嘉欣園策劃方案總匯

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1、燁隆中國(guó)第一部份市場(chǎng)調(diào)研篇一、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述如果說(shuō)成功的樓盤有一個(gè)共同的特征,那便是創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，是模仿和創(chuàng)新的過(guò)程。那么，何為創(chuàng)新、如何創(chuàng)新，成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的一門重要課題。我們認(rèn)為：當(dāng)一個(gè)樓盤的創(chuàng)新之處與房地產(chǎn)市場(chǎng)的某個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)恰好合拍，那么，這個(gè)樓盤就極有可能成為贏家。因此，市場(chǎng)是檢驗(yàn)產(chǎn)品的唯一標(biāo)準(zhǔn)。就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，北京、上海、深圳、廣州一致被認(rèn)為是目前國(guó)內(nèi)投資、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)最好的四個(gè)城市。作為這幾個(gè)城市重要的支柱產(chǎn)業(yè)和與人的居住生活最緊密的產(chǎn)業(yè)，之所以能夠取得成功，皆因其經(jīng)營(yíng)理念、設(shè)計(jì)思路和營(yíng)銷手段入時(shí)得體，除此以外還得益于得天獨(dú)厚的國(guó)家方

2、略、地方政策、開(kāi)發(fā)機(jī)遇以及市場(chǎng)規(guī)范化的指導(dǎo)與作用。作為武漢市重要的支柱產(chǎn)業(yè)----房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自成一體，特別是經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展己初具規(guī)模。2001年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央一系列財(cái)政政策及市政府配套政策的持續(xù)作用和刺激下，承接上年度的拉升之勢(shì)，繼續(xù)升溫，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)擴(kuò)大，全年總投資量突破100億元；土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng),竣工量躍上了600萬(wàn)的臺(tái)階；商品房預(yù)（銷）售面積同步上揚(yáng)達(dá)到648.03萬(wàn)平方米,出現(xiàn)了供需兩旺的景象。宏觀來(lái)說(shuō)，它得益于國(guó)家全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)各項(xiàng)政策的實(shí)施；微觀來(lái)講，它得益于廣大市民住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和市民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng);得益于開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的全面提升和營(yíng)銷理念的不斷翻新；更重要的是得益于城市建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的確立和幾大經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)(東湖高科、沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東西湖臺(tái)商投資區(qū)等)系統(tǒng)工程的實(shí)施。今年是我國(guó)加入WTO后的第一年，武漢市房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)遇，特別是以東湖高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)（俗稱“光谷”）為沸點(diǎn)的地塊十分活躍。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)以及數(shù)次房交會(huì)的交易成果顯示，目前武漢市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺的樓盤的主要特點(diǎn)是：“環(huán)境好、規(guī)模大、配套全、功能多”。在廣告宣傳上，口徑大致相同，主要突出的是:

4、“生態(tài)環(huán)保、智能人文、管道凈水、集中供暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)”等。燁隆中國(guó)本案地處光谷區(qū)域內(nèi)，高等院校林立，科研院所眾多，屬高技術(shù)人才、高薪收入者密集區(qū)。今年將是“光谷”全面啟動(dòng)最快、產(chǎn)業(yè)投資最多、基礎(chǔ)設(shè)施投資最大的一年，未來(lái)三至五年內(nèi)，這里的常住人口將突破50萬(wàn)人，可以說(shuō)，該區(qū)域正在成為武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最具投資引力、最聚人氣的地產(chǎn)熱點(diǎn)。近期多宗大單元地塊（緊鄰本案用地的周邊）成交便是證明。一、加入WTO后，房地產(chǎn)的前景展望和影響分析中國(guó)加入WTO對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響，其前景又如何呢？根據(jù)已掌握的資料、數(shù)據(jù)和信息，并結(jié)合北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：“入

5、關(guān)”為加快我國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)際管理提供了契機(jī)?？偟膩?lái)說(shuō)：機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。首先“入關(guān)”可帶來(lái)財(cái)富的積累。中國(guó)的經(jīng)貿(mào)的大門已開(kāi)啟了，將極大的吸引在中國(guó)的投資，增加其辦事機(jī)構(gòu)和居住地，這對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展是一大利好。作為中國(guó)又一個(gè)重點(diǎn)的高科技產(chǎn)業(yè)基地不過(guò)一年時(shí)間，已經(jīng)受到巨大的品牌效應(yīng)，引起海內(nèi)外各方人士的積極關(guān)注和極大興趣。其房地產(chǎn)市場(chǎng)為業(yè)內(nèi)人士普遍看好，特別是隨著城市建設(shè)中、長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的確立，必將有效地刺激城市土地的投資和開(kāi)發(fā)。其次，“入關(guān)”會(huì)在土地、房屋供給、產(chǎn)權(quán)制度的確定和相關(guān)法律，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理、融資等方面帶來(lái)變革。當(dāng)然，“入關(guān)”后有喜有憂，大的

6、房地產(chǎn)商會(huì)喜；小的房地產(chǎn)商會(huì)憂。武漢市小作坊式、小生產(chǎn)式的企業(yè)占了一定的數(shù)量。他們的先天不足會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來(lái)，但企業(yè)為了生存將加速房地產(chǎn)業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；~進(jìn)。第三，“入關(guān)”后關(guān)稅、建筑費(fèi)用的降低會(huì)使消費(fèi)者住上低成本、高質(zhì)量的好物業(yè)。尤其在開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、中介代理的人才的引進(jìn)，會(huì)對(duì)房屋品質(zhì)的提高產(chǎn)生直接影響。最近沿海及發(fā)達(dá)城市已有不少項(xiàng)目聘請(qǐng)境外的住宅設(shè)計(jì)所，景觀設(shè)計(jì)所進(jìn)行專門設(shè)計(jì)，一改過(guò)去的粗放式經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)，“以人為本”的精細(xì)設(shè)計(jì)會(huì)越來(lái)越多。漢陽(yáng)“金色港灣”、廟山“玉龍島花園”便是采取上述模式。綜上所述，2002年將是武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)最為活躍的一年，前所未有的發(fā)展機(jī)遇己經(jīng)來(lái)臨。同時(shí)，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到加入WTO，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的積極促進(jìn)作用，也會(huì)帶來(lái)一些沖擊，就武昌市場(chǎng)而言，具體表現(xiàn)在：——住宅區(qū)：社區(qū)精品化燁隆中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年大發(fā)展，已進(jìn)入到概念地產(chǎn)的時(shí)代，而市場(chǎng)上現(xiàn)有的產(chǎn)品,我們只能稱呼它們?yōu)楦?、中、低檔物業(yè)，而非精品。精品社區(qū)不等于高價(jià)產(chǎn)品。主要是需要開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)觀念的整合。市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于理念，而不是產(chǎn)品、廣告等物理因素。理念傳播與概念炒作有本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)產(chǎn)品形象的整合，就是市場(chǎng)定位，將產(chǎn)品信息進(jìn)行處理，使之成為能輕易轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者