珉華銀瀑灣項(xiàng)目建議書(shū)

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1、海南瓊中珉華置業(yè)有限公司銀瀑灣建項(xiàng)目議書(shū)目錄第一部分:項(xiàng)目基本概況第二部分:法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分:市場(chǎng)分析第四部分:項(xiàng)目素質(zhì)分析第五部分:總體發(fā)展構(gòu)想第六部分:起步區(qū)實(shí)施方案第七部分:起步區(qū)經(jīng)濟(jì)分析第八部分:起步銷(xiāo)售策略及實(shí)施方案第九部分:起步區(qū)推廣策劃案第十部分:結(jié)論及附件第一部分項(xiàng)目基本概況1．1地理位置珉華·銀瀑灣項(xiàng)目位于縣人民政府駐地為營(yíng)根鎮(zhèn)營(yíng)根營(yíng)根河河畔，建設(shè)中的廊橋就坐落在其北端。1．2用地狀況該項(xiàng)目地塊面積約66600平方米，紅線內(nèi)用地總面積尚未堪定。1．3地質(zhì)地貌地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路并未修建，目前場(chǎng)地尚未平整，現(xiàn)無(wú)法判定地質(zhì)情況。1．4交通狀況該項(xiàng)

2、目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，隔江而望的是縣四套班子辦公大樓，距海南首個(gè)山地高爾夫球場(chǎng)約3千米，距文明遐邇的百花嶺瀑布越5千米。1．5周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，該地塊比鄰山地高而夫球場(chǎng)和文明遐邇的百花嶺瀑布，且周邊無(wú)任何重大污染源，自然環(huán)境比較優(yōu)越。1．6周邊生活配套設(shè)施珉華·銀瀑灣項(xiàng)目附近主要是現(xiàn)有的公共建筑，包括縣政府辦公大樓、幼兒園、實(shí)驗(yàn)學(xué)校、民族中學(xué)、消防中隊(duì)、派出所、萬(wàn)福隆等，除此之外，其周邊高端生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析2．1合作方式及條件珉華·銀瀑灣項(xiàng)目由海南珉華國(guó)際集團(tuán)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地平整、工程建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)

3、售等工作。2．2法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估珉華·銀瀑灣項(xiàng)目將作為瓊中縣政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目之一，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的政府背景，若與土地相關(guān)的法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。2．3規(guī)劃調(diào)整的相關(guān)問(wèn)題無(wú)相關(guān)規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題。2．4政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估珉華·銀瀑灣項(xiàng)目由于土地費(fèi)用壓力較大，工程建設(shè)時(shí)間緊迫，留給協(xié)調(diào)政府部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整和具體報(bào)建手續(xù)的時(shí)間較短，尤其是規(guī)劃調(diào)整的每一項(xiàng)內(nèi)容能否通過(guò)、何時(shí)通過(guò)都具有很大的不確定性，由此帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)較大，在具體實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)多次反復(fù)，甚至嚴(yán)重地影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程。第三部分市場(chǎng)分析3．1經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析2010年，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)海南建設(shè)國(guó)際旅游島，在此強(qiáng)勁利好因素的大

4、環(huán)境影響，縣政府必將把握這次機(jī)會(huì)，多渠道引進(jìn)資金和項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而且體現(xiàn)了“增長(zhǎng)快、效益高、低通賬”的鮮明特點(diǎn)。3．2瓊中縣旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)分析瓊中旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于空白，但當(dāng)?shù)芈糜钨Y源極其豐富，特色鮮明，發(fā)展后勁十足。在未來(lái)幾年，旅游房地產(chǎn)業(yè)作為瓊中縣拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的不可或缺的一部分。隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升，且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的高檔項(xiàng)目需求增大，這都使得旅游房地產(chǎn)的需求直線上升。消費(fèi)模式與消費(fèi)習(xí)慣的變化將大大促進(jìn)旅游房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近幾年來(lái)，隨著政府住房制度改革的推行，銀行信貸業(yè)務(wù)對(duì)住宅消費(fèi)的傾斜

5、等因素，使貸款買(mǎi)房成為人們的主要消費(fèi)模式，而花未來(lái)的錢(qián)提前享受將逐漸成為人們買(mǎi)房的消費(fèi)習(xí)慣。3．3區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)兩年，瓊中將得益于建設(shè)國(guó)際旅游島的利好環(huán)境，瓊中縣縣城常住人口將從原來(lái)的3萬(wàn)增加到5萬(wàn)，另大批島外精英份子將入住瓊中，居民收入水平的提高、旅游房產(chǎn)市場(chǎng)的需求總量將不斷增加，以及新建的生活配套、便捷的道路交通，區(qū)域內(nèi)新建旅游房產(chǎn)價(jià)格正逐年上漲。第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析4．1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)域位置優(yōu)越，是海南島中部交通的咽喉；氣候條件宜人，適合休閑度假、避暑。2、環(huán)境景觀良好，保持著完好的生態(tài)環(huán)境和奇特的自然景觀；資源種類(lèi)豐富，具有“熱帶寶庫(kù)”美稱(chēng)的熱帶雨林。3、民族文化獨(dú)

6、特，具有可依托的深厚的黎苗文化底蘊(yùn)；市場(chǎng)前景理想，既能填補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)空缺又可創(chuàng)造新的市場(chǎng)。4．1項(xiàng)目劣勢(shì)1、地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。2、周邊缺乏高標(biāo)準(zhǔn)生活配套服務(wù)設(shè)施，生活便利性相當(dāng)?shù)牟睿虡I(yè)氣氛不濃等。3、百花嶺瀑布風(fēng)景旅游開(kāi)發(fā)滯后，服務(wù)功能低下。4．3威脅分析旅游地產(chǎn)業(yè)將作為瓊中縣實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的新生力量，可能存在干部群眾認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致各向工作難以開(kāi)展，特別是消費(fèi)者消費(fèi)觀念保守會(huì)給項(xiàng)目造成一定的影響。另，瓊中縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)基礎(chǔ)薄弱，難以有足夠的財(cái)力投入開(kāi)發(fā)百花嶺風(fēng)景名勝區(qū)，且宣傳力度不夠。4．4機(jī)會(huì)分析隨著政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控及縣城區(qū)域

7、可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，且海南首個(gè)山地高而夫球場(chǎng)即將投入使用，珉華·銀瀑灣項(xiàng)目以其較好的位置和便利的交通條件，有很大的發(fā)展空間。在建設(shè)國(guó)際旅游島提升為國(guó)家戰(zhàn)略的背景將為其帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。4．5綜合評(píng)價(jià)從前面的綜合分析，我們不難看出，銀瀑灣地塊具有交通便利、可塑性強(qiáng)、發(fā)展后勁強(qiáng)的特點(diǎn)，從而凸顯該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。為了珉華·銀瀑灣項(xiàng)目運(yùn)作成功，我仍需注意以下焦點(diǎn)問(wèn)題：1、地理區(qū)位價(jià)值低，項(xiàng)目周邊人文環(huán)境一般，如何提高區(qū)位價(jià)值、聚斂人氣是首要問(wèn)題。2、建筑產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾