嘉欣園策劃方案總匯

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1、燁隆中國第一部份市場調(diào)研篇一、武漢市房地產(chǎn)市場綜述如果說成功的樓盤有一個共同的特征,那便是創(chuàng)新。中國房地產(chǎn)發(fā)展，是模仿和創(chuàng)新的過程。那么，何為創(chuàng)新、如何創(chuàng)新，成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的一門重要課題。我們認為：當一個樓盤的創(chuàng)新之處與房地產(chǎn)市場的某個轉(zhuǎn)折點恰好合拍，那么，這個樓盤就極有可能成為贏家。因此，市場是檢驗產(chǎn)品的唯一標準。就我國房地產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀而言，北京、上海、深圳、廣州一致被認為是目前國內(nèi)投資、開發(fā)業(yè)績最好的四個城市。作為這幾個城市重要的支柱產(chǎn)業(yè)和與人的居住生活最緊密的產(chǎn)業(yè)，之所以能夠取得成功，皆因其經(jīng)營理念、設(shè)計思路和營銷手段入時得體，除此以外還得益

2、于得天獨厚的國家方略、地方政策、開發(fā)機遇以及市場規(guī)范化的指導(dǎo)與作用。作為武漢市重要的支柱產(chǎn)業(yè)----房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自成一體，特別是經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展己初具規(guī)模。2001年武漢房地產(chǎn)市場在中央一系列財政政策及市政府配套政策的持續(xù)作用和刺激下，承接上年度的拉升之勢，繼續(xù)升溫，市場主要指標都有較大幅度增長，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場運行狀況良好，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)擴大，全年總投資量突破100億元；土地開發(fā)進程加快，新開工面積大幅增長,竣工量躍上了600萬的臺階；商品房預(yù)（銷）售面積同步上揚達到648.03萬平方米,出現(xiàn)了供需兩旺的景象。宏

3、觀來說，它得益于國家全面啟動房地產(chǎn)市場各項政策的實施；微觀來講，它得益于廣大市民住房消費觀念的轉(zhuǎn)變和市民收入的穩(wěn)步增長;得益于開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的全面提升和營銷理念的不斷翻新；更重要的是得益于城市建設(shè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標的確立和幾大經(jīng)濟熱點(東湖高科、沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東西湖臺商投資區(qū)等)系統(tǒng)工程的實施。今年是我國加入WTO后的第一年，武漢市房地產(chǎn)業(yè)迎來了空前的發(fā)展機遇，特別是以東湖高新科技開發(fā)區(qū)（俗稱“光谷”）為沸點的地塊十分活躍。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)以及數(shù)次房交會的交易成果顯示，目前武漢市場產(chǎn)銷兩旺的樓盤的主要特點是：“環(huán)境好、規(guī)模大、配套全

4、、功能多”。在廣告宣傳上，口徑大致相同，主要突出的是:“生態(tài)環(huán)保、智能人文、管道凈水、集中供暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)”等。燁隆中國本案地處光谷區(qū)域內(nèi)，高等院校林立，科研院所眾多，屬高技術(shù)人才、高薪收入者密集區(qū)。今年將是“光谷”全面啟動最快、產(chǎn)業(yè)投資最多、基礎(chǔ)設(shè)施投資最大的一年，未來三至五年內(nèi)，這里的常住人口將突破50萬人，可以說，該區(qū)域正在成為武漢房地產(chǎn)開發(fā)最具投資引力、最聚人氣的地產(chǎn)熱點。近期多宗大單元地塊（緊鄰本案用地的周邊）成交便是證明。一、加入WTO后，房地產(chǎn)的前景展望和影響分析中國加入WTO對房地產(chǎn)市場有何影響，其前景又如何呢？根據(jù)已掌握的資料、數(shù)據(jù)和信

5、息，并結(jié)合北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市的實際情況，我們認為：“入關(guān)”為加快我國的房地產(chǎn)的市場的發(fā)展和國際管理提供了契機?？偟膩碚f：機遇將大于挑戰(zhàn)。首先“入關(guān)”可帶來財富的積累。中國的經(jīng)貿(mào)的大門已開啟了，將極大的吸引在中國的投資，增加其辦事機構(gòu)和居住地，這對房地產(chǎn)發(fā)展是一大利好。作為中國又一個重點的高科技產(chǎn)業(yè)基地不過一年時間，已經(jīng)受到巨大的品牌效應(yīng)，引起海內(nèi)外各方人士的積極關(guān)注和極大興趣。其房地產(chǎn)市場為業(yè)內(nèi)人士普遍看好，特別是隨著城市建設(shè)中、長期發(fā)展目標的確立，必將有效地刺激城市土地的投資和開發(fā)。其次，“入關(guān)”會在土地、房屋供給、產(chǎn)權(quán)制度的確定和

6、相關(guān)法律，以及規(guī)劃設(shè)計、營銷、物業(yè)管理、融資等方面帶來變革。當然，“入關(guān)”后有喜有憂，大的房地產(chǎn)商會喜；小的房地產(chǎn)商會憂。武漢市小作坊式、小生產(chǎn)式的企業(yè)占了一定的數(shù)量。他們的先天不足會在競爭中顯現(xiàn)出來，但企業(yè)為了生存將加速房地產(chǎn)業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；~進。第三，“入關(guān)”后關(guān)稅、建筑費用的降低會使消費者住上低成本、高質(zhì)量的好物業(yè)。尤其在開發(fā)、物業(yè)管理、中介代理的人才的引進，會對房屋品質(zhì)的提高產(chǎn)生直接影響。最近沿海及發(fā)達城市已有不少項目聘請境外的住宅設(shè)計所，景觀設(shè)計所進行專門設(shè)計，一改過去的粗放式經(jīng)營、開發(fā)，“以人為本”的精細設(shè)計會越來越多。漢陽“金色

7、港灣”、廟山“玉龍島花園”便是采取上述模式。綜上所述，2002年將是武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場最為活躍的一年，前所未有的發(fā)展機遇己經(jīng)來臨。同時，我們必須清醒地認識到加入WTO，對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場都有一定的積極促進作用，也會帶來一些沖擊，就武昌市場而言，具體表現(xiàn)在：——住宅區(qū)：社區(qū)精品化燁隆中國房地產(chǎn)經(jīng)過十多年大發(fā)展，已進入到概念地產(chǎn)的時代，而市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品,我們只能稱呼它們?yōu)楦摺⒅小⒌蜋n物業(yè)，而非精品。精品社區(qū)不等于高價產(chǎn)品。主要是需要開發(fā)商通過對經(jīng)營觀念的整合。市場發(fā)展的關(guān)鍵在于理念，而不是產(chǎn)品、廣告等物理因素。理念傳播與概念炒

8、作有本質(zhì)的區(qū)別。對產(chǎn)品形象的整合，就是市場定位，將產(chǎn)品信息進行處理，使之成為能輕易轉(zhuǎn)化為消費者