商圈分析和店址選址

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1、商圈分析一、商圈構(gòu)成及影響因素商圈（tradingarea）也稱零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。商店的商圈一般由以下三部分組成：l????????主要商圈（primarytradingarea），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來自主要商圈。l????????次要商圈（secondarytradingarea），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%

2、的顧客；l????????邊際商圈（fringetradingarea），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。影響商圈形成的因素：　　影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有：l????????商店規(guī)模。l????????經(jīng)營商品的種類。l????????商店經(jīng)營水平及信譽。l????????促銷策略。l????????家庭與人口因素。l????????競爭對手的位置。l????????交通狀況。二、商圈劃定方法1雷利法則在劃定商圈方面，美國學(xué)者

3、威廉·雷利(WillianJ·Reilly)提出了一套法則，稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。此法則用公式表示如下：　　　　　　　　　　?。洹　　　　。腶b＝───────　　　　　　　　　１＋√Ｐb/Ｐa　?。腶b:表示Ａ城

4、鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）Ｐa:表示Ａ城鎮(zhèn)人口Ｐb:表示Ｂ城鎮(zhèn)人口ｄ　:城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離2赫夫法則赫夫法則是美國零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進行分析。赫夫認為，一個商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個地區(qū)，以及其他商店在這個地區(qū)對顧客的吸引力能夠被測量。在數(shù)個商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業(yè)區(qū)（或商店）的

5、概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個商店對顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營業(yè)面積計算，距離為時間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠距離商店更有吸引力。赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1式中：Pij：i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；Tij：i地區(qū)的消費者到j(luò)商店的時間距離或空間距離；λ：通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距

6、離敏感性的參數(shù)；Sj/Tλij：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力；∑：同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。3．實驗法l????????實地調(diào)查。l????????電話詢問。l????????郵寄問卷。l????????提供服務(wù)。三、商圈分析的要點1．人口統(tǒng)計分析這是對商圈區(qū)域內(nèi)人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做調(diào)研。通過這些統(tǒng)計資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來人口構(gòu)成的變動傾向，并為市場細分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動信息，如我國每10年進行的一次

7、人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對每個家庭進行基本的人口統(tǒng)計外，還對一定比例的家庭進行深入的問卷調(diào)查，這就意味著可以通過計算機統(tǒng)計有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進行一次，而且不能及時公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計年報中得到一些相關(guān)信息，也可以請專門的市場調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。2．經(jīng)濟基礎(chǔ)和購買力分析在進行商圈分析時，

8、零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例，運輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機構(gòu)，經(jīng)濟周期波動對地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展