自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃方案

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1、自持物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃方案?房地產(chǎn)企業(yè)稅負的高低最終取決于企業(yè)所選擇的開發(fā)模式和經(jīng)營行為，一旦選擇了具體的開發(fā)模式和經(jīng)濟行為，其總體稅負水平也就相對確定了。因此，公司樹立事前籌劃的思想，在確定具體的開發(fā)模式和經(jīng)濟行為之前，就應針對開發(fā)模式和經(jīng)濟行為制定不同的方案，并通過對各方案納稅水平的比較，選擇并最終確定最佳開發(fā)模式和經(jīng)營方案。下面就以公司所開發(fā)部分商業(yè)即以超市為例，分為銷售和自持兩種情形進行涉稅分析：超市基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)：表一：價值情況名稱面積銷售均價售價（萬元）底商80012000960二樓16005000800小計24007334

2、1760表二：收取租金情況名稱第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合計一層800平米30303040424550556065/二層1600平米15182025273033364045/小計047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0表三：造價情況名稱面積單方造價(元)總造價（萬元）底商8004000320二樓16003200512小計24007200832其中：開發(fā)成本為695萬元、銷售費用為41萬元、管理費用41萬元、財務費用55萬元表四：稅種序號稅?

3、種納稅對象計稅依據(jù)稅率納稅時間1營業(yè)稅及附加提供應稅勞務營業(yè)額5．6%取得營業(yè)收入的當月2土地使用稅城鎮(zhèn)土地實際占用的土地面積6元/m2實際占用土地的次月起3房產(chǎn)稅房產(chǎn)房產(chǎn)租金收入12%房產(chǎn)投入使用的次月起4企業(yè)所得稅生產(chǎn)經(jīng)營所得、其他所得應納稅所得額25%按年計征，分月預繳????一、超市實現(xiàn)銷售，其稅負分析：1、營業(yè)稅金及附加=1760x5.6%=98.56萬元2、土地增值稅可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81萬元增值額=1760-849.81=910.19萬元增值率=910.19/849.81=107

4、.11%適用稅率為50%??????????????土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除率150％（含）以下30％0250％以上～100％（含）40％5％3100％以上～200％（含）50％15％4200％以上60％35％因此應繳土增稅=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63萬元3、所得稅利潤=1760-832-98.56-327.63=501.81萬元應繳企業(yè)所得稅=501.81*25%=125.45萬元因此超市實現(xiàn)銷售，其總計繳稅=98.56+327.63+125

5、.45=551.64萬元其總體稅負為銷售收入的31.34%，為凈利潤的146.57%二、超市為自持有環(huán)節(jié)，其納稅情況為：1、房產(chǎn)稅《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條　房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。按照本例，其第一年應繳房產(chǎn)稅為：(695+55)x(1-30%)

6、x1.2%=6.3萬元其第二年到第十年應繳房產(chǎn)稅為：910*12%=109.2萬元因此第一年至十年共計繳納房產(chǎn)稅=6.3+109.2=115.5萬元2、營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加=910*5.6%=50.96萬元3、土地使用稅為=2400/3*6/10000*10=4.8萬元4、企業(yè)所得稅房屋安20年進行折舊，其他經(jīng)營費用按資金的30%予以計算第一個十年利潤為=910-115.5-50.96-4.8-750/20*10-910*30%=90.74元因此第一個十年企業(yè)所得稅=90.74*25%=22.69萬元十年共計納稅=115.5+5

7、0.96+4.8+22.69=193.95萬元因此其稅負為收入的21.31%。三、通過商業(yè)運營公司統(tǒng)一運作，其稅負為（一）、假設第一個十年商業(yè)運營公司每年以租金的50%支付給開發(fā)商，然后由商業(yè)運營公司以承保的方式收取超市承保費或管理費的方式獲取承租人的租金1、開發(fā)商應承擔的稅金為營業(yè)稅及房產(chǎn)稅為原稅金的一半即83.23萬元土地使用稅仍為4.8萬元企業(yè)利潤為=455-83.23-4.8-375=-8.03萬元企業(yè)所得稅為0；因此開發(fā)商共繳納稅金為88.03萬元2、商運公司應承擔的稅金為營業(yè)稅金為=910*5.6%=50.96萬元利潤為

8、=910-455-50.96-910*30%=131.04萬元企業(yè)所得稅為=131.04*25%=32.76萬元因此商運公司共繳稅為83.76萬元3、開發(fā)商和商運公司共計繳稅為171.75萬元，因此比開發(fā)商直接經(jīng)營少繳稅22.2萬元。