匯豪天下調(diào)研報告

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1、四?；▓@開盤調(diào)查報告1、基本數(shù)據(jù)◆2010年9月9日星期六，高層33#，17+1共計51套，交房時間：2011年12月面積：90-108平米主力面積90平米二房二廳108平米多層、三房二廳2、媒體分析◆推廣方式：網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌、圍墻廣告、短信等形式。◆產(chǎn)品類型：高層（17+1層）◆價格：均價3800元/平米◆開盤現(xiàn)場布置工作：空飄、彩虹門3、銷售價格分析：小高層：◆最高價第16層4200元/平米◆最低價17層3300元/平米層差：50元/平米、東西差200元/平米一梯三戶，其中90的17套，108的34套◆評析：該項目應(yīng)該為巢湖市目前售價最高的樓盤，推出的17#18#小高層均價達(dá)到4

2、900元/平米左右，超出本案目前在售的同位置房源23#近500元/平米、31#房源有650元/平米、44、14#多層均價5600元/平米，高出目前30#800元/平米。實在是超高價開盤，但是從現(xiàn)場銷售情況看，成交率極低，根據(jù)現(xiàn)在推算，開盤當(dāng)天8.30—10.00現(xiàn)場銷控約為20套。下午無貼紅，但是全天來訪客戶不足20組，預(yù)計實際銷售，不超過4-6套。雖然價格極高，但是成交很低。從銷售價格上看，按照匯豪推出的產(chǎn)品，和市場走勢，價格定位偏高，以參照徽商·御花園4550元/平米、湖畔名郡4400元/平米信泰目前4600元/平米、基本上都是高出了400-500以上，多層更是有突破6000元大

3、關(guān)。四?；▓@，在目前的冷淡是市場環(huán)境中，高價開盤，按照推盤思路分析，1、是為了拉開與競爭對手的價格差距，借助目前市場冷淡，逆勢漲價，實為大膽有冒險的舉措，匯豪一期項目多是回遷安置，可推出房源較少，在資金壓力不大的情況下，銷售壓力就小，這樣就可以在銷售價格上做文章，借高價，提升產(chǎn)品和項目。為二期銷售做鋪墊。盡管目前市場寒冷，但是開發(fā)商對市場回暖的判斷時間，很大程度上影響了銷售價格制定，匯豪項目可能是認(rèn)為對今年10月市場回暖，所以現(xiàn)在是在預(yù)熱抄作階段。2.、自新政在推出3個月后，巢湖市主管部門一直未出臺，地方性調(diào)控政策，巢湖市場雖然銷售量在下跌，但是價格仍然在小幅上漲，這個也是開發(fā)商和政

4、府之間的一個默契。所以開發(fā)商在價格依然有底氣。4、對本案的建議：44、湖畔名郡現(xiàn)在的定價介于中等偏上位置，應(yīng)該說目前的價格體系對我項目來說是比較有利的，本項目目前儲備的房源相對來說可選擇余地較多，產(chǎn)品的面積段和種類，都可以滿足市場的需求。價格建議：盡管目前有樓盤大幅漲價，但是我項目不應(yīng)該跟風(fēng)，應(yīng)該根據(jù)市場制定策略。其目的就是為了，做好銷售。而不是一味的追求虛高的價格。目前在售的30#做好銷控，抓緊意向多層客戶，但是不作為銷售的重點戰(zhàn)略，可根據(jù)市場的成交情況，隨時做微幅調(diào)整，但是避免形成有價無市。在售的12#13#21#23#32#有40左右，多為較大戶型和樓層較差戶型，應(yīng)將加快銷售，

5、爭取在3月左右時間去化85%，可采取一定的促銷手段，如頂層房源和大戶型房源，這個在售房部權(quán)限內(nèi)優(yōu)惠可以執(zhí)行。31#作為目前的優(yōu)勢房源，應(yīng)銷控少量的好樓層房源，先推出差房源，同樣是以優(yōu)惠吸引客戶。爭取快速去化差房源。價格體系建議：在銷控方面，一是根據(jù)時機人工銷控，前天是政府檢查不嚴(yán)的情況下，二是價格差距銷控。利用樓層，單元，面積差，銷控引導(dǎo)。同時這段時間，要根據(jù)銷售情況，隨時進(jìn)行價格調(diào)整，策略上應(yīng)該是小幅上漲，可分單元，分面積，分樓棟的差異化策略。44、湖畔名郡銷售部2010-8-844、