融僑地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略

《融僑地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、融僑地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略第二章融僑地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略分析第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)基本特征及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介一、基本概念1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指房產(chǎn)及其所占用的地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的概念，但二者在物質(zhì)層面上又聯(lián)結(jié)在一起，所以房、地密不可分；另外房、地在經(jīng)濟(jì)層面和產(chǎn)生過程中又具有內(nèi)在的整體性和不可分割性，因此習(xí)慣統(tǒng)稱之為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)有狹義和廣義之分。狹義的地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空間、道路占地等空間上與房屋和房基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)，是指一個(gè)地區(qū)的所有土地以及土地上的附屬物（包括房屋、道路、樹木、球場(chǎng)

2、等）。2、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要限于流通領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：從法律定義上講房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等建設(shè)和土地的平整，即所謂一級(jí)土地開發(fā)。房屋建設(shè)即在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋等建筑物。從流程上分析，房地產(chǎn)開發(fā)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)

3、、地質(zhì)勘察、拆遷安置、土地開發(fā)、房屋建設(shè)直至交付使用的整個(gè)過程。從產(chǎn)品上分析，房地產(chǎn)開發(fā)包括辦公樓開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、住宅開發(fā)等。在任何國(guó)家中，住宅市場(chǎng)總是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)1、投資大、回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，一個(gè)項(xiàng)目投資數(shù)千萬、上億元司空見慣，例如融僑地產(chǎn)在福州開發(fā)的江南水都項(xiàng)目號(hào)稱投資上百億元?；陂_發(fā)項(xiàng)目大都經(jīng)過立項(xiàng)、可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)銷售種種復(fù)雜的環(huán)節(jié)，一個(gè)項(xiàng)目的資金回收期短則兩三年，長(zhǎng)則四五年甚至更久。2、高風(fēng)險(xiǎn)、高盈利盈利必然和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資

4、大，回收期長(zhǎng)，不確定因素多，受宏觀政策及市場(chǎng)影響大，在相對(duì)較長(zhǎng)的開發(fā)過程中，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶來隱患。香港中文大學(xué)郎咸平教授就認(rèn)為“房地產(chǎn)是中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)，體現(xiàn)在四點(diǎn)：價(jià)格水平波動(dòng)大，地區(qū)差別懸殊；行業(yè)內(nèi)公司融資結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債水平高，易陷入財(cái)務(wù)困境；政策導(dǎo)向不穩(wěn)定；投機(jī)性資金對(duì)行業(yè)沖擊較大?！崩?992年海南房地產(chǎn)高速發(fā)展，一時(shí)之間，工程遍地、塔吊林立，1993年國(guó)家宏觀調(diào)控一來，無數(shù)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，留下的爛尾樓問題至今還沒全部解決。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)是以土地為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)往往借助金融機(jī)構(gòu)的資金，自有資金只占少量，再加上土地自身

5、的增值性較強(qiáng)，如果運(yùn)作成功，開發(fā)企業(yè)便可通過少量的自有資金獲得高額的回報(bào)。3、綜合性強(qiáng)涉及面廣從房地產(chǎn)開發(fā)流程來看，不但涉及建筑、鋼鐵、水泥、電力、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，而且同政府各部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、普通消費(fèi)者都有著密不可分的關(guān)系，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性和復(fù)雜性。三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史簡(jiǎn)述在我國(guó)，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代一直采用福利分房的政策，真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)是伴隨對(duì)外開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及中介服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)群體。近年來，隨著住房、土地等一系列改革政策的實(shí)行，城市化進(jìn)程的加快，同時(shí)基于國(guó)內(nèi)

6、巨大的市場(chǎng)需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并帶動(dòng)了鋼鐵、機(jī)械、水泥、建材等行業(yè)快速增長(zhǎng)，已經(jīng)成為名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。從上世紀(jì)80年代至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致可分為四個(gè)時(shí)期：1、改革開放至上世紀(jì)80年代末為第一階段這一階段是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的初創(chuàng)和起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最顯著特征是城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺。這一時(shí)期的房地產(chǎn)投資主要以國(guó)家計(jì)劃指導(dǎo)下的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)為主。房地產(chǎn)開發(fā)引入了一定的商業(yè)化運(yùn)做模式，投資主體仍以單一國(guó)有資本為主，投資行為受到國(guó)家行政計(jì)劃的嚴(yán)格控制。商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā)僅限于經(jīng)濟(jì)特區(qū)等極少數(shù)開放地區(qū)。2、自上世紀(jì)90年代初至

7、1997年為第二階段這一階段是發(fā)展和調(diào)整期。隨著國(guó)家改革力度的加大，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)比重逐漸加大。投資主體呈現(xiàn)多樣性，民營(yíng)開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)數(shù)量增加。這一階段經(jīng)歷了1992-1993年的房地產(chǎn)“黃金時(shí)期”，和其后長(zhǎng)達(dá)4年的低潮調(diào)整期。1992-1993年全國(guó)范圍出現(xiàn)了“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”，導(dǎo)致了海南、廣西北海等部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的急劇膨脹，土地供應(yīng)及金融信貸失控，市場(chǎng)交易混亂，圈地運(yùn)動(dòng)盛行，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了負(fù)面影響。至1993年下半年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，一度超常的發(fā)展速度有所回落，隨即進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)4年的調(diào)整期，至1997年房地產(chǎn)業(yè)

8、進(jìn)入了谷底。3、第三個(gè)階段是1998年至2003年的快速發(fā)展階段這一階段是快速發(fā)展期。1998年開始，國(guó)家出臺(tái)了一系列推動(dòng)住房制度改革的