陽光里程全案營銷推廣方案

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1、陽光里程全案營銷推廣方案陽光里程全案營銷推廣方案博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司1983年，金廈房產(chǎn)成立，一段地產(chǎn)先驅(qū)者的“新里程”就此開始。1986年9月16日，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷沙洲縣，設(shè)立張家港市。開啟了張家港現(xiàn)代文明的“新里程”。2009年，金廈置業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型，開始一個企業(yè)的“新里程”。2010年3月，博思堂開展金廈兩個項目的顧問報告工作，一段博思堂與金廈，博思堂與張家港的“新里程”開始2011年，陽光里程上市，開啟張家港商品房市場的“新里程”。一切從“新”開始?，F(xiàn)在，讓我們進(jìn)入本次方案的“新里程”！面對新的市場，我們?nèi)绾畏治龊蛻?yīng)對？核心價值、營銷體系一切從何開始？如何打造全新的

2、產(chǎn)品體系來提升項目？如何助推品牌走向“新里程”？如何傳播和推廣“新里程”？如何表現(xiàn)“新里程”？定位“新里程”探尋“新里程”營銷“新里程”產(chǎn)品“新里程”品牌“新里程”探尋新里程——面對新的市場，我們?nèi)绾畏治龊蛻?yīng)對？第一章：宏觀環(huán)境綜述第二章：房地產(chǎn)市場環(huán)境第三章：地塊價值剖析第四章：競爭環(huán)境研究第五章：項目核心問題及策略第六章：項目發(fā)展定位3、區(qū)域規(guī)劃背景2、城市經(jīng)濟(jì)研究第一章宏觀環(huán)境綜述1、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)背景——國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，外需市場保持快速回升態(tài)勢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)一步得到穩(wěn)固；通脹預(yù)期增加，房地產(chǎn)保值功能將進(jìn)一步得到提升。2009年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)依然保持較高增速，

3、盡管增幅有所放緩，但依然保持在8%以上，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好；進(jìn)出口高于此前市場的普遍預(yù)期，并創(chuàng)2008年10月份以來的17個月新高，外需對出口的恢復(fù)性拉動非常明顯，也直接促進(jìn)中小企業(yè)主購買力的恢復(fù)；CPI和PPI呈繼續(xù)上漲趨勢，全年通脹預(yù)期加劇，房地產(chǎn)保值功能將進(jìn)一步得到體現(xiàn)，鑒于港城房地產(chǎn)需求的動因中房地產(chǎn)保值為重要購買目的，其對全市房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用將逐步顯現(xiàn)。2、政策背景——近期樓市政策回顧09.5.2509.12.1009.12.1409.12.1710.1.10國務(wù)院發(fā)布通知指出，必須深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，抑制投資性炒房卷土重來。銀監(jiān)會下發(fā)通知，明確

4、提出三個“不得”來進(jìn)行二套住房的政策收緊。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策不變按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。明確開發(fā)商以后拿地時,;分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%;。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。09.6.22國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定

5、價。調(diào)控政策出臺的一系列信號鋪墊，實現(xiàn)政策趨緊的漸進(jìn)性。實質(zhì)性的進(jìn)行調(diào)控預(yù)警信號的落腳，通過國務(wù)院主體的發(fā)布，一方面旨在穩(wěn)定市場高預(yù)期，另一方面旨在加強(qiáng)落實后續(xù)的執(zhí)行力度；國家在房產(chǎn)調(diào)控初期呈現(xiàn)松緊有度的特征，避免政策帶來硬著陸；后續(xù)從緊政策的出臺已經(jīng)成為必然。2010年的宏觀走勢特征：機(jī)遇與風(fēng)險并存！“機(jī)遇”：①經(jīng)濟(jì)層面實體經(jīng)濟(jì)筑底尚未完成，國家需要將保經(jīng)濟(jì)放在頭等位置進(jìn)行，故對房地產(chǎn)等投資行業(yè)不會采用雪霜式打壓；②通脹壓力持續(xù)加大，保值心理仍將主導(dǎo)今年市場；③整體經(jīng)濟(jì)及就業(yè)形勢的持續(xù)向好，豐足了市場中的實際購買力?！帮L(fēng)險”：政策年成為2010年樓市最大的風(fēng)險點！政策調(diào)控將呈現(xiàn)連

6、環(huán)炮形式，預(yù)期整體調(diào)控步調(diào)為：政策收緊——加強(qiáng)監(jiān)管、金融杠桿等——加強(qiáng)政策落實執(zhí)行的力度——實質(zhì)性政策出臺。預(yù)計上半年港城市場仍有較大概率的改善型和高端需求集中爆發(fā)，下半年放緩但減幅不大，政策上2010-2011年的調(diào)控將成為一種常態(tài)，項目入市面臨一定政策風(fēng)險。3、2010年房地產(chǎn)市場整體預(yù)測背景：現(xiàn)象一：央行表示，在沒有確定經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)W形的復(fù)蘇，即經(jīng)歷當(dāng)前的反彈后經(jīng)濟(jì)增長再度放緩，刺激政策不輕言退出現(xiàn)象二：房價成為今年兩會的焦點，幾乎所有和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的、和民生有關(guān)的議案和提案中，幾乎都涉及到了房價和住房保障的問題?，F(xiàn)象三：實體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚未真正筑底，整體經(jīng)濟(jì)運行尚不硬實，國

7、家全年仍將保經(jīng)濟(jì)放在首要任務(wù)，因此國家在房產(chǎn)調(diào)控上將呈現(xiàn)松緊有度的特征。3、區(qū)域規(guī)劃背景2、城市經(jīng)濟(jì)研究第一章宏觀環(huán)境綜述1、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境1、張家港經(jīng)濟(jì)——城市經(jīng)濟(jì)快速增長，GDP增速維持在19%以上，二產(chǎn)運行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)中高端核心客源基礎(chǔ)穩(wěn)固。大產(chǎn)品、大企業(yè)、大產(chǎn)業(yè)，這是張家港工業(yè)的典型特征。紡織、化工、鋼鐵等傳統(tǒng)行業(yè)形成張家港的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而貿(mào)易、金融、運輸?shù)确?wù)行業(yè)也逐漸進(jìn)入快速發(fā)展通道，城市財富階層逐漸擴(kuò)大；張家港GDP逐年上升，近幾年都維持