無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、徳祥房地產(chǎn)咨詢(xún)-----無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司二OO三年七月42徳祥房地產(chǎn)咨詢(xún)-----無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄一、城市沿革…………………………………………………………1-5二、城市概況…………………………………………………………6-16（一）、區(qū)域條件（二）、經(jīng)濟(jì)狀況三、城市規(guī)劃…………………………………………………………17-18四、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析…………………………………………………19-28（一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（二）、業(yè)態(tài)分析——

2、住宅——商業(yè)——寫(xiě)字樓五、消費(fèi)者心理分析…………………………………………………29-38（一）、問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果（二）、消費(fèi)者心理分析六、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析…………………………………………………39-41（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析七、項(xiàng)目可行性分析…………………………………………………42-4342徳祥房地產(chǎn)咨詢(xún)-----無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、城市沿革1、建置沿革：無(wú)錫始于西漢高祖五年(公元前202年)建縣，屬會(huì)稽郡。三國(guó)時(shí)，孫吳廢無(wú)錫縣，分無(wú)錫縣以西為屯田，置毗陵典農(nóng)校尉。西晉太康二

3、年(281年)復(fù)置無(wú)錫縣，屬毗陵郡。元元貞元年(1295年)升無(wú)錫為州，屬江浙行中書(shū)省常州路。明洪武元年(1368年)又降州為縣，屬中書(shū)省常州府。清雍正二年(1724年)，分無(wú)錫縣為無(wú)錫、金匱兩縣，均屬常州府。民國(guó)元年(1912年)兩縣仍合而為一，復(fù)稱(chēng)無(wú)錫縣，屬蘇常道。民國(guó)16年(1927年)，無(wú)錫縣直屬江蘇省。1949年4月23日無(wú)錫解放后，分無(wú)錫縣為無(wú)錫市、無(wú)錫縣，無(wú)錫市直屬蘇南區(qū)。1953年建江蘇省，無(wú)錫市為省轄市。1983年3月1日實(shí)行市管縣體制，無(wú)錫市轄江陰、無(wú)錫、宜興3縣。1987年4

4、月、1988年3月、1995年6月江陰、宜興、無(wú)錫先后撤縣設(shè)市。2001年1月，撤錫山市（原無(wú)錫縣）設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)。?2、歷史變革：早在六七千年前，無(wú)錫先民就在這塊土地上勞動(dòng)、生息、繁衍，過(guò)著定居生活。在鴻聲彭祖墩、新瀆廟墩、葛埭橋庵基墩和玉祁蘆花蕩等地，均有原始氏族的聚居點(diǎn)。無(wú)錫先民的原始文化先后屬于馬家浜文化、崧澤文化和良渚文化。他們以自己的智慧和辛勤勞動(dòng)，創(chuàng)造和豐富了太湖流域輝煌的遠(yuǎn)古文化。公元前11世紀(jì)末，古公父(即周太王)的長(zhǎng)子太伯、次子仲雍為讓王位于三弟季歷，從現(xiàn)屬陜西的歧山南奔荊蠻

5、，定居梅里(今錫山市梅村鎮(zhèn))，并入鄉(xiāng)隨俗，斷發(fā)文身。太伯受到當(dāng)?shù)匕傩盏膿泶?，被奉立為君?自號(hào)為“勾吳”。太伯帶領(lǐng)百姓興修水利，發(fā)展農(nóng)耕。相傳他率領(lǐng)眾人開(kāi)鑿了長(zhǎng)數(shù)十公里的太伯瀆（俗稱(chēng)伯瀆港）。還栽桑養(yǎng)蠶，制陶冶銅，“數(shù)年之間，民人殷富”。周滅商后，因太伯無(wú)子，周武王追封仲雍的五世孫周章為吳君，建吳國(guó)。從太伯至闔閭共24世，前后600多年，梅里一直是吳國(guó)的都城。太伯、仲雍將中原地區(qū)的文化帶入江南。與江南地區(qū)原有文化有機(jī)融合，形成了具有鮮明地域特色的吳文化。無(wú)錫是吳文化的發(fā)祥地之一。42徳祥房地產(chǎn)咨詢(xún)

6、-----無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告春秋時(shí)期，吳國(guó)生產(chǎn)力有了很大的發(fā)展，政治上、軍事上也十分強(qiáng)大。周元王三年(公元前473年)，越滅吳，無(wú)錫屬越國(guó)。周顯王三十五年(公元前334年)，楚滅越，無(wú)錫屬楚國(guó)。秦王政二十五年(公元前222年)，秦滅楚，置會(huì)稽郡，無(wú)錫屬之。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，西漢時(shí)期，無(wú)錫已有冶鐵、鑄銅、制陶、髹漆等手工業(yè)門(mén)類(lèi)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已使用鐵器農(nóng)具和牛耕技術(shù)。六朝時(shí)期，北方戰(zhàn)亂頻繁，人口大量南遷，無(wú)錫治湖筑圩，水利設(shè)施大量興建，農(nóng)業(yè)耕作技術(shù)也有了提高。商業(yè)貿(mào)易開(kāi)始形成。唐、宋時(shí)期，無(wú)錫農(nóng)業(yè)生產(chǎn)從“

7、火耕水耨”的輪荒耕作發(fā)展為耕、耙、耖配套的耕作技術(shù)，形成稻麥兩熟制，太湖周?chē)皾裰馗脑斐珊忧v橫、湖塘棋布、排灌結(jié)合的水網(wǎng)系統(tǒng)。養(yǎng)蠶業(yè)發(fā)達(dá)，“桑柘含疏煙處處倚蠶箔”。京杭大運(yùn)河開(kāi)通后，無(wú)錫河道中“商旅往返，船乘不絕”。城中金銀、彩帛、煙酒、油醬、食米等作坊錯(cuò)雜開(kāi)設(shè)，市場(chǎng)繁榮。無(wú)錫成為富庶江南的一塊寶地。明清時(shí)期，無(wú)錫依憑優(yōu)越的自然條件、便利的水陸交通和相對(duì)安定的社會(huì)環(huán)境，社會(huì)生產(chǎn)力得到較快的發(fā)展。錫西北的芙蓉湖經(jīng)過(guò)幾次大規(guī)模的整治，形成大批良田。農(nóng)業(yè)上由于精耕細(xì)作，糧食產(chǎn)量逐年增加。“春豆夏麥，

8、秋收禾稻，中年之歲，畝得三石”，成為全國(guó)“米倉(cāng)一區(qū)”。隨著手工業(yè)的興盛和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)錫逐步形成了江南有名的米市、布碼頭。米市：早在元代，無(wú)錫已是鄰近縣上交漕糧的集中地。明代，由于興修水利和水稻育秧移栽技術(shù)的推廣，無(wú)錫糧食產(chǎn)量穩(wěn)定，無(wú)錫之米與蘇杭之帛、淮揚(yáng)之鹽、浮梁之瓷、溫州之漆相提并稱(chēng)。至清代前期，無(wú)錫稻米集散不僅經(jīng)營(yíng)規(guī)模、交易數(shù)量居江蘇各縣之冠，而且成為漕糧的主要采辦地和“產(chǎn)者輸之，購(gòu)者集之”的糧食余缺調(diào)劑市場(chǎng)。至雍正、乾隆年間，無(wú)錫米市已初具規(guī)模，“米豆之業(yè)甲于省會(huì)”，“