沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

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1、沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)研材料匯報(bào)二零零八年八月目錄一、城市概況二、房地產(chǎn)市場三、項(xiàng)目地塊情況四、區(qū)域競爭樓盤介紹五、投資分析六、沈陽市場總結(jié)1一、城市概況沈陽地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是遼寧省的省會，東北亞地區(qū)的國際中心，中國裝備制造業(yè)基地，東北軍區(qū)所在地，具有重要的戰(zhàn)略地位。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。東西長115公里，南北長205公里。市國土總面積為1.3萬平方公里，市區(qū)面積3830平方公里，其中建成區(qū)面積261平方公里。總

2、人口720.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人（截止2007年）。沈陽市轄和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū)、渾南新區(qū)10個市轄區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣3個縣，代管新民縣級市。四個縣面積9749平方千米,人口252萬。主城區(qū)為和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)五個區(qū)。城市簡介項(xiàng)目地塊2一、城市概況沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)鐵西區(qū)東陵區(qū)于洪區(qū)渾　　　　南　　　　新　　　　區(qū)3沈陽發(fā)展規(guī)劃據(jù)《沈陽市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》，沈陽提出“一城四星”、“東山西水

3、”、“一廊兩帶”、“箭形發(fā)展”城市戰(zhàn)略規(guī)劃?！耙怀撬男恰保簩⑿旅?、遼中、康平和法庫納入考慮范疇。新民：大沈陽都市圈的副中心，西北部的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐；強(qiáng)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)職能，繼續(xù)發(fā)揮商品糧基地的作用。遼中：作為綜合性的城區(qū)，是沈陽向外輻射的中繼站，接納中心城區(qū)疏散的人口和產(chǎn)業(yè)?？灯剑褐攸c(diǎn)發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)，沈北綠色走廊中的重要郊區(qū)。法庫：為中心城市功能輻射的中繼站，強(qiáng)調(diào)支農(nóng)工業(yè)發(fā)展，與康平共建綠色農(nóng)業(yè)走廊。“箭形發(fā)展”：其中北依撫順、鐵嶺、內(nèi)蒙古、阜新、錦州五地；南部箭形指向遼陽、本溪、鞍山、大連、丹東，由陸

4、向海?？灯椒◣煨旅襁|中4一、城市概況沈陽發(fā)展規(guī)劃5一、城市概況沈陽發(fā)展規(guī)劃“南北金廊”：沿沈陽城市南北主軸線兩側(cè)各2.5公里，向南拓展64平方公里，形成金融保險(xiǎn)、商貿(mào)、流通、信息、文化、科技等服務(wù)功能為主的南北貫通中心商業(yè)區(qū)。提升中心功能廊道的運(yùn)營效率以及對市域、東北地區(qū)，乃至東北亞層面上的輻射能力，保證衛(wèi)星城的動力與活動。未來沈陽規(guī)劃發(fā)展規(guī)模城市總?cè)丝跒?000萬人。未來沈陽要以中心區(qū)為圓點(diǎn)，呈扇形加隔斷的方式向外延伸。南北金廊要以南北中央都市走廊為前提，形成以金融保險(xiǎn)、商貿(mào)流通、信息文化于一體的

5、區(qū)域性商務(wù)區(qū)。北面以優(yōu)化城市生活品質(zhì)為前提，適時啟動沈北大開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、花卉種植、苗木培育、養(yǎng)殖、中草藥和旅游等六大產(chǎn)業(yè)。在城市南部，將三環(huán)南移，把渾河變成城市中心河。6沈陽市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的目標(biāo)是通過發(fā)展城市快速軌道交通，構(gòu)建以軌道交通為骨干，與其他交通方式協(xié)調(diào)發(fā)展的城市公交體系，滿足城市現(xiàn)代化運(yùn)輸要求，遠(yuǎn)景目標(biāo)是軌道交通客運(yùn)量占公交客運(yùn)量的比例達(dá)到50％。建設(shè)思路是：按照城市總體結(jié)構(gòu)，采取環(huán)形加放射線路覆蓋并連接城市中心區(qū)及外圍主要發(fā)展區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口按照城市總體規(guī)劃

6、合理布局?？焖佘壍澜煌ň€網(wǎng)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為環(huán)形放射形，由東西2條線、南北2條線、1條環(huán)線和2條支線組成。規(guī)劃線網(wǎng)總長182.5公里，中心城區(qū)線網(wǎng)密度0.41公里/平方公里，核心區(qū)線網(wǎng)密度1.33公里/平方公里，換乘站15座。沈陽市計(jì)劃在2005-2012年期間，沈陽市完成近期項(xiàng)目共需投資171.8億元。建設(shè)1號線重點(diǎn)路段22.05公里和2號線的重點(diǎn)路段18.8公里，共計(jì)40.85公里。1號線是連接兩大商業(yè)區(qū)，橫穿城市中心的東西向干線，預(yù)計(jì)09年1月開通；2號線是經(jīng)過沈陽火車站，縱貫城市中心的南北向干線。兩

7、條線路均為網(wǎng)絡(luò)中的主要骨干線，在市中心交叉，構(gòu)成軌道交通網(wǎng)絡(luò)的"十"字型骨架。7宏觀經(jīng)濟(jì)情況近年來，沈陽市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，2007年達(dá)到3055億元，增長率達(dá)１７．７％。2007年人均GDP達(dá)43296元8宏觀經(jīng)濟(jì)情況２００７年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14606.54元，增長率25.4％，增長率明顯高于前三年，人均可支配收入增加,為房地產(chǎn)市場提供了有效需求。92007年末常住人口達(dá)720萬人，增長幅度達(dá)2.3%。隨著城市化進(jìn)程的加快，沈陽市都市區(qū)人口的增長幅度在未來將還有較大幅度的增長。根據(jù)《沈陽

8、市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》，未來沈陽規(guī)劃發(fā)展規(guī)模城市總?cè)丝跒?000萬人。龐大的人口基數(shù)和快速城市化進(jìn)程，為都市區(qū)累計(jì)數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。宏觀經(jīng)濟(jì)情況10固定資產(chǎn)投資近年來均保持較大幅度增長，07年完成固定資產(chǎn)投資2361.9億元,較上年增長31.9%。宏觀經(jīng)濟(jì)情況1107年沈陽同東北各主要城市GDP對比GDP列大連之后排第二;人均GDP為43296元,位列大連之后;GDP增長率同長春并列第一.1207年沈陽同東北各主要城市人可情況對比常住人口720