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《自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃方案》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃方案?房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的高低最終取決于企業(yè)所選擇的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)行為,一旦選擇了具體的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為,其總體稅負(fù)水平也就相對(duì)確定了。因此,公司樹(shù)立事前籌劃的思想,在確定具體的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為之前,就應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)濟(jì)行為制定不同的方案,并通過(guò)對(duì)各方案納稅水平的比較,選擇并最終確定最佳開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)方案。下面就以公司所開(kāi)發(fā)部分商業(yè)即以超市為例,分為銷(xiāo)售和自持兩種情形進(jìn)行涉稅分析:超市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù):表一:價(jià)值情況名稱面積銷(xiāo)售均價(jià)售價(jià)(萬(wàn)元)底商80012000960二樓16005000800小計(jì)24007334176
2、0表二:收取租金情況名稱第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合計(jì)一層800平米30303040424550556065/二層1600平米15182025273033364045/theprovisionsofelectricpowerconstructionengineeringqualitysupervisionandquality...2.4.1.1theunitworksacceptancerateof100%,thequalityevaluationofatotalscoreof95orabove;2.4
3、.1.2regulatedWeldingNDTinspection100%,regulatedweldingapassingrateof>99%,andweldbeadappearance;2.4.1.3boilerhydraulic小計(jì)047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0表三:造價(jià)情況名稱面積單方造價(jià)(元)總造價(jià)(萬(wàn)元)底商8004000320二樓16003200512小計(jì)24007200832其中:開(kāi)發(fā)成本為695萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用為41萬(wàn)元、管理費(fèi)用41萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用55萬(wàn)元
4、表四:稅種序號(hào)稅?種納稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)稅率納稅時(shí)間1營(yíng)業(yè)稅及附加提供應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額5.6%取得營(yíng)業(yè)收入的當(dāng)月2土地使用稅城鎮(zhèn)土地實(shí)際占用的土地面積6元/m2實(shí)際占用土地的次月起3房產(chǎn)稅房產(chǎn)房產(chǎn)租金收入12%房產(chǎn)投入使用的次月起4企業(yè)所得稅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、其他所得應(yīng)納稅所得額25%按年計(jì)征,分月預(yù)繳????一、超市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,其稅負(fù)分析:1、營(yíng)業(yè)稅金及附加=1760x5.6%=98.56萬(wàn)元2、土地增值稅可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81萬(wàn)元theprovisionsofelectricpowerconstructio
5、nengineeringqualitysupervisionandquality...2.4.1.1theunitworksacceptancerateof100%,thequalityevaluationofatotalscoreof95orabove;2.4.1.2regulatedWeldingNDTinspection100%,regulatedweldingapassingrateof>99%,andweldbeadappearance;2.4.1.3boilerhydraulic增值額=1760-849.81=910.19萬(wàn)元
6、增值率=910.19/849.81=107.11%適用稅率為50%??????????????土地增值稅稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除率150%(含)以下30%0250%以上~100%(含)40%5%3100%以上~200%(含)50%15%4200%以上60%35%因此應(yīng)繳土增稅=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63萬(wàn)元3、所得稅利潤(rùn)=1760-832-98.56-327.63=501.81萬(wàn)元應(yīng)繳企業(yè)所得稅=501.81*25%=125.45萬(wàn)元因此超市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,其總計(jì)繳
7、稅=98.56+327.63+125.45=551.64萬(wàn)元其總體稅負(fù)為銷(xiāo)售收入的31.34%,為凈利潤(rùn)的146.57%二、超市為自持有環(huán)節(jié),其納稅情況為:1、房產(chǎn)稅《房產(chǎn)稅暫行條例》theprovisionsofelectricpowerconstructionengineeringqualitysupervisionandquality...2.4.1.1theunitworksacceptancerateof100%,thequalityevaluationofatotalscoreof95orabove;2.4.1.2regula
8、tedWeldingNDTinspection100%,regulatedweldingapassingrateof>99%,andweldbeadappearance;2.4.1.3boil