自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃方案

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1、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃方案?房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的高低最終取決于企業(yè)所選擇的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)行為，一旦選擇了具體的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為，其總體稅負(fù)水平也就相對(duì)確定了。因此，公司樹(shù)立事前籌劃的思想，在確定具體的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為之前，就應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為制定不同的方案，并通過(guò)對(duì)各方案納稅水平的比較，選擇并最終確定最佳開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)方案。下面就以公司所開(kāi)發(fā)部分商業(yè)即以超市為例，分為銷(xiāo)售和自持兩種情形進(jìn)行涉稅分析：超市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：表一：價(jià)值情況名稱(chēng)面積銷(xiāo)售均價(jià)售價(jià)（萬(wàn)元）底商80012000960二樓16005000

2、800小計(jì)240073341760表二：收取租金情況名稱(chēng)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)一層800平米30303040424550556065/二層1600平米15182025273033364045/小計(jì)047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0表三：造價(jià)情況名稱(chēng)面積單方造價(jià)(元)總造價(jià)（萬(wàn)元）底商8004000320二樓16003200512小計(jì)24007200832其中：開(kāi)發(fā)成本為695萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用為41萬(wàn)元、

3、管理費(fèi)用41萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用55萬(wàn)元表四：稅種序號(hào)稅?種納稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)稅率納稅時(shí)間1營(yíng)業(yè)稅及附加提供應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額5．6%取得營(yíng)業(yè)收入的當(dāng)月2土地使用稅城鎮(zhèn)土地實(shí)際占用的土地面積6元/m2實(shí)際占用土地的次月起3房產(chǎn)稅房產(chǎn)房產(chǎn)租金收入12%房產(chǎn)投入使用的次月起4企業(yè)所得稅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、其他所得應(yīng)納稅所得額25%按年計(jì)征，分月預(yù)繳????一、超市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，其稅負(fù)分析：1、營(yíng)業(yè)稅金及附加=1760x5.6%=98.56萬(wàn)元2、土地增值稅可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81萬(wàn)元增值額=17

4、60-849.81=910.19萬(wàn)元增值率=910.19/849.81=107.11%適用稅率為50%??????????????土地增值稅稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除率150％（含）以下30％0250％以上～100％（含）40％5％3100％以上～200％（含）50％15％4200％以上60％35％因此應(yīng)繳土增稅=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63萬(wàn)元3、所得稅利潤(rùn)=1760-832-98.56-327.63=501.81萬(wàn)元應(yīng)繳企業(yè)所得

5、稅=501.81*25%=125.45萬(wàn)元因此超市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，其總計(jì)繳稅=98.56+327.63+125.45=551.64萬(wàn)元其總體稅負(fù)為銷(xiāo)售收入的31.34%，為凈利潤(rùn)的146.57%二、超市為自持有環(huán)節(jié)，其納稅情況為：1、房產(chǎn)稅《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條　房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算

6、繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。按照本例，其第一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅為：(695+55)x(1-30%)x1.2%=6.3萬(wàn)元其第二年到第十年應(yīng)繳房產(chǎn)稅為：910*12%=109.2萬(wàn)元因此第一年至十年共計(jì)繳納房產(chǎn)稅=6.3+109.2=115.5萬(wàn)元2、營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加=910*5.6%=50.96萬(wàn)元3、土地使用稅為=2400/3*6/10000*10=4.8萬(wàn)元4、企業(yè)所得稅房屋安20年進(jìn)行折舊，其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按資金的30%予以計(jì)算第一個(gè)十年利潤(rùn)為=910-115.5-

7、50.96-4.8-750/20*10-910*30%=90.74元因此第一個(gè)十年企業(yè)所得稅=90.74*25%=22.69萬(wàn)元十年共計(jì)納稅=115.5+50.96+4.8+22.69=193.95萬(wàn)元因此其稅負(fù)為收入的21.31%。三、通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)作，其稅負(fù)為（一）、假設(shè)第一個(gè)十年商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司每年以租金的50%支付給開(kāi)發(fā)商，然后由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司以承保的方式收取超市承保費(fèi)或管理費(fèi)的方式獲取承租人的租金1、開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的稅金為營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅為原稅金的一半即83.23萬(wàn)元土地使用稅仍為4.8萬(wàn)元企業(yè)利潤(rùn)

8、為=455-83.23-4.8-375=-8.03萬(wàn)元企業(yè)所得稅為0；因此開(kāi)發(fā)商共繳納稅金為88.03萬(wàn)元2、商運(yùn)公司應(yīng)承擔(dān)的稅金為營(yíng)業(yè)稅金為=910*5.6%=50.96萬(wàn)元利潤(rùn)為=910-455-50.96-910*30%=131.04萬(wàn)元企業(yè)所得稅為=131.04*25%=32.76萬(wàn)元因此商運(yùn)公司共繳稅為83.76萬(wàn)元3、開(kāi)發(fā)商和商運(yùn)公司共計(jì)繳稅為171.75萬(wàn)元，因此比開(kāi)發(fā)商直接經(jīng)營(yíng)少繳稅22.2萬(wàn)元。