū)房價(jià)在6000~90000元之間，2008年三月份，二手房月成交量995套，其中二手住房884套；2007年全市商品房(包括商用房)總成交量46873套，每平方米價(jià)格在5000~9000元之間，2008年3月份，成交商品房2487套。三、銀行準(zhǔn)入門檻本次調(diào)查中我陌生拜訪了交通銀行蘇州分行，工商銀行蘇州分行和建設(shè)銀行中山路營業(yè)部信貸人員，原因是交通銀行省分行、工商銀行江蘇省分行和江蘇泛華有良好的合作關(guān)系，便于我們?cè)谝院蟮墓ぷ髦?/p>

4、快速建立銀行平臺(tái)。交通銀行無錫分行隸屬于交通銀行總行，與交通銀行江蘇省分行并列，屬一級(jí)分行，本次拜訪對(duì)象為交行無錫分行個(gè)金部總經(jīng)理王育中，營業(yè)部經(jīng)理張勇和信貸員盧惠英，在談話中，我介紹了江蘇省交行和江蘇泛華合作模式及銀行返傭理念，王總對(duì)這種合作模式和返傭理念表示贊同，并想了解交行江蘇省分行和泛華合作的有關(guān)詳細(xì)資料，談到合作的準(zhǔn)人門檻時(shí)，王總說："如果你們是營銷導(dǎo)向型企業(yè)，不涉及擔(dān)保業(yè)務(wù)，我們門檻較低，如果你們涉及房貸和車貸擔(dān)保業(yè)務(wù)，我們的準(zhǔn)人門檻較高，必須是獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，且注冊(cè)資本達(dá)到一個(gè)億以上"，在談到車貸業(yè)務(wù)的擔(dān)保時(shí)，王總說："目前，我們和幾

5、家擔(dān)保公司合作，如果你們以后涉及該業(yè)務(wù)，我們采用規(guī)模累進(jìn)制，即你們?cè)诮恍写嫒?00萬保證金，我們給你1000萬貸款額，如果你們規(guī)模做到5000萬，且合作良好，我們可能不一定要求按照這種比例存入保證金"。分行營業(yè)部綜合科經(jīng)理張勇、信貸員盧惠英和我談了有關(guān)房貸合作的許多細(xì)節(jié)問題，并期盼我們盡快進(jìn)入無錫市。工商銀行無錫分行隸屬于工商銀行江蘇省分行，本次拜訪對(duì)象為無錫分行個(gè)金部王皆康總經(jīng)理和工行北塘支行業(yè)務(wù)科副科長陶宏偉，王總對(duì)我們這種以營銷為導(dǎo)向的合作模式非常認(rèn)可，同時(shí)也認(rèn)可銀行返傭理念，希望我們盡快進(jìn)入無錫市場。在談到合作準(zhǔn)入門檻時(shí)，王總說："如果涉

6、及擔(dān)保業(yè)務(wù)，注冊(cè)資金達(dá)到三千萬，獨(dú)立法人，但你們和工行江蘇省分行及南京分行有合作協(xié)議，注冊(cè)資金也不一定要三千萬"，王總還向我了解了南京地區(qū)和上海地區(qū)的返傭比例，并請(qǐng)求我下次來無錫準(zhǔn)備好泛華和省分行及南京分行合作的有關(guān)資料。順便提一下，幾天前，我去蘇州調(diào)研時(shí)，中國銀行蘇州分行個(gè)金部主管王曄，也提到了中國銀行合作的準(zhǔn)入門檻，獨(dú)立法人公司且注冊(cè)資本千萬以上。四、我們的競爭對(duì)手無錫市目前還沒有實(shí)行嚴(yán)格的資金托管制度，買方新的產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證同時(shí)出件，一般情況下，銀行要求買賣雙方在同一家銀行進(jìn)行資金交割，銀行無交易風(fēng)險(xiǎn)，所以，中介公司無須階段性擔(dān)保就可以在

7、銀行辦理房屋貸款，客戶貸款時(shí)，需交納費(fèi)用有三項(xiàng)：㈠擔(dān)保費(fèi)(貸款額×0.7‰×貸款年限)；㈡保險(xiǎn)費(fèi)(貸款額×0.3‰×貸款年限)；㈢評(píng)估費(fèi)(總房價(jià)的6‰),前兩項(xiàng)費(fèi)用由銀行收取,分別返還給擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司,交通銀行和中信銀行等對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶免收擔(dān)保費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),一般客戶銀行要求實(shí)行全程擔(dān)保,評(píng)估費(fèi)用由房產(chǎn)中介或評(píng)估公司收取,評(píng)估費(fèi)用部分返還給房產(chǎn)中介公司和銀行。目前，無錫市場還沒有直接的金融中介服務(wù)公司，房產(chǎn)中介從事房貸業(yè)務(wù)主要和銀行直接進(jìn)行合作，因?yàn)閺乃图匠黾r(shí)間較短，且銀行是見產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證放款，所以，銀行不需要在辦理貸款過程中提供階段性擔(dān)保，

8、如遇客戶對(duì)放款時(shí)間有特殊要求，可以在房管局辦理加快業(yè)務(wù)，每單收費(fèi)200元，48小時(shí)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證可以同時(shí)出件。為了爭取房貸業(yè)務(wù)，各